№ 2-196/2025 

УИД 55RS0023-01-2025-000239-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19.08.2025 года с. Нижняя Омка Омской области 

Нижнеомский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Порсик Т.В., 

при секретаре Малородовой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Нижнеомского муниципального района Омской области о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии и признании права собственности на жилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к Администрации Нижнеомского муниципального района Омской области о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии и признании права собственности на жилое помещение, мотивируя свои требования тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок и дом блокированной застройки, площадью 35,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес> В настоящее время ею произведена реконструкция вышеуказанного дома, в связи с чем его площадь составила 68,5 кв.м. Ответчик отказал ей выдать разрешение на реконструкцию жилого дома, поскольку фактически реконструкция завершена. В этой связи просит сохранить объект недвижимости по указанному адресу в реконструированном виде в соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера, и признать за нею право собственности на реконструированный объект – дом блокированной застройки.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям.

Представитель ответчика - Администрации Нижнеомского муниципального района Омской области ФИО2, действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области о времени и месте рассмотрения дела извещен, об отложении рассмотрения дела не заявил. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста –ведущий специалист архитектурно-строительного отдела Администрации Нижнеомского муниципального района Омской области 

<

данные изъяты> суду пояснила, что жилое помещение по адресу: 

<

адрес> представляет собой дом блокированной застройки, с учетом проведенной реконструкции расположен на земельном участке, принадлежащем истцу. 

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ квартира с кадастровым номером № расположенная по адресу: 

<

адрес> имеет назначение: жилое, общей площадью 35,4 кв.м, и находится в собственности ФИО1 (л.д. 6)

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в собственности ФИО1 также находится земельный участок, площадью 801 кв.м по указанному адресу, из категории земель: земли населенных пунктов. (л.д. 7)

В соответствии с выпиской из ЕГРН здание с кадастровым номером № является жилым домом блокированной застройки. Аналогичное следует из технического плана кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 40 п. 1 п.п. 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 7 п. 2 ЗК РФ земли, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане соответствующего земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида объекта недвижимого имущества.

В силу ст. 16 ч. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятие жилого дома блокированной застройки содержится в ст. 49 п. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту -ГрК РФ), согласно которой под жилым домом блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ч. 3 ЖК РФ).

В то же время в жилых домах блокированной застройки для проживания одной семьи предназначена не квартира, а блок, расположенный на отдельном земельном участке (ст. 49 ч. 2 п. 2 ГрК РФ), в целях эксплуатации которых каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования.

Таким образом, ключевыми различиями многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются: наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками); статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016 года разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие в таком доме помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

В связи с системным толкованием норм права жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Как следует из материалов дела, дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 35,4 кв. м, с кадастровым номером №, является домом блокированной застройки.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. 

В силу ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

В соответствии со ст. 26 ч. 1 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ст. 1 п. 14 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за строительства - многоквартирного дома исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 данной статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26, 28, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО3, в связи с реконструкцией жилого помещения с кадастровым номером 55:16:020126:132, объект недвижимости по адресу: 

<

адрес> представляет собой жилой дом блокированной застройки, расположенный на обособленном земельном участке, находящемся в собственности истца из категории: земли населенных пунктов. Площадь реконструированного объекта составляет 68,5 кв.м. 

Как следует из показаний в судебном заседании истицы и ведущего специалиста архитектурно – строительного отдела Администрации Нижнеомского муниципального района, реконструированный объект находится в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, отвечает целевому назначению земельного участка.

Согласно ответу Главы Нижнеомского муниципального района Омской области от 13.08.2025 года на обращение ФИО1, в выдаче ей разрешения на реконструкцию квартиры по указанному адресу отказано, т.к. работы по реконструкции завершены; рекомендовано обратиться для признания права собственности на реконструированный объект в судебные органы. Данный факт свидетельствует о принятии истцом мер к получению разрешения на строительство, в котором ей было отказано.

Также из представленных доказательств следует, что произведенная истцом реконструкция жилого помещения не создает угрозу жизни и здоровью граждан, отвечает целевому назначению земельного участка.

Из позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

Истцом на указанном земельном участке возведен пристрой к принадлежащему ей на праве собственности жилому помещению, являющемуся домом блокированной застройки, данный пристрой в настоящее время уже используется по целевому назначению, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее.

Согласно ст. 1 ч. 2,3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает возможным сохранить жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу 

<

адрес> в реконструированном состоянии в соответствии техническим планом от 14.05.2025 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО3, и признать за истцом право собственности на реконструированный объект недвижимости.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в данные органов технического учета и Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Нижнеомского муниципального района Омской области удовлетворить.

Сохранить жилой дом с кадастровым номером №, расположенное по адресу 

<

адрес> в реконструированном состоянии в соответствии техническим планом от 14.05.2025 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО3

Признать жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу 

<

адрес> в реконструированном виде, площадью 68,5+/-0,1 кв.м жилым домом блокированной застройки.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером № расположенный по адресу 

<

адрес>, в реконструированном виде, площадью 68,5+/-0,1 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Нижнеомский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01.09.2025 года.

Судья Т.В. Порсик