Дело № 2-358/19 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2019 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи: Сапрыкиной И.А.,

при секретаре: Прониной И.С.,

с участием: представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ИП ФИО3 на основании ордера ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО3 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, 

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с данным иском, указав, 19.10.2017 между нею и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор заключен сроком до 18.10.2022. Арендная плата составила 50000 руб. в месяц. В первый день фактического использования помещения был обнаружен неприятный запах сырости и плесени, избавиться от которого было невозможно, поскольку он являлся следствием неправильно проведенного ремонта после залития смежных помещений. Указанные обстоятельства подтверждаются протоколами испытаний, составленных специалистами ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Воронежской области» Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Поскольку арендодатель не предпринял мер к устранению недостатков, истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды. Просит признать недействительным договор аренды нежилого помещения, применить последствия недействительности договора и обязать ИП ФИО3 возвратить денежные средства в размере 100000 руб. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление.

Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просит иск удовлетворить.

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства извещена надлежащим образом, просит дело рассматривать в ее отсутствие, о чем в материалах дела имеется заявление. 

Представитель ответчика ИП ФИО3 на основании ордера ФИО4, в судебном заседании исковые требования поддержал, просит в удовлетворении требований отказать. Суду представлен письменный отзыв. 

Учитывая задачи судопроизводства, принцип правовой определенности, распространение общего правила, закрепленного в ч.3 ст.167 ГПК РФ, об отложении судебного разбирательства в случае неявки в судебное заседание какого-либо из лиц, участвующих в деле, при отсутствии сведений о причинах неявки в судебное разбирательство не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.ст.7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека и ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом первой инстанции дела по существу.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

в соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом или правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, и данные обстоятельства сторонами не оспаривались, что 19.10.2017 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор заключен сроком до 18.10.2022. Размер арендной платы определен сторонами в 50000 руб. в месяц.

Согласно п. 5.3 договора аренды от 19.10.2017 договор подлежит государственной регистрации.

Судом так же установлено, что договор аренды от 19.10.2017г. не зарегистрирован в установленном законом порядке, однако, суд считает, указанный договор заключенным, поскольку фактически договор сторонами исполнялся, а именно помещение передано истцу. Указанное сторонами не оспаривалось.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу статей 166, 168 ГК РФ недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.

В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с частью первой статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды и признание его незаключенным в связи с этим, делает невозможным расторжение договора по этим основаниям.

Из материалов дела следует, что вышеназванный договор аренды недвижимого имущества от 19.10.2017 в установленном законом порядке зарегистрирован не был, вместе с тем он реально исполнялся и впоследствии был расторгнут по обоюдному соглашению сторон.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания спорного договора недействительным, ничтожным и незаключенным у суда не имеется.

При этом, суд учитывает, что из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как установлено, арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им. Соответственно, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. 

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с принципом процессуального равноправия стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности (ст. 38 ГПК РФ). Закон предоставляет истцу и ответчику равные процессуальные возможности по защите своих прав и охраняемых законом интересов в суде. Стороны независимо от того, являются ли они гражданами или организациями, наделяются равными процессуальными правами. Какие-либо юридические преимущества одной стороны перед другой в гражданском процессе исключаются.

В силу принципа состязательности стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо для лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Содержание принципа состязательности раскрывают нормы ГПК Российской Федерации, закрепленные в ст. 35, 56, 57, 68, 71 и др. Согласно ст. 56 каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Невыполнение либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия. Принцип состязательности состоит в том, что стороны гражданского процесса обязаны сами защищать свои интересы: заявлять требования, приводить доказательства, обращаться с ходатайствами, а также осуществлять иные действия для защиты своих прав.

Обращаясь в суд с данными требованиями, истец указала, что в первые же дни использования помещения, было обнаружено, что помещение непригодно для к эксплуатации. О чем ею незамедлительно было сообщено арендодателю, посредством телефонной связи. 

Кроме того, в ходе рассмотрения, сторона истца ходатайствовала о допросе свидетелей. Так, свидетель Свидетель №1, суду пояснил, что в конце октября 2017года в 

<

данные изъяты> обратилась ФИО1, для получения юридической помощи, при этом, она указала, что заключила договор аренды нежилого помещения, однако использовать помещение было невозможно, в связи с тем, что в помещении имелся стойкий запах плесени и сырости. Им велись переговоры с ответчицей и ее мужем, которые не дали результата, в связи с чем в начале декабря им было подготовлено уведомление о расторжении договора аренды. Кроме того, указал, что арендодателем в декабре ему выдавались ключи для проведения исследования воздуха в помещении. Так же указала, что при подписании договора аренды ключи арендатору не выдавались, поскольку во входной двери отсутствовал замок. 

Свидетель Свидетель №2 суду пояснил, что является супругом истца и 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>». В октябре 2017 года между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения. При заключении договора ключей от помещения не передавалось, ответчиком было указано, что отсутствуют замки во входной двери, в связи с чем после заключения договора ими был установлен замок. При нахождении в помещении несколько часов, было обнаружено, что имеется резкий запах плесени и сырости, и нахождение в помещение вызывает недомогание и сильную головную боль. Он пытался наладить контакт с собственником помещения, указывая на ненадлежащие состояние помещения, однако встречи постоянно откладывались. Ответчик в разговорах по телефону обещала устранить недостатки, однако, ничего не делала, в связи с чем они были вынуждены провести исследование воздуха в помещения, которым подтверждается наличие спор плесневых и других грибов. Кроме того, свидетель указал, что фактически в помещение истец не переезжала и им не пользовалась. 

Свидетель Свидетель №3 суду пояснила, что осуществляла уборку помещения, которое было передано по договору аренды. В помещении имелся ужасный запах сырости и плесени, в помещении невозможно было дышать, она открывала окна. 

Свидетель Свидетель №4 суду пояснил, что осуществлял работы по установке компьютеров в помещении, расположенном на 

<

адрес>, в районе цирка, по просьбе Свидетель №2 В помещении был очень неприятный запах сырости и плесени. 

Свидетель Свидетель№5, суду пояснил, что помогал по просьбе Свидетель №2 осуществлять перевозку мебели в помещение на 

<

адрес>, а затем помогал со сборкой мебели. Во время нахождения в помещении там имелся неприятный запах сырости и плесени. При установке мебели под плинтусом находились следы плесени.

Представитель ответчика, не признавая заявленные исковые требования, указал, что истец фактически использовала помещение на протяжении двух месяцев. В начале декабря, ответчиком было получено уведомление о расторжении договора аренды, и акт приема – передачи помещения, однако ФИО3 акт не был подписан, поскольку ключи от помещения не были переданы, о чем была ответчиком 13.12.2017 сделана запись на акте от 07.12.2017. Фактически ключи от помещения были переданы 20.12.2017, о чем был составлен акт. До 20.12.2017 помещение использовалось истцом по назначению. Кроме того, ответчик ФИО3 в ходе разбирательства суду пояснила, что 

<

данные изъяты>» арендует помещение на 

<

адрес>, в указанном помещении произошло залитие, и, по ее мнению договор аренды помещения от 19.10.2017 был заключен только на время проведения ремонта. 

По ходатайству стороны ответчика в судебном заседании, в качестве свидетеля был допрошен Свидетель№6 Указанный свидетель суду пояснил, что является супругом ответчика. В собственности ФИО3 имеется нежилое помещение, которое сдается ими в аренду. Поскольку предыдущий арендатор выехал, было дано объявление о сдаче в аренду. При этом, их интересовала только долгосрочная аренда. Свидетель №2 несколько раз приезжал и осматривал помещение, его все устраивало. Договорились о сроке аренды, оплате. 19.10.2017 был заключен договора аренды, составлен акте приема – передачи помещения, Свидетель №2 преданы ключи от помещения, ответчику переданы денежные средства за два месяца в размере 100000 руб. Примерно через месяц Свидетель №2 стал говорить о том, что пять лет арендовать это помещение они не намерены. Кроме того, свидетель указал, что Свидетель №2 арендовал помещение на 

<

адрес>, в указанном помещении произошло залитие, и, по мнению, свидетеля, договор аренды был заключен только с целью проведения ремонта в помещении. Так же свидетель указал, что впоследствии Свидетель №2 пояснил, что в помещении находиться невозможно в связи с неприятным запахом. Он, прибыл в помещение, увидел, что истцом в помещение завезены мебель, документы, которые, видимо пострадали в результате залития, и были мокрые, от чего и появился неприятный запах. 

При разрешении заявленных истцом требований, суд учитывает, что в силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

Как установлено, истец приняла нежилое помещение по акту приема - передачи без каких-либо замечаний; требований о возложении на ответчика обязанности о соразмерном уменьшении арендной платы, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества в судебном порядке не заявила; потребовала досрочного расторжения договора аренды, ссылаясь, на невозможность использования нежилого помещения в декабре 2017года. 

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Оценивая представленные в суд доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает, что отсутствуют основания для признания договора аренды недействительным, по тем основаниям, что помещение не пригодно для использования, поскольку при наличии недостатков в помещении, передаваемом по договору аренды, у арендодателя имеется иные способы защиты нарушенных прав, предусмотренные ст. 612 ГК РФ. При этом, суд учитывает, что истец использовал помещение, переданное по договору аренды от 19.10.2017 по назначению в течение двух месяцев, бесспорных доказательств того, что помещение не использовалось суду не представлено. 

На основании ч 2. ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

При этом, не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований довод стороны истца, что ответчик уклонялся от приема помещения, поскольку истцом представлен только акт приема – передачи помещения от 07.12.2017, в котором указано, что ответчик не уклоняется от приема помещения, однако, ключи от помещения ей не переданы, помещение используется истцом. При этом, представленная тарификация телефонных переговоров не может служить бесспорным доказательством того, что истец неоднократно обращалась в ответчику с просьбой принять помещение, ввиду расторжения договора аренды, поскольку представлена тарификация с номера телефона принадлежащего Свидетель №2 Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено устное обращение с заявлением досрочном расторжении договора аренды. Иных доказательств суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что отсутствуют основания для удовлетворения требований по взысканию с ответчика денежных средств в размере 100000 руб., по договору аренды от 19.10.2017, поскольку каких-либо достаточных и бесспорных доказательств, что имущество было передано истцом ответчику ИП ФИО3, ранее чем 20.12.2017 и ответчиком данное имущество принято, суду не представлено. 

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-197 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО3 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. 

Судья И.А. Сапрыкина

Решение в окончательной форме принято 26.03.2019