Дело № 2–874/2025

Заочное 

решение

Именем Российской Федерации

18 августа 2025 г. г. Вышний Волочек

Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области в составе 

председательствующего судьи Ворзониной В.В.,

при секретаре судебного заседания Кивриной В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании обременения в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) прекращенным (отсутствующим),

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, в котором просит:

- признать прекращенным (отсутствующим) обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>,

- признать пропущенным (истекшим) срок исковой давности по требованию кредитора (залогодателя) об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что 06 июля 2018 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, где истец выступала покупателем, а ответчик продавцом. В момент подписания договора от имени продавца действовала его представитель ФИО3. 

Согласно пункту 2.1. договора квартира была оценена в 450000 руб. У истца не было всей суммы, чтобы расплатиться за квартиру сразу в момент заключения сделки, поэтому стороны договорились, что часть имеющихся денег в размере 349000 руб. истец оплачивает до подписания договора, а остаток в размере 101 000 руб. - в течение двух месяцев. В пункте 2.2. договора, так и было прописано.

В договор был включен пункт 3.4., согласно которому до полной оплаты квартира будет находиться в залоге у продавца. В связи с этим при государственной регистрации перехода права на квартиру от продавца к покупателю в едином государственном реестре недвижимости была внесена запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости - ипотека в силу закона за № от 13.07.2018 г. Одновременно с этим было зарегистрировано право истца на квартиру, что подтверждается записью регистрации № от 13.07.2018 г.

После заключения сделки квартира была передана истцу. Вскоре до конца августа истец выплатила остаток по договору в размере 101 000 руб. Кому она уплатила эти деньги, ответчику лично или его представителю ФИО3, и когда точно, истец не помнит, составлялась ли расписка в получении денежных средств в размере 101 000 руб., тоже не помнит. 

Истец погасила свой долг перед продавцом полностью, до момента своей регистрации по месту жительства по адресу квартиры, которая датирована 21 августа 2018 г., что подтверждается штампом о регистрации в паспорте. С этого момента истец считала квартиру полностью своей, проживала в ней, и знала, что никому ничего за нее не должна.

В 2025 г. в апреле истец решила продать свою квартиру ФИО4, деньги за квартиру получила полностью до заключения договора.

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) регистрация перехода прав по сделке купли-продажи квартиры приостановлена на три месяца ввиду обнаружения записи об обременении квартиры - ипотеки в силу закона.

Выяснилось, что запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости - ипотека в силу закона за № от 13.07.2018 года до сих пор не погашена. 

После того как истец узнала о сохранившейся записи об обременении квартиры, в известный адрес ответчика было направлено уведомление, в котором ему предлагалось в течение 10 дней после получения им этого уведомления подать заявление о прекращении обременения в виде залога на указанную квартиру. 

Однако это уведомление ответчиком получено не было.

Иным другим способом связаться с ответчиком истец не может, так как номеров телефона нет, иных адресов его местонахождения истец не знает.

Истец полностью рассчиталась с ответчиком, поэтому залог (ипотека в силу закона) от 13.07.2018 утратил обеспечительную функцию и подлежит прекращению. 

Истечение в июле 2021 г. исковой давности по требованию ответчика об обращении взыскания на спорную квартиру свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем (ответчиком) своих прав в отношении предмета залога.

В связи с этим истец решила поставить вопрос о признании указанного обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру прекращенным (отсутствующим), так как наличие указанной записи препятствует ей в реализации прав в отношении квартиры.

Определением суда на стадии подготовки дела к судебному разбирательству от 30 июня 2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, в иске просила о рассмотрении дела в ее отсутствие ввиду затруднений с прибытием в суд для участия в судебных заседаниях в силу возраста и состояния здоровья.

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом путем направления заказного уведомления, от получения которого уклонился, письменных возражений в адрес суда не представил, об отложении судебного разбирательства не просил, сведениями об уважительности причин неявки суд не располагает.

В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению к судебным извещениям и вызовам участников процесса, повестка, направленная гражданину, по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), считается полученной, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. При этом, гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п.1 ст.20 Гражданского кодекса РФ).

При указанных обстоятельствах, суд, руководствуясь статьей 167, частью 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

ФИО3, ранее принимая участие в судебном заседании, подтвердила свое участие в качестве представителя ФИО2 при оформлении сделки с истцом. Со слов ФИО2 ей известно, что истец оставшуюся сумму денежных средств за квартиру ему не передала, однако, ФИО2 понимает, что срок исковой давности истек, поэтому не возражает против иска.

Информация о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном сайте Вышневолоцкого межрайонного суда Тверской области.

На основании статьи 167 ГПК Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, в порядке заочного производства.

Изучив письменные материалы гражданского дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства и установив значимые для дела обстоятельства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 407 ГК Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании пункта 5 статьи 488 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 334.1 ГК Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

На основании статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом..

В соответствии с частью 1 статьи 339.1 ГК Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 19 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как установлено судом и следует из материалов дела, 6 июля 2018 г. между ФИО3, действующей от имени ФИО2, (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому последняя приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 30,7 кв.м., кадастровый №.

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 450000,00 руб.

Как следует из пункта 2.2. договора купли-продажи ФИО1 уплатила 349000,00 руб. до подписания договора, остаток суммы в размере 101000,00 руб. обязалась оплатить до 1 сентября 2018 г.

После государственной регистрации перехода права квартира, по адресу: 

<

адрес>, переходит в собственность ФИО1 (п. 5.2. договора купли-продажи).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30 июня 2025 г. КУВИ-№, квартира с кадастровым №, общей площадью 30,7 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1, 

<

дата> года рождения, указано обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона от 13.07.2018 №, срок действия с 13.07.2018 по 01.09.2018, в пользу ФИО2, 

<

дата> года рождения, на основании договора купли-продажи от 6 июля 2018 г.

10 апреля 2025 г. между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли продажи-квартиры, согласно которому ФИО1 продала ФИО4 принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 30,7 кв.м., кадастровый №, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией договора купли-продажи квартиры от 10 апреля 2025 г.

Регистрация перехода прав по сделке купли-продажи квартиры приостановлена на три месяца ввиду обнаружения записи об обременении квартиры - ипотеки в силу закона, что следует из объяснений истца, содержащихся в иске.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылалась на уклонение ответчика от исполнения обязательств от совершения действий, направленных на погашение в органах государственной регистрации записи о залоге, при том, что в досудебном порядке разрешить данный вопрос не представилось возможным, истец полагает срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество пропущенным.

Действующее нормативное регулирование частно - правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК Российской Федерации).

В соответствии со статьей 207 данного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 г. № 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Т.С., механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 ГК Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет или нет, заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК Российской Федерации).

В пунктах 18, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае истечения срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения действий, направленных на исключение сведений из ЕГРН или реестра уведомлений, а также возврата предмета залога, если он находится у залогодержателя. Если залогодержатель не удовлетворит это требование в добровольном порядке, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о погашении записи о зарегистрированном залоге, возврате вещи (статья 6, пункт 2 статьи 352 ГК Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом ФИО1 указано, что ею выполнены все обязательства по договору купли-продажи квартиры от 6 июля 2018 г., что ответчиком, в свою очередь, не оспорено, иных опровергающих доказательств суду не представлено.

Вместе с тем, в пределах срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога (до сентября 2021 г.) с иском об обращении взыскания на предмет залога к ФИО1 ответчик ФИО2 не обращался.

25 апреля 2025 г. истец направила ответчику уведомление заказным письмом (РПО №) с просьбой о подаче заявление о прекращении обременения в виде залога на спорную квартиру, однако, ответчиком указанное заявление оставлено без ответа. 

Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь приведенными выше нормами материального права и актами их толкования в их взаимосвязи, суд исходит из того, что ФИО2 пропущен срок исковой давности для предъявления к ФИО1 требований об обращении взыскания на предмет залога недвижимого имущества (ипотека в силу закона) в обеспечение обязательств по договору купли-продажи от 6 июля 2018 г., в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, которые подлежат удовлетворению в полном объеме, залог в соответствии с нормами статьи 352 ГК Российской Федерации подлежит прекращению, поскольку обратного материалы дела не содержат.

В силу абзаца 2 статьи 88 ГПК Российской Федерации размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах. 

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.36 НК Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождены истцы - инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в силу прямого указания закона.

Согласно части 1 статьи 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

В силу пункта 2 статьи 61.1 и пункта 2 статьи 61.2 БК Российской Федерации государственная пошлина по делам, рассматриваемыми судами общей юрисдикции, зачисляется в бюджеты городских округов.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 1 Закона Тверской области от 02.04.2019 N 13-30 «О преобразовании муниципальных образований Тверской области путем объединения поселений, входящих в состав территории муниципального образования Тверской области «Вышневолоцкий район», с городским округом город Вышний Волочек Тверской области и внесении изменений в отдельные законы Тверской области» преобразованы муниципальные образования Тверской области, входящие в состав территории муниципального образования Тверской области «Вышневолоцкий район» путем их объединения с городским округом город Вышний Волочек Тверской области, установлено наименование преобразованного муниципального образования Вышневолоцкий городской округ Тверской области.

В этой связи, поскольку государственная пошлина истцом при подаче иска не уплачена, а исковые требования подлежат удовлетворению, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход бюджета муниципального образования Вышневолоцкий муниципальный округ Тверской области государственную пошлину в размере 3 000, 00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании обременения в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) прекращенным (отсутствующим) удовлетворить.

Признать прекращенным (отсутствующим) обременение в виде залога недвижимого имущества (ипотеки), дата государственной регистрации: 13.07.2018, номер государственной регистрации: №, в пользу ФИО2, 

<

дата> года рождения, на квартиру с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>.

Данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о зарегистрированном залоге недвижимого имущества (ипотеки), дата государственной регистрации: 13.07.2018, номер государственной регистрации: №, в пользу ФИО2, 

<

дата> года рождения, на квартиру с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>. 

Взыскать с ФИО2, 

<

дата> года рождения, в доход бюджета муниципального образования Вышневолоцкий муниципальный округ Тверской области государственную пошлину в размере 3000, 00 руб. (три тысячи рублей 00 коп.).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий В.В. Ворзонина

.

.

УИД 69RS0006-01-2024-003354-53