К делу №2а-307/2025 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

станица Каневская Краснодарского края 5 февраля 2025 года

Судья Каневского районного суда Краснодарского края ФИО1,

при секретаре Сысык И.С., 

рассмотрев в судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению строительства администрации МО Каневской район об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), 

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в суд с административным иском к административному ответчику об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), в котором указал, что ему - ФИО3 принадлежит по праву собственности объект незавершенного строительства нежилого назначения с кадастровым номером 23:11:0603187:48, расположенный по адресу: 

<

адрес>А,2А/1,2Г,2Г/1.

Первоначально строительство данного объекта было начато на основании Разрешения на строительство № RU 23512301-362 от 24.06.2011 года. 12 ноября 2011 года на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым предыдущих собственников - ООО «Торговый дом Калория» (правопреемник ЗАО «Торговый дом Калория») и ФИО2.

На основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 15 декабря 2022 года за ФИО4 произведена регистрация права собственности на указанный объект незавершенного строительства (23:11:0603187:48-23/230/2022-3 от 27.12.2022).

17 мая 2023 года земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603187:516 площадью 558 квадратных метров, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства был предоставлен ФИО4 в аренду на основании договора № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись №.

В дальнейшем ФИО4 обратился в Управление строительства администрации МО Каневской район с заявлением о выдаче разрешения на строительство, предполагающего реконструкцию объекта: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>, в выдаче разрешения на строительство, предполагающего реконструкцию объекта: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>А, ему было отказано. Отказ сформулирован в письме Управления строительства Администрации МО Каневской район № А-1579/1 от 06.11.2024 года.

В указанном документе содержится указание на следующие обстоятельства. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, расположен в водоохранной зоне, а также - в зоне затопления.

Относительно нахождения участка в водоохранной зоне, в соответствии со ст. 50 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов», необходимо согласование строительства с федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства.

Относительно нахождения участка в зоне подтопления, в соответствии с ч.3 ст. 67.1. Водного кодекса РФ, необходимо предоставить информацию по обеспечению реконструированного объекта от негативного воздействия вод.

Также, в указанном документе содержится сообщение, что реконструируемое здание расположено в охранных зонах напорной канализации и водопровода, площадка для временной парковки расположена в охранных зонах линии электропередачи и водопровода, однако согласование размещения данных объектов в указанных зонах ФИО3 не представлено.

И наконец, в указанном документе содержится указание на то, что согласно таблице 108 Нормативов градостроительного проектирования 

<

адрес>, количество машино-мест (парковочных мест) для торговых объектов определяется исходя их расчета: 1 машино-место на 40 кв.м. общей площади здания. 

<

адрес> реконструируемого здания составляет 462,8 кв.м. Таким образом, расчетное количество парковочных мест составляет 12 шт. В представленной мной проектной документации на схеме планировочной организации земельного участка отображено 4 машино-места.

Как указано в письме Управления строительства Администрации МО 

<

адрес> № А-1579/1 от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом вышеперечисленных обстоятельств Управление строительства отказывает ФИО3 в выдаче разрешения на строительство.

Что касается согласования строительства с федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства у ФИО3 имеется Заключение Азово-Черноморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что Управление считает воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания допустимым и согласовывает производство работ по реконструкции.

Что касается согласования расположения реконструируемого здания в охранных зонах напорной канализации и водопровода, расположения площадки для временной парковки в охранных зонах линии электропередачи и водопровода, то в разделе 2 тома 2 проектной документации «схема планировочной организации земельного участка», на самой схеме, имеются соответствующие отметки о согласовании от АО «Очистные сооружения канализации», ОАО «Водопровод», ПАО «Россети Кубань».

То есть, фактически две из четырех причин отказа не являются существенными и имеются доказательства их устранения.

Относительно требований к расчетному количеству парковочных мест и обеспечению реконструированного объекта сооружениями и (или) методами инженерной защиты территории и объектов от негативного воздействия вод, то административным ответчиком, при принятии решения не учтено несколько важных обстоятельств:

Во-первых, строительство объекта начато еще в 2011 году на основании Разрешения на строительство № RU 23512301-362 от ДД.ММ.ГГГГ. На момент приобретения ФИО3 объекта незавершенного строительства на основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ определенная часть строительных работ уже выполнена: объект имеет фундамент, возведены стены первого этажа. Факт начала строительства объекта до истечения срока действия разрешения на строительство подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства (здания) от ДД.ММ.ГГГГ, актом готовности объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, представленным тогда для государственной регистрации права предыдущих правообладателей на объект незавершенного строительства.

Во-вторых, поскольку согласно части 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент начала строительства, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, следовательно, сам факт выдачи предыдущим правообладателям разрешения на строительство подтверждал, что на момент начала строительства проектная документация полностью соответствовала установленным требованиям к строительству, в том числе и к расположению и количеству парковочных мест.

В-третьих, с момента выдачи разрешения на строительство в 2011 году и до момента приобретения ФИО3 объекта незавершенного строительства в 2022 году объект незавершенного строительства спокойно существовал, к нему никаких мер по принудительному сносу полностью или частично со стороны муниципальных органов, в том числе со стороны Управления строительства не применялось. ФИО3 приобрел объект незавершенного строительства свободным от каких-либо ограничений, права предыдущих правообладателей были зарегистрированы надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством. Уже после приобретения объекта ФИО3 предпринимались меры по объединению земельных участков, в пределах которых расположен объект. Затем ФИО3 было приобретено право аренды на земельный участок, образовавшийся в результате такого объединения. Объект незавершенного строительства полностью расположен в пределах образовавшего участка. Затем ФИО3 была осуществлена подготовка предпроектной документации, градостроительного плана земельного участка, проектной документации, проведена процедура публичных слушаний с целью уменьшения минимальных отступов объекта от границ земельного участка, увеличения максимального процента застройки в границах участка, согласован архитектурно-градостроительный облик здания. На протяжении всех вышеперечисленных ФИО3 действий, направленных на получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта незавершенного строительства со стороны того же Управления строительства не поступило никакой информации о том, что изменившиеся требования к количеству парковочных мест, что появившиеся требования о необходимости обеспечения объекта сооружениями и (или) методами инженерной защиты территории и объекта от негативного воздействия вод, могут стать препятствиями для получения разрешения на строительство.

В сложившей ситуации для ФИО3 не совсем понятен как правовой статус принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, так и его дальнейшая судьба. Что теперь будет с объектом, если на его реконструкцию не дают разрешение? Принадлежащий ФИО3 объект незавершенного строительства теперь останется недостроенным или его вообще придется сносить? Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства объекта (в рассматриваемом случае - увеличение требований к количеству парковочных мест, - появление дополнительных требований, связанных с защитой от негативного воздействия вод, - после начала строительства объекта) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ). Значит, и потребовать снести принадлежащий ФИО3 объект административный ответчик не может. То есть, получается объект сносить ФИО3 не обязан, но, возможно будет вынужден это сделать, если в итоге не получит разрешение на реконструкцию. Или ФИО3 придется по причине слишком больших расходов на демонтаж существующего объекта незавершенного строительства, оставить все как есть, то есть фактически оставить объект заброшенным прямо в центре станицы.

В-четвертых, нормативы градостроительного проектирования 

<

адрес> утверждены департаментом по архитектуре и градостроительству 

<

адрес> в 2015 году (Приказ от ДД.ММ.ГГГГ N 78). Статья 67.1 Водного кодекса РФ изменена с ДД.ММ.ГГГГ и только тогда в ней появились требования о необходимости обеспечения объекта сооружениями и (или) методами инженерной защиты территории и объекта от негативного воздействия вод. То есть, данные нормы и требования появились уже после того, как было начато строительство объекта.

Исходя из общего принципа права, согласно которому действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В частности, данный принцип реализован в ч. 1 ст. 4 ГК РФ, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Указанный принцип может быть также применен и к градостроительному законодательству. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 71-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса РФ», Водный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие.

Значит, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на начало строительства. То есть, несоответствие расчетного количества парковочных мест по количеству машино- мест (парковочных мест) отображенному в представленной ФИО3 проектной документации, а также отсутствие в проектной документации данных об обеспечении объекта сооружениями и (или) методами инженерной защиты территории и объекта от негативного воздействия вод не могли служить основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство, поскольку на момент начала строительства нормы или нормативные акты, устанавливающие такие требования, не были приняты и, соответственно, первоначальные застройщики о них не знали и не могли знать.

Имеется соответствующая позиция Конституционного Суда РФ, согласно которой придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени и является прерогативой законодателя. При этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется соответствующая норма. Обратная сила закона применяется преимущественно в отношениях, возникающих между индивидом и государством в целом, и делается это в интересах первого (уголовное, пенсионное законодательство). В рассматриваемом случае, напротив, в результате применения положений ч. 3 ст. 67.1. Водного кодекса РФ и Нормативов градостроительного проектирования 

<

адрес> (утв. Приказом департамента по архитектуре и градостроительству 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 78) с обратной силой в отношениях между административным ответчиком и административным истцом положение истца не улучшается, а ухудшается, то есть обратная сила придается не в интересах индивида. Соответственно, даже в случае, если бы Водный кодекс РФ и указанные Нормативы непосредственно содержали положения о применении их норм с обратной силой, это бы противоречило неоднократно высказывавшейся позиции КС РФ. Однако Водный кодекс РФ и указанные Нормативы градостроительного проектирования 

<

адрес> даже не содержат положений, распространявших бы их действие на ранее возникшие отношения, соответственно, не могут быть применены с обратной силой ни при каких обстоятельствах.

Относительно расположения земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в пределах границ зоны подтопления также стоит учесть, что данный земельный участок расположен вблизи от набережной в центре 

<

адрес> и в данной местности никогда не фиксировались паводки или наводнения. То есть требования относительно обеспечения объектов, находящихся в данной местности, сооружениями и (или) методами инженерной защиты территории и объекта от негативного воздействия вод должны быть разумными и применяться с учетом специфики местности, а не формально, исходя из того, что раз объект в зоне подтопления, значит, необходимо его обеспечить какими-то сооружениями или иными инженерными методами защитить от негативного воздействия вод.

Право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства возникло только в конце 2022 года, а право аренды земельного участка под ним было оформлено только в 2023 году. Таким образом, сложилась ситуация, при которой ФИО3 приобрел на законных основаниях право собственности на объект незавершенного строительства, а также приобрел право аренды земельного участка, в пределах которого расположен данный объект и предназначенный для строительства данного объекта, а завершить его строительство не может, так как ему не выдают разрешения на строительство (реконструкцию) объекта. Отказ в выдаче разрешения на строительство нарушает его права собственника объекта незавершенного строительства, в том числе право на завершение строительства и дальнейшую эксплуатацию построенного объекта.

Административный истец просит суд признать незаконным отказ Управления строительства Администрации МО 

<

адрес> в выдаче разрешения на строительство, предполагающего реконструкцию объекта с кадастровым номером 23:11:0603187:48: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>А, содержащийся в письме Управления строительства Администрации МО 

<

адрес> № А- 1579/1 от ДД.ММ.ГГГГ. Обязать административного ответчика выдать ФИО3 разрешение на строительство, предполагающее реконструкцию объекта с кадастровым номером 23:11:0603187:48: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>А.

Административный истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, административные исковые требования просил удовлетворить. Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение на усмотрение суда. Принимая во внимание позицию сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что ФИО3 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства нежилого назначения с кадастровым номером 23:11:0603187:48, расположенный по адресу: 

<

адрес>А,2А/1,2Г,2Г/1.

Первоначально строительство данного объекта было начато на основании Разрешения на строительство № RU 23512301-362 от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым предыдущих собственников - ООО «Торговый дом Калория» (правопреемник ЗАО «Торговый дом Калория») и ФИО2.

На основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 произведена регистрация права собственности на указанный объект незавершенного строительства (23:11:0603187:48-23/230/2022-3 от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603187:516 площадью 558 квадратных метров, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства был предоставлен ФИО3 в аренду на основании договора № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись №.

ФИО3 обратился в Управление строительства администрации МО 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство, предполагающего реконструкцию объекта: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>А. 

В выдаче разрешения на строительство, предполагающего реконструкцию объекта: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>А, ему было отказано. Отказ сформулирован в письме Управления строительства Администрации МО 

<

адрес> № А-1579/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает отказ в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) незаконным, поскольку строительство данного объекта было начато на основании Разрешения на строительство № RU 23512301-362 от ДД.ММ.ГГГГ, а нормативы градостроительного проектирования 

<

адрес> утверждены департаментом по архитектуре и градостроительству 

<

адрес> в 2015 году (Приказ от ДД.ММ.ГГГГ N 78). Статья 67.1 Водного кодекса РФ изменена с ДД.ММ.ГГГГ и только тогда в ней появились требования о необходимости обеспечения объекта сооружениями и (или) методами инженерной защиты территории и объекта от негативного воздействия вод. То есть, данные нормы и требования появились уже после того, как было начато строительство объекта.

Исходя из общего принципа права, согласно которому действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В частности, данный принцип реализован в ч. 1 ст. 4 ГК РФ, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Указанный принцип может быть также применен и к градостроительному законодательству. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 71-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса РФ», Водный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие.

Кроме того, согласно заключению Азово-Черноморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству № от ДД.ММ.ГГГГ, Управление считает воздействие на водные биологические ресурсы и среду их обитания допустимым и согласовывает производство работ по реконструкции.

Также в разделе 2 тома 2 проектной документации «схема планировочной организации земельного участка», на самой схеме, имеются соответствующие отметки о согласовании расположения реконструируемого здания в охранных зонах напорной канализации и водопровода, расположения площадки для временной парковки в охранных зонах линии электропередачи и водопровода от АО «Очистные сооружения канализации», ОАО «Водопровод», ПАО «Россети Кубань».

Таким образом, ФИО3 приобрел на законных основаниях право собственности на объект незавершенного строительства, а также приобрел право аренды земельного участка, в пределах которого расположен данный объект и предназначенный для строительства данного объекта, а завершить его строительство не может, так как ему не выдают разрешения на строительство (реконструкцию) объекта. Отказ в выдаче разрешения на строительство нарушает его права собственника объекта незавершенного строительства, в том числе право на завершение строительства и дальнейшую эксплуатацию построенного объекта.

При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175- 180, 227-228 КАС РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО3 к Управлению строительства администрации МО Каневской район об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) удовлетворить. Признать незаконным отказ Управления строительства Администрации МО Каневской район в выдаче разрешения на строительство, предполагающего реконструкцию объекта с кадастровым номером 23:11:0603187:48: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>А, содержащийся в письме Управления строительства Администрации МО 

<

адрес> № А- 1579/1 от ДД.ММ.ГГГГ. 

Обязать Управление строительства администрации МО Каневской район административного ответчика выдать ФИО3 разрешение на строительство, предполагающее реконструкцию объекта с кадастровым номером 23:11:0603187:48: Магазин (реконструкция объекта незавершенного строительства)», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603187:516 по адресу: 

<

адрес>А.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца. 

Судья