административное дело № 3а-612/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 5 августа 2024 года

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2024-000756-28 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Инжиниринг-Строй» об оспаривании решений бюджетного учреждения,

установил:

общества с ограниченной ответственностью «Инжиниринг-Строй» (далее по тексту – ООО «Инжиниринг-Строй», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе подготовки, в котором просит:

- признать незаконными решения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее по тексту – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») от 24 мая 2024 года №№ 12-06/24-325, 12-06/24-326, 12-06/24-327, 12-06/24-328, 12-06/24-329, 12-06/24-330, 12-06/24-331, 12-06/24-332, 12-06/24-333;

- обязать бюджетное учреждение произвести перерасчет кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, исходя из правильных сведений об объектах недвижимости и условий, влияющих на стоимость объектов недвижимости.

В обоснование требований, изложенных в уточненном административном исковом заявлении, административный истец ссылается на то, что при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года административным ответчиком допущены следующие ошибки:

- не применены сведения о назначении объектов незавершенного строительства, а также иных ценообразующих факторов, что повлекло за собой неверное отнесение их к функциональной группе 9 «Прочие объекты», подгруппе 0907 «Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно»;

- не учтены ограничения (обременения), имеющиеся на земельных участках с кадастровыми номерами ........, в пределах которых расположены объекты незавершенного строительства.

Указанные нарушения привели к необоснованному завышению кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23........ не устранены административным ответчиком при рассмотрении соответствующих заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В судебном заседании 5 августа 2024 года представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, доводы уточненного административного иска, а также дополнений к нему, поддержал, настаивал на их удовлетворении. 

Представитель ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» ФИО3, действующий на основании доверенности, просил суд отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на законность оспариваемых решений и необоснованность нарушений, допущенных при определении кадастровой стоимости спорных объектов незавершенного строительства, на которые ссылается представитель административного истца.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; ходатайств об отложении либо о рассмотрении административного дела без их участия не представили.

В ходе подготовки от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующего на основании доверенности, поступил отзыв на административный иск, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения.

Иные лица, участвующие в деле, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы уточненного административного иска, дополнений к нему и возражений на него, принимая во внимание письменный отзыв департамента имущественных отношений Краснодарского края, а также исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что ООО «Инжиниринг-Строй» является собственником объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23........, расположенных по адресу: .............

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. 

Оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» по состоянию на 1 января 2021 года в порядке проведения массовой государственной кадастровой оценки, в следующих размерах:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 6 359 730 рублей 19 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 6 388 242 рублей 09 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 14 551 317 рублей 05 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 3 580 148 рублей 51 копейки;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 4 145 130 рублей 84 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 574 508 рублей 20 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 483 519 рублей 76 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 9 276 922 рублей 30 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 857 546 рублей 83 копеек.

Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края».

Определение кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года проводилось по правилам и в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Федеральный закон № 237-ФЗ) и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России № 226 от 12 мая 2017 года (далее по тексту – Методические указания; в настоящее время утратили силу, являлись действующими на момент определения кадастровой стоимости спорных объектов).

Не согласившись с установленным размером кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ............ ООО «Инжиниринг-Строй» обратилось в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» с заявлениями об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при ее определении. 

По результатам рассмотрения данных заявлений, бюджетным учреждением вынесены решения от 24 мая 2024 года №№ 12-06/24-325, 12-06/24-326, 12-06/24-327, 12-06/24-328,12-06/24-329, 12-06/24-330, 12-06/24-331, 12-06/24-332, 12-06/24-333 об отказе в пересчете кадастровой стоимости. 

Таким образом, в соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ООО «Инжиниринг-Строй» наделено правом как на обращение в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» с заявлением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права Общества и обязанности, так и на оспаривание в судебном порядке решений бюджетного учреждения, принятых по результатам рассмотрения таких заявлений.

Административным истцом соблюден установленный частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный процессуальный срок на обращение в суд. 

Правовую основу рассмотрения административных дел, связанных с оспариванием решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, составляют Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (главы 22, 25), Федеральный закон № 237-ФЗ (статья 21), Методические указания, а также приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 марта 2020 года № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 году».

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края осуществляет департамент имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным Постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345.

В целях реализации части 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края 26 марта 2020 года № 488 полномочиями по определению кадастровой стоимости при проведении на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2021 году наделено ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ». Данное право бюджетного учреждения также подтверждено пунктом 2.2.1 Устава ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ».

Порядок и процедура принятия бюджетным учреждением решений о рассмотрении обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, регламентированы статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

Так, принимая во внимание положения, закрепленные в данных правовых актах, а также исследовав доказательства, представленные представителем административного ответчика, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения от 24 мая 2024 года №№ 12-06/24-325, 12-06/24-326, 12-06/24-327, 12-06/24-328, 12-06/24-329, 12-06/24-330, 12-06/24-331, 12-06/24-332, 12-06/24-333 приняты уполномоченным на то органом; процедура принятия решений соблюдена: обращения об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости по форме и содержанию соответствуют требованиям законодательства, к ним приложены все необходимые документы; обращения рассмотрены в установленный законодательством тридцатидневный срок; по результатам рассмотрения обращений вынесены решения, а также подготовлен ответ о рассмотрении таких обращений.

Таким образом, оспариваемые решения ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» вынесены в полном соблюдении требований статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

Также суд исходит из того, что административным истцом не оспаривается порядок и процедура принятия данных решений.

Проверяя доводы административного истца о нарушении его прав решениями ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» от 24 мая 2024 года №№ 12-06/24-325, 12-06/24-326, 12-06/24-327, 12-06/24-328, 12-06/24-329, 12-06/24-330, 12-06/24-331, 12-06/24-332, 12-06/24-333, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно статье 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний, определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Согласно пункту 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. 

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ осуществлено бюджетным учреждением в рамках затратного подхода посредством использования сформированных и предоставленных Управлением Росреестра по Краснодарскому краю сведений о характеристиках объектов, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, на основании информации Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года. 

Какие-либо иные сведения административным ответчиком не использовались, в связи с чем, расчет кадастровой стоимости произведен исходя из отнесения спорных объектов к группе 9 «Прочие объекты», подгруппе 0907 «Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно» с использованием метода моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости. 

Согласно отчету об оценке от 21 июля 2021 года № 6-2021 данный метод применяется вследствие недостатка информации либо ее отсутствии, в том числе, о значениях ценообразующих факторов. 

Ценообразующие факторы для объектов незавершенного строительства определены как Федеральным законом № 237-ФЗ, так и Методическими указаниями.

Так, частью 2 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ регламентировано, что при определении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 7.3.1. Методических указаний группы (подгруппы) объектов незавершенного строительства, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.

В силу пункта 2 абзаца 1 статьи 8 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение обязано исследовать документацию, необходимую для определения кадастровой стоимости.

Аналогичная обязанность содержится в пункте 3.5. Методических указаний, согласно которому бюджетному учреждению необходимо учитывать максимально полные сведения, полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа, о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Согласно части 5 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, в распоряжении которых имеется такая информация.

В соответствии с пунктом 5.2. Методических указаний источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить, в том числе данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований; данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки; адресные цифровые планы и цифровые тематические карты; архивы органов и организаций технической инвентаризации; иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении № 5 к Указаниям.

Из анализа изложенного следует, что именно на бюджетном учреждении лежит обязанность по исследованию документации, необходимой для определения кадастровой стоимости объекта. При этом исполнение данной обязанности обеспечено возможностью запрашивать у иных организаций и органов государственной власти недостающей учреждению информации.

В представленных Управлением Россреестра по Краснодарскому краю сведениях о характеристиках объектов, содержащихся в перечне объектов недвижимости, отсутствовала полная информация обо всех необходимых ценообразующих факторах объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ......... 

Вместе с тем, ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» при определении кадастровой стоимости спорных объектов данное обстоятельство проигнорировало, формально отнеся их группе 9 «Прочие объекты», несмотря на то, что располагало технической документацией на указанные объекты. 

Реализуя активную роль суда, суд истребовал у административного ответчика технические паспорта и акты готовности объектов незавершенного строительства. 

В ходе исследования данных документов, установлено, что в них содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах спорных объектов, в частности, о конструктивных элементах (фундамент, стены, перекрытие, крыша, полы, проемы, внутренняя и наружная отделка, внутренние санитарно-технические устройства).

Таким образом, административный ответчик не уточнил данные сведения при расчете кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, несмотря на то, что вся необходимая документация, содержащая такие сведения, находилась в его распоряжении.

Соответственно, ценообразующие факторы для объектов незавершенного строительства, определенные частью 2 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ, пунктом 7.3.1. Методических указаний, не учтены бюджетным учреждением при расчете кадастровой стоимости.

Также правомерным является довод представителя административного истца, что административным ответчиком необоснованно не произведен расчет физического износа спорных объектов. 

В соответствии с пунктом 7.3.9. Методических указаний оценка объектов незавершенного строительства проводится как для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию.

В силу пункту 7.3.4. Методических указаний физический износ для целей Указаний – утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку на состояние. 

Таким образом, анализ вышеприведенных норм свидетельствует о том, что Методические указания предусматривают определение кадастровой стоимости с учетом уровня физического износа, в том числе, для объектов незавершенного строительства, как для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию.

Данное обстоятельство также подтверждается тем, что формула расчета физического износа, установленная пунктом 7.3.4. Методических указаний, содержит, в том числе, показатель «срок экономической жизни объекта», который учитывается при определении физического износа при массовой оценке объектов незавершенного строительства. 

На необходимость расчета физического износа для объектов незавершенного строительства указал, в том числе, вышестоящий суд – Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в своем апелляционном определении от 21 июня 2023 года (дело № 66а-994/2023). 

Таким образом, неприменение в расчетах всех необходимых ценнобразующих факторов спорных объектов, предусмотренных действующим законодательством, физического износа является ошибкой, повлиявшей на величину их кадастровой стоимости.

Изложенные обстоятельства также проигнорированы ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» при рассмотрении заявлений ООО «Инжиниринг-Строй» об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и вынесении оспариваемых решений.

Исходя из положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, наделенных публичными полномочиями, и их должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность таких условий при рассмотрении административного дела установлена, суд считает решения ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» от 24 мая 2024 года №№ 12-06/24-325, 12-06/24-326, 12-06/24-327, 12-06/24-328, 12-06/24-329, 12-06/24-330, 12-06/24-331, 12-06/24-332, 12-06/24-333 незаконными, не соответствующими нормам права, регламентирующим спорные правоотношения, а также нарушающим права и законные интересы ООО «Инжиниринг-Строй». 

Учитывая принципы рассмотрения административных дел в порядке глав 22, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебный акт, принятый по настоящему административному спору, не может подменять собой решение бюджетного учреждения, который наделен полномочиями по рассмотрению обращений об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, тем более, когда на это учреждение законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений. 

Соответственно, требования представителя административного истца о возложении обязанности на административного ответчика по пересчету кадастровой стоимости спорных объектов незавершенного строительства удовлетворению не подлежат, в том числе, и как способ защиты нарушенных прав. 

В связи с чем, суд считает, что направление заявления ООО «Инжиниринг-Строй» на новое рассмотрение в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» является надлежащим способом восстановления нарушенных прав Общества.

При новом рассмотрении обращений административного истца об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ бюджетному учреждению необходимо учесть изложенное в настоящем судебном акте, принять законные и обоснованные решения, мотивировав его с учетом правовых положений, регламентирующих спорные правоотношения.

Кроме этого, в ходе судебного разбирательства судом уставлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ расположены в границах земельного участка с кадастровым номером .........

В отношении объектов незавершенного строительства ........ в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация об их расположении в пределах земельных участков. 

В свою очередь, представителем административного истца представлен акт обследования от 31 июля 2024 года, подготовленный кадастровым инженером ФИО5, согласно которому объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ фактически находятся на земельном участке с кадастровым номером ........, объект незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – на земельных участках с кадастровыми номерами ......... 

Изложенное свидетельствует о наличии реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, что также необходимо учесть административному ответчику при повторном рассмотрении заявлений административного истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, 218, 219, 226, 227, 228, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Инжиниринг-Строй» об оспаривании решений бюджетного учреждения удовлетворить в части.

Признать решения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 24 мая 2024 года №№ 12-06/24-325, 12-06/24-326, 12-06/24-327, 12-06/24-328, 12-06/24-329, 12-06/24-330, 12-06/24-331, 12-06/24-332, 12-06/24-333 не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

Заявления общества с ограниченной ответственностью «Инжиниринг-Строй» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, направить на новое рассмотрение в Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ».

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 9 августа 2024 года.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов