11RS0001-01-2025-005029-57 дело №2-4399/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л., 

с участием помощника прокурора Пархачевой Ю.Н., 

при секретаре Крыжевской А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 12 августа 2025г. гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5 обратились в суд с иском, в котором (с учетом уточнений) просили изъять путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение по адресу: ..., определить выкупную цену равной 6 032 167 рублей и взыскать указанную сумму с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» с последующим прекращением права собственности.

В обоснование требований указали, что являются собственниками жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего им направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 5 613 944,96 рублей, которую они считают явно заниженной.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» и ООО «Аксерли».

В судебном заседании представитель истцов – ФИО6 требования поддержала.

Представитель ответчика – ФИО7 возражала против удовлетворения требований.

Истцы и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истцы являются долевыми собственниками (по 1/6) жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 70,8 кв.м., кадастровый №....

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. 

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... земельный участок под многоквартирным (аварийным) домом №... по ... изъят для муниципальных нужд.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... также направить истцам (ФИО8) проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Во исполнение указанного решения суда ** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилого помещения по адресу: ... путем выкупа у собственников.

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истцов проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения в сумме 5 613 944,96 рублей, определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** **г. ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истцы отказались и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратились в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения №... в ... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., подготовленный ООО «Аксерли», согласно которому, размер возмещения за жилое помещение составляет 5613944,96 рубля, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 3810810 рублей (из которых 1674960 рублей – стоимость жилого помещения, 685950 рублей – доля земельного участка под жилым объектом, 1449900 рублей – доля общего имущества в многоквартирном доме); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1726967,96 рублей; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 59100 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 10000 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 5058 рублей.

Истцы и их представитель считают отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «Аксерли» неверно определил рыночную стоимость квартиры, не учел показатели средней стоимости 1 квадратного метра по субъекту Российской Федерации.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцами оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по их ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО14

Согласно заключению эксперта №..., отчет об оценке №... от ** ** **, составленный ООО «Аксерли», не является достоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: оценщик не анализирует влияния политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, отсутствует глава по определению сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщиком не описан объем рыночных данных об объектах-аналогах, что не позволяет сопоставить с объектом оценки по ценообразующим факторам; на страницах 17-18 отчета при расчете рыночной стоимости квартиры оценщик пропускает ряд важных корректировок (нет корректировки на год строительства, наличие\отсутствие коммуникаций, не верно сделана корректировка на состояние здания и физический износ; на страницах 21-25 отчета оценщик не расшифровывает расчет по компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, отсутствуют виды работ, которые учитывались.

По результатам проведенного исследования (с учетом последующих уточнений), экспертом ФИО14 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 3 696 000 рублей,

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 2 181 000 рублей,

-убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, в размере 155 167 рублей, из которых: 87733 рубля – расходы на аренду иного жилья, 10934 рубля – расходы на переезд, 32500 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 24000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 6 032 167 рублей. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО14, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцам жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО14

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что общей совместной собственности истцов ФИО2 и ФИО1 имеются жилые помещения по адресу: ... по адресу: ..., пгт.В.Максаковка, .... Соответственно, у ФИО2 и ФИО1 отсутствует необходимость несения расходов на аренду жилья в связи с изъятием для муниципальных нужд ....

Такие расходы возникнут только у ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истцов недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО14:

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 3 696 000 рублей,

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 2 181 000 рублей,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 10934 рубля,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 32500 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 24000 рублей.

-затраты на аренду иного жилья (только для ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5) в размере 58 488 рублей 68 копеек.

Общий размер возмещения составит 6 002 922 рубля 68 копеек.

С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме, равной 6 002 922 рубля 68 копеек, и возложить на администрацию обязанность выплатить истцам указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар», а именно: в пользу ФИО2 и ФИО1 – по 990 739 рублей; для ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5 – по 1 005 361 рубль 17 копеек.

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности истцов на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 (...), ФИО2 (...), ФИО3 (...), ФИО4 (...), ФИО5 (...) и ФИО5 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 6 002 922 рубля 68 копеек.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 990 739 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 990 739 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО3 1 005 361 рубль 17 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО4 1 005 361 рубль 17 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО5 1 005 361 рубль 17 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО5 1 005 361 рубль 17 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5 на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 12 августа 2025 г.

Председательствующий О.Л. Саенко