Дело № 3а-7/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

07 февраля 2017 года Санкт-Петербург 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.А.

при секретаре Михайловой Т. А.,

рассмотрев в закрытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

обществу с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 3573 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; право собственности зарегистрировано 13 апреля 2005 года (том 1 л.д. 11).

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года № 365 утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 12 августа 2013 года – 71 030 060 рублей 91 копеек. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка 24 октября 2013 года внесены в государственный кадастр недвижимости (том 1 л.д. 12).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу №27 от 05 февраля 2016 года отклонено поступившее в комиссию 30 декабря 2015 года заявление общества с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка в связи с несоответствием представленного в комиссию в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчёта об оценке №..., выполненного 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И. требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 214-216).

Полагая кадастровую стоимость земельного участка превышающей его рыночную стоимость, что влечёт увеличение налоговых обязательств, общество с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 12 августа 2013 года 52 100 000 рублей, определённой в отчёте об оценке №..., выполненном 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И.; обязать административного ответчика Управление Росреестра по Санкт-Петербургу внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в вышеуказанном размере (том 1 л.д. 2-5).

В ходе судебного разбирательства с целью определения соответствия отчёта об оценке №..., выполненного оценщиком И., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также выявления иных нарушений, допущенных при составлении отчёта, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а также определения рыночной стоимости земельного участка в случае, если указанные нарушения допущены, определением суда от 20 мая 2016 года назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» К. (том 1 л.д. 258-261).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» К. №... от 10 июля 2016 года отчёт в части соблюдения пунктов 5, 11, 13 ФСО №3 и пункта 22 б) ФСО №7 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; в отчёте имеются нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе: информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены в ряде случаев не правильно; ошибки при выполнении математических действий не допускались; рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 71 000 000 рублей (том 2 л.д. 2-99).

Определением суда от 14 сентября 2016 года в связи с возникшими сомнениями в обоснованности экспертного заключения по делу назначена повторная комиссионная экспертиза, её проведение поручено комиссии экспертов Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» в составе экспертов М., О. под председательством Ж. (том 2 л.д. 147-152).

Комиссия экспертов Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» в составе экспертов М., О. под председательством Ж. в заключении №... от 29 ноября 2016 года пришла к выводам о том, что отчёт об оценке №..., выполненный 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И., не полностью соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе при составлении отчёта имеются нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не вся информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой, допущены методологические и арифметические ошибки; рыночная стоимость земельного участка составляет 42 300 000 рублей (том 2 л.д. 175-232).

Основываясь на вышеприведенных выводах комиссии экспертов административный истец изменил административные исковые требования и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 42 300 000 рублей, а также возложить на административного ответчика обязанность внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере 42 300 000 рублей (том 3 л.д. 10).

Представитель административного истца в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, полагал необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» К. №... от 10 июля 2016 года, - 71 000 000 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства (том 3 л.д. 160-161), в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта; отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328, являющимся является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке (пункт 3 данного стандарта), установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16.2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В ходе судебного разбирательства Ж., под председательством которого проведена комиссионная экспертиза по делу, объяснил, что во время её проведения и составления заключении №... членом какой-либо саморегулируемой организации оценщиков не являлся, а из материалов дела усматривается, что единый квалификационный экзамен сдан им только 15 декабря 2016 года (том 3 л.д. 164), то есть после проведения комиссионной экспертизы.

Таким образом, Ж. не обладал правом проверки отчёта об оценке №..., выполненного 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И., равно как и правом оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку не является субъектом оценочной деятельности, исходя из требований статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку Ж. участвовал в формировании выводов по результатам проведения вышеуказанной комиссионной экспертизы и, учитывая вышеизложенное, заключение №... от 29 ноября 2016 года не может расцениваться как допустимое доказательство.

В тоже время в материалах дела имеется заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» К. №... от 10 июля 2016 года, не доверять которому у суда не имеется оснований.

Так, экспертное заключение в соответствии с требованиями статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации содержит подробное описание проведённого исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов. Эксперт К. имеет высшее образование по специальности «финансы и кредит» специализации «оценка собственности», прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в 2003 году, неоднократно повышала квалификацию по программе «Оценочная деятельность (в 2005, 2008, 2011 и 2012 годах)», сдала единый квалификационный экзамен в 2013 году, является членом Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», застраховавшим свою гражданскую ответственность (том 2 л.д.6-7, 77-83). Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы административного истца о несоответствии заключения эксперта требованиям пункта 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 328, поскольку существенно влияющая на стоимость объекта исследования величина – маржинальный доход от реализации товаров – определена на основании журнальной статьи, соответствующие расчёты не произведены (том 2 л.д. 107-114), подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно указанному пункту 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Из содержания заключения и пояснений эксперта К., данных в судебном заседании 11 августа 2016 года, усматривается, что маржинальный доход от продажи топлива определён ею на основании анализа рыночных данных, приведённых на страницах 52-54 заключения.

То обстоятельство, что оценка эксперта не базируется на данных бухгалтерской отчётности административного истца, вопреки его доводам не является нарушением подпункта «з» пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611, поскольку согласно буквальному его прочтению оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости, а, следовательно, разрешение данного вопроса отнесено к компетенции эксперта. В тоже время суд учитывает, что каких-либо доказательств того, что вследствие неиспользования оценщиком данных об операционной деятельности бизнеса, связанного с эксплуатацией автозаправочной станции, расположенной на оцениваемом земельном участке, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной, административным истцом не представлено.

Ссылки административного истца на нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, согласно которому информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки, представляются также необоснованными, поскольку требований об обязательности использования такой информации приведённое положение не содержит, а также поскольку доказательств того, что сложившиеся на дату оценки ожидания рынка соответствуют событиям, произошедшим после даты оценки, не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что административный истец не представил доказательств несоответствия заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» К. №... от 10 июля 2016 года законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд полагает возражения административного истца против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой указанным заключением, безосновательными.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административное исковое заявление ООО «Несте Санкт-Петербург» подлежит частичному удовлетворению, кадастровую стоимость спорного земельного участка надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» К. №... от 10 июля 2016 года, составляющем 71 000 000 рублей.

Суд также полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения административных исковых требований в части обязания административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость, поскольку в порядке административного судопроизводства защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы организаций (часть 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), в то время как полагать таковыми права административного истца на внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной настоящим решением, преждевременно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 3573 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости равной 71 000 000 рублей по состоянию на 12 августа 2013 года. 

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2015 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья О.А. Павлова