16RS0051-01-2019-007145-53

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-6079/2019

29 ноября 2019 года

г. Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи С.С. Курниковой, 

при секретаре судебного заседания И.И. Зиннатуллине, 

с участием представителя истца ФИО1, действующего по доверенности от 18 июня 2019 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о взыскании неустойки, штрафа, признании передаточного акта недействительным, обязании оформить и согласовать новый передаточный акт,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее истец, участник долевого строительства, ФИО2) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (далее ответчик, ООО «Жилой комплекс «Победа» о взыскании неустойки, штрафа, признании передаточного акта недействительным, в основание своих требований указав, что на основании договора 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> уступки права требования к договору 

<

номер изъят> участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту 

<

адрес изъят> от 

<

дата изъята>, ООО «Астра-Климат» передает и уступает, ФИО2 принимает право требование по указанному договору, в части квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>А, корпус 1, строительный 

<

номер изъят>, общей площадью 58,34 кв.м. 

В соответствии с пунктом 2.2. договора 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту 

<

адрес изъят>, срок передачи объекта долевого строительства, определен не позднее 

<

дата изъята>.

Обязательства застройщиком исполнены, с нарушением срока передачи объекта, 

<

дата изъята>, что подтверждается передаточным актом 

<

номер изъят>. При этом в передаточном акте площадь квартиры указана как равная 62,8 кв.м. Фактически застройщиком было допущено увеличение общей площади объекта квартиры с 58,34 кв.м до 60,4 кв.м, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения, составленным 

<

дата изъята> Казанским отделением АО «БТИ РТ». Считая данные условия передаточного акта незаконными, истец просит: признать условия передаточного акта от 

<

дата изъята> 

<

номер изъят>, в части определения общей площади квартиры в размере 62.8 кв.м, а также в части стоимости квартиры в размере 3 893 600 рублей недействительными; взыскать неустойку в размере 530 138 рублей 85 копеек, штраф.

В судебном заседание истец уточнил исковые требования, просил также обязать ответчика оформить и согласовать передаточный акт с указанием общей площади 

<

адрес изъят>,4 кв.м, стоимости квартиры в размере 3 744 800 рублей

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя, который в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «Жилой комплекс «Победа» в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать, в случае удовлетворения иска просил снизить размер заявленной к взысканию неустойки, штрафа и судебных расходов.

Выслушав пояснения и доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения. 

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также Закон о долевом строительстве), который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве).

Частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из части 1, пункта 2 части 4, части 9 статьи 4 названного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Как следует материалов дела и установлено судом, 

<

дата изъята> между ООО «Жилой комплекс «Победа» и ООО «АстраКлимат» заключен договор 

<

номер изъят> участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту Победы Советского района города Казани, в силу которого ответчик принял на себя обязательство передать в собственность объект долевого строительства ООО «АстраКлимат» не позднее 

<

дата изъята>, в том числе двухкомнатную квартиру со строительным номером 124, с общей площадью 58,34 кв.м, жилой площадью 32,72 кв.м, расположенную на 4 этаже, 11 блок-секции жилого дома во второй очереди строительства по проспекту Победы Советского района города Казани. 

Обязательство по уплате стоимости квартиры в размере 3 617 089 рублей ООО «АстраКлимат» исполнено в полном объеме.

<

дата изъята> стороны заключили дополнительное соглашение, которым установлен новый срок передачи объекта долевого строительства- до 

<

дата изъята>.

<

дата изъята> между ООО «АстраКлимат» и ФИО2 заключен договор 

<

номер изъят> уступки права требования к договору 

<

номер изъят> участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту 

<

адрес изъят> от 

<

дата изъята>. По данному договору, цедент передает и уступает ФИО2 двухкомнатную квартиру: строительный 

<

номер изъят>, блок-секции 11, с общей площадью 58,34 кв.м, жилой площадью 32,72 кв.м. 

Согласно передаточному акту 

<

номер изъят> приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> от 

<

дата изъята>, застройщик ООО «Жилой комплекс «Победа» передал, а участник долевого строительства принял в собственность двухкомнатную 

<

адрес изъят>, общей площадью по замерам с учетом неотапливаемых помещений 62,8 кв.м, общей площадью без учета данных помещений 56,6 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>А, корпус 1, с учетом увеличенной стоимости на 276 520 рублей, в связи с увеличением площади квартиры по сравнению с проектной на 4,46 кв.м.

Обязательство по уплате стоимости квартиры истцом исполнено частично, в размере 3 617 089 рублей.

В связи с возникшими сомнениями относительно увеличения площади квартиры истец обратился в акционерное общество «БТИ Республики Татарстан». 

Согласно техническому паспорту, изготовленному Казанским отделением АО «БТИ РТ» от 

<

дата изъята> общая площадь квартиры по адресу: 

<

адрес изъят>А, 

<

адрес изъят> составляет: по СНИП – 60,4 кв.м, по ЖК РФ – 56,6 кв.м. 

При этом данная площадь квартиры специалистами АО «БТИ РТ» определена исходя из того, что в квартире имеется балкон (помещение 

<

номер изъят>). 

Поскольку между сторонами возник спор относительно общей площади квартиры, определением суда от 

<

дата изъята> на основании письменного ходатайства представителя ООО «Жилой комплекс «Победа» назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертиза и недвижимость».

Из экспертного заключения 

<

номер изъят>, следует, что общая площадь объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>А, корпус 1, БС 11, 

<

адрес изъят>, по состоянию на 

<

дата изъята> составляет 60,3 кв.м. 

Заключение эксперта ООО «Экспертиза и недвижимость» соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответ на поставленный судом вопрос является ясным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение. 

Утверждения представителя ответчика об отсутствии у эксперта достаточной подготовки и необходимых технических знаний для определения фактической площади квартиры, несостоятельны, поскольку приложенные к заключению экспертизы сертификаты содержат сведения о квалификации эксперта, подтверждающие наличие необходимых знаний для дачи заключения по вышеуказанному вопросу.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

Данных, опровергающих выводы эксперта ООО «Экспертиза и недвижимость» не представлено.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства.

Таким образом, общая площадь квартиры по адресу: 

<

адрес изъят>А, корпус 1, 

<

адрес изъят> составляет без учета балкона 56,6 кв.м, с учетом балкона 60,4 кв.м. 

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.

Принимая во внимание завышение ответчиком в документах площади квартиры и неправомерные требования об оплате несуществующей площади, суд считает возможным признать передаточный акт 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> год, подписанный ФИО2 и ООО «Жилой комплекс «Победа», в части определения общей площади квартиры в размере 62,8 кв.м, стоимости квартиры в размере 3 893 600 рублей, недействительным.

С учетом указанного, принимая во внимание заключение эксперта, требования истца об оформлении и согласовании условий передаточного акта 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> год, подписанного ФИО2 и ООО «Жилой комплекс «Победа», в части определения общей площади 

<

адрес изъят>,4 кв.м, стоимости квартиры в размере 3 744 800 рублей, не противоречат закону и подлежат удовлетворению.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (части 1 и 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве). В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку ответчиком нарушено обязательство по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства являются законными и обоснованными.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с 1 июля 2018 года по 31 марта 2019 года в размере 530 138 рублей 85 копеек. 

Исходя из условий договора 

<

номер изъят> участия в долевом строительстве от 12 марта 2017 года, положений Закона о долевом строительстве, учитывая, что объект долевого строительства фактически передан истцу 1 апреля 2019 года, неустойка в пределах заявленных требований подлежит исчислению за период с 1 июля 2018 года по 31 марта 2019 года и ее размер по правилам части 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве будет составлять 512 057 рубля 96 копеек.

Цена договора 

Период просрочки 

Ставка 

Формула 

Неустойка 

с 

по 

дней 

3 617 080,00 

01.07.2018 

31.03.2019 

274 

7.75 

3 617 080,00 ? 274 ? 2 ? 1/300 ? 7.75% 

512 057,96 р. 

Итого: 

512 057,96 руб. 

Представитель ответчика в письменном виде заявил ходатайство об уменьшении суммы неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. 

В силу части 1 и части 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (пункт 2.2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года № 7-О).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд может уменьшить неустойку лишь при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России.

Принимая решение об уменьшении неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, суд оценивает степень выполнения ответчиком своих обязательств, действительный размер ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и другие заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).

При этом предоставление суду права в случае явной несоразмерности неустойки, в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, последствиям нарушения обязательства уменьшить ее размер, не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан, поскольку реализует общеправовой принцип справедливости.

Оценивая возможность уменьшить заявленную истцом неустойку в настоящем деле, суд исходит из компенсационного характера неустойки, принимает во внимание длительность просрочки исполнения обязательства, цену договора. 

Поскольку ответчик ведет хозяйственную деятельность в сфере строительства многоквартирных жилых домов, требующего значительных вложений, взыскание неустойки в заявленном истцом размере может негативно отразиться на финансовом положении ответчика и привести к множественным неблагоприятным результатам для участников долевого строительства. Суд считает, что данное обстоятельство также позволяет уменьшить размер неустойки.

При таких обстоятельствах, соблюдая разумный баланс между интересами сторон, суд снижает неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 65 000 рублей.

Абзацем первым пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрена обязанность суда при удовлетворении им требований потребителя, установленных законом, взыскать с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Поскольку взысканию с ответчика подлежат 65 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя составляет 32 500 рублей.

Указанный штраф фактически представляет собой неустойку как способ обеспечения обязательства по исполнению законных требований потребителя (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, следовательно, последняя по общему правилу может быть снижена в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению заинтересованной стороны.

Учитывая, что заявленная к взысканию неустойка снижена судом по основанию несоразмерности нарушенному обязательству, то оснований для снижения штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, суд не находит, поскольку последний исчислен из размера неустойки сниженного в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким образом с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 32 500 рублей.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации. В связи с этим на основании части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в муниципальный бюджет с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 150 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании неустойки, штрафа, признании передаточного акта недействительным, обязании оформить и согласовать новый передаточный акт удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу ФИО2 неустойку в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей, штраф в размере 32 500 (тридцать две тысячи пятьсот) рублей.

Признать недействительным передаточный акт 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята>, подписанный ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа», в части определения общей площади квартиры в размере 62,8 кв.м, стоимости квартиры в размере 3 893 600 (три миллиона восемьсот девяносто три тысячи шестьсот) рублей.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» оформить и согласовать с ФИО2 передаточный акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> с указанием общей площади 

<

адрес изъят>,4 кв.м, стоимости квартиры в размере 3 744 800 (три миллиона семьсот сорок четыре тысячи восемьсот) рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и недвижимость» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в доход муниципального образования города Казани госпошлину в размере 2 150 (две тысячи сто пятьдесят) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Советского

районного суда города Казани С.С. Курникова 

Мотивированное решение составлено 5 декабря 2019 года.