Дело- 3а-512/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

03 июля 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием:

представителя административного истца администрации муниципального образования г. Зеленокумска Советского района Ставропольского края Сисенко А.В.,

представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Арестовой М.Л., 

представителя заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

представителя заинтересованного лица ОАО «Взрывозащищенные электрические аппараты низковольтные» по доверенности Тесля А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования города Зеленокумска Советского района Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения Комиссии,

установил:

администрация муниципального образования города Зеленокумска Советского района Ставропольского края обратилась с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в обосновании которого указал, что объект недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности принадлежит ОАО ««Взрывозащищенные электрические аппараты низковольтные».

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года была определена в размере 65 674 233, 24 рубля. Данная кадастровая стоимость утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае".

17 ноября 2016 года ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2015 в размере 25 132 000 рублей.

Решением Комиссии от 09 декабря 2016 заявление ОАО ««Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» удовлетворено.

Администрация считает решение Комиссии от 09 декабря 2016 в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - 25 132 000 рублей, установленной в отчете, незаконным и необоснованным.

Согласно пункту 13 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении порядка создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее - Порядок) комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории того субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Согласно указанному пункту основанием для пересмотра является, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В рамках поданного ОАО ««Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» заявления о пересмотре результатов кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости № 73-KS/2016 от 15 ноября 2016 (далее - отчет), выполненный оценщиком саморегулируемой организации некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков» ФИО1

Представленный в Комиссию отчет вызывает сомнение в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Отчет об оценки не имеет для суда уставленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из представленного отчета видно, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:27:061303:48 отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%, а именно 62,0 %,

Приходя к решению об удовлетворении заявления ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные», Комиссия указала, что представленный ими отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С данными доводами администрация согласиться не может по следующим снованиям.

Из описания объекта оценки оценщик установил, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 122 898 кв.м расположен в окраинной части населенного пункта, в промышленном районе города. Однако указанное в отчете местоположение объекта оценки не соответствует действительности. Земельный участок располагается в близости к центральной части 

<

адрес>, имеет свободный выход на одну из центральных улиц 

<

адрес>).

Более того, при определении рыночной стоимости земельного участка, не был учтен один из важных факторов стоимости - близость к объектам социальной инфраструктуры.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Следовательно, местоположение, также как и близость к объектам социальной инфраструктуры, имеет важное значение при определении рыночной стоимости земельного участка.

Также из отчета следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков с использованием только одного подхода: сравнительного, с применением метода продаж.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик не обосновал, почему им выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости: 4 аналога.

Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию

Согласно п. 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Администрация, считает, что данные требования стандартов оценщиков не были выполнены.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов, однако в таблице 17 (стр. 68 отчета) указано, что общая площадь объекта аналога № 1 (11 000, 00 кв.м), объекта аналога № 2 (6500 кв.м), объекта аналога № 3 (10 000 кв.м), объекта аналога № 4 (20 012 кв.м), существенно отличается от площади объекта оценки, которая составляет 122 898 кв.м.

Не проведена корректировка в отношении местоположения земельного участка. Объект исследования находится в близости к центральной части 

<

адрес>, а объекты аналоги расположены на окраинах города. Данный факт свидетельствует о необходимости внесения корректировок, поскольку стоимость земельного участка напрямую зависит от его местоположения.

Таким образом, информация используемая оценщиком, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Более того, решение Комиссии от 09 декабря 2016 в нарушение пункта 22 Порядка не содержит сведения о представлении или непредставлении положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке.

Учитывая вышеизложенное, административный истец просит суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09 декабря 2016 года.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" и внесенной в государственный кадастр недвижимости 20 декабря 2015. с указанием о ее применении для целей, установленных действующим законодательством с 20 декабря 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца администрации муниципального образования г. Зеленокумска Советского района Ставропольского края ФИО2, поддержала административные исковые требования, просила признать решение Комиссии от 09 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, незаконным по основаниям, изложенным в административном иске. Полагала кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, установленную оспариваемым решением комиссии на основании отчета об оценке №73-КS/2016 от 15 ноября 2016 года, существенной заниженной.

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО3, административный иск администрации г. Зеленокумска не признала, просила в его удовлетворении отказать, пояснив, что оспариваемое решение комиссии законно и обоснованно, отчет об оценке №73-КS/2016 от 15 ноября 2016 года, в соответствии с которым приято решение, подготовлен согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю ФИО4, просила в удовлетворении требований отказать, пояснив, что оспариваемое решение комиссии законно и обоснованно.

Представитель заинтересованного лица ОАО «Взрывозащищенные электрические аппараты низковольтные» по доверенности ФИО5, административный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении ввиду недоказанности административным истцом незаконности принятия оспариваемого решения Комиссии, а также недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, пояснив, что оспариваемое решение комиссии законно и обоснованно.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу ч. 2 ст. 47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

Согласно пункту 16 Порядка секретарь комиссии извещает заявителя о дате рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в срок не более семи рабочих дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости, но не позднее чем за пять рабочих дней до заседания комиссии, а также в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 122898 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ОАО ««Взрывозащищенные электрические аппараты низковольтные».

Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года, утвержденным Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380, определена в размере 65 674 233, 24 рубля.

17 ноября 2016 года ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № 73-KS/2016 от 15 ноября 2016 года, выполненном ИП ФИО1 по состоянию на 01 января 2015 в размере 25 132 000 рублей. 

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обществом приложен полный комплект документов, предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности и пунктом 13 Порядка, в том числе, отчет об оценке № 73-KS/2016 от 15 ноября 2016 года.

Извещения о рассмотрении заявления ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные», назначенного на 07 декабря 2016 года, направлены секретарем Комиссии в адрес общества и администрации г. Зеленокумска 22 ноября 2016 года.

Согласно выписке из протокола N 78 от 07 декабря 2016 года заседания Комиссии, заявление ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» рассмотрено на заседании Комиссии с участием трех членов комиссии, явка 75 %: председательствующий ФИО9, члены комиссии - ФИО10, ФИО11, при секретаре ФИО12 

В ходе рассмотрения указанного заявления и приложенных к нему документов Комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:27:061303:48 от его кадастровой стоимости более чем на 30 %, а именно на 62%, а также, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно, положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам. 

Решением Комиссии от 09 декабря 2016 заявление ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» удовлетворено, все члены комиссии проголосовали «за».

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности и Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу о законности оспариваемого решения Комиссии от 09 декабря 2016 года по заявлению ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Данное решение Комиссии принято в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (оснований, сроков и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения.

Заседание Комиссии от 07 декабря 2016 года является правомочным, поскольку на нём присутствовали более половины его членов.

Положительное решение Комиссии принято единогласно, исходя из анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке.

Указанный отчет выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок, подобрано 4 аналога, сопоставимых с объектом оценки по важнейшему из ценообразующих факторов при оценке земельных участков: местоположению, а также другим характеристикам, влияющим на стоимость объекта.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объектов оценки откорректированы с обоснованием этих поправок и их значений.

Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке земель в г. Зеленокумске под промышленными объектами на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках.

По ходатайству представителя административного истца судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО «Профэксперт».

Согласно выводам заключения эксперта №060/17Э от 07 июня 2017 года, форма и содержание отчета об оценке № 73-KS/2016 от 15 ноября 2016 года, выполненного ИП ФИО1 не в полном объеме соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета. Описание объекта оценки проведено оценщиком обосновано и в объеме достаточном для определения рыночной стоимости объекта оценки. Иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, выявлены в части обоснования и применения корректировок: «скидка на торг», «наличие и близость инженерных сетей». В связи с чем, были нарушены принципы обоснованности, однозначности и достоверности. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно. Ошибки при выполнении математических действий отсутствуют. Информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой. 

Суд считает выявленные нарушения в отчете об оценке в части обоснования и применения корректировок: «скидка на торг» и «наличие и близость инженерных сетей» несущественными. Более того, эксперт указывает на то, что выявленное нарушение повлияло на расчет рыночной стоимости объекта оценки в сторону ее увеличения. Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого участка могла быть еще ниже. 

Также эксперт указывает на то, что несмотря на выявленные нарушения, удельный показатель стоимости 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, определенный в отчете об оценке, попадает в интервалы фактических данных о ценах предложений объектов недвижимости из одного сегмента с оцениваемым объектом, установленные оценщиком и на основе архива объявлений ruads.org, ближе к нижней границе.

Доводы административного истца о несоответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки, со ссылками на отсутствие в отчете обоснования отказа оценщика от использования затратного и доходного подходов, на невозможность идентификации объектов-аналогов и установления времени созданий объявлений об их продаже являются несостоятельными и опровергаются содержанием отчета об оценке.

Так, в отчете об оценке (страницы 44-45 отчета) содержатся исчерпывающие мотивы выбора оценщиком сравнительного подхода и причины отказа от применения затратного и доходного подходов. Обоснованность выбранного оценщиком подхода при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка подтверждается также и выводом, изложенным в экспертном заключения на этот отчет.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов оценщиком получена из объявлений о продаже имущества, размещенных на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, архиве бесплатных объявлений, что подтверждается представленными в отчете скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках (приложение к отчету).

Доводы административного истца об отсутствии корректировок на местоположение и площадь объектов - аналогов противоречат отчету, поскольку на странице 66-71 (отчета) приведены все примененные корректировки.

Относительно утверждений административного истца о том, что решение Комиссии от 09 декабря 2016 в нарушение пункта 22 Порядка не содержит сведения о представлении или непредставлении положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд считает необходимым отметить, что Закон N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит исчерпывающий перечень документов, предоставляемых в Комиссию для пересмотра кадастровой стоимости. В связи с внесением в Закон N135-ФЗ от 29июля1998года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» изменений Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.06.2016 N 172-ФЗ, предоставление в Комиссию положительного экспертного заключения не требуется.

Допустимых доказательств несоответствия представленного ОАО «Взрывозащищённые электрические аппараты низковольтные» отчета об оценке положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки суду не представлено. 

Возражения представителя администрации г. Зеленокумска о недостоверности определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, несопоставимой с реальными рыночными ценами на территории города Зеленокуска для земельных участков с аналогичным видом использования, основаны на предположениях и объективно ничем не подтверждаются. 

Представитель административного истца не является лицом, компетентным в сфере оценочной деятельности.

Отличие же от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в отчете об оценке, не свидетельствует о недостоверности последней.

В соответствии с положениями статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости. 

Каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, и нарушение прав и свобод административного истца, последним не приведено и судом не установлено.

О результатах рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка администрации г. Зеленокумска стало известно 13 декабря 2016 года.

С заявлением в суд об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю администрация г. Зеленокумска обратилась 07 марта 2017 года.

Следовательно, трехмесячный срок обращения в суд с административным иском об оспаривании решения комиссии от 09 декабря 2016 года, предусмотренный частью 1 стать 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административным истцом не пропущен.

Исходя из изложенного, правовых оснований для удовлетворения административного иска администрации муниципального образования г. Зеленокумска Советского района Ставропольского края о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 09 декабря 2016 года, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определенной на 01 января 2015 года, с указанием о её применении для целей, установленных действующим законодательством с 20 декабря 2015 года, не имеется. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления администрация муниципального образования города Зеленокумска Советского района Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 09 декабря 2016 года, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, с указанием о ее применении для целей, установленных действующим законодательством с 20 декабря 2015 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 03 июля 2017 года.

Судья М.И. Гедыгушев