Дело № 2-2108/2020

УИД 59RS0011-01-2020-004256-81

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Березники 15 октября 2020 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.А.,

при секретаре Шнейдер О.А.,

с участием истца ФИО1, его представителей - ФИО2, действующей по устному заявлению, адвоката Репиной Е.И., действующей на основании ордера от 15.10.2020,

ответчика ФИО3, её представителя ФИО4, действующей на основании устного заявления,

ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах ..... гр.К.У., ФИО6, ФИО5 о признании договоров купли-продажи недействительными,

у с т а н о в и л:

истец ФИО1 с учетом уточненных исковых требований обратился в суд с иском к ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах ..... гр.К.У., ФИО6, ФИО5 о признании договоров купли-продажи недействительными. В обоснование исковых требований указал, что ФИО1, ФИО3 и гр.К.У. являлись долевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: ..... на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ...... ФИО3 неоднократно пыталась продать квартиру, но он (истец) не соглашался, поскольку иного жилья у него нет. В начале июля 2020 года ему (ФИО1) позвонил ответчик ФИО6 и сообщил, что приобрел 2/3 доли в спорной квартире. Договор купли-продажи ФИО6 ему (истцу) не показывал. Он (ФИО1) обратился к нотариусу за получением копии договора, однако ему было отказано. После чего он (истец) обратился с заявлением в прокуратуру и в органы полиции. Копию договора купли-продажи истец смог получить только в полиции. Отмечает, что с договором купли-продажи не согласен, поскольку о состоявшейся сделке его (ФИО1) никто не уведомлял, кроме того, другой собственник - ..... гр.К.У. осталась без жилья, поскольку ее мать ФИО3 распорядилась ее долей, тем самым нарушила права ...... Запись в договоре купли-продажи о том, что ФИО3 получила 600 000 руб. не соответствует действительности, поскольку на счет продавца было перечислено 300 000 руб. 

Просит признать недействительными договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... от ....., заключенный между ФИО3, гр.К.У. и ФИО6; договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... от ....., заключенный между ФИО6 и ФИО5

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что 2/3 доли в спорной квартире продали без его согласия. ФИО3 предлагала ему (ФИО1) продать квартиру, на что он ответил отказом, предлагала выкупить у нее 2/3 доли в квартире в грубой форме, но у него нет денег. Указал, что приобретать спорную долю в квартире он (ФИО1) не намерен. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что ФИО3 звонила и предлагала ФИО1 продать квартиру, на что ФИО1 ответил отказом. 

Представитель истца адвокат Репина Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что конкретных предложений о выкупе спорной доли в квартире ФИО3 ФИО1 не делала. В квартиру никто не приходил, не осматривал, проживать никто не собирался. Телеграммы ФИО1 не получал. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что предлагала ФИО1 выкупить принадлежащие ей и ее дочери доли в спорной квартире, однако ФИО1 отказался.

Представитель ФИО3 – ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что ФИО3 и гр.К.У. уведомляли истца о предстоящей продаже 2/3 доли квартиры с предложением купить эти доли путем направления телеграммы. Однако истец уклонился от получения телеграмм. Пояснила, что на счет гр.К.У. за 1/3 доли квартиры были перечислены 300 0000 рублей, ФИО3 за принадлежащую ей долю квартиры получила наличными денежные средства в размере 300 000 рублей.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании указала, что с исковыми требованиями не согласна. Пояснила, что квартиру приобретала по фотографиям, её устроил район. Указала, что собирается проживать в спорной квартире. 

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица МТУ № 6 Минсоцразвития Пермского края в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материал проверки КУСП № от ....., суд пришел к следующему.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Согласно статье 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. 

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов. Согласно гражданско-правовому смыслу указанной нормы права свобода договора заключается в том, что каждый участник гражданского оборота вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.

Пунктом статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 158 ГК РФ закреплено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно статье 160 ГК РФ соблюдение письменной формы осуществляется путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Наряду с общими правовыми положениями ГК РФ содержит специальные нормы, регулирующие правоотношения, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом. 

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ..... собственниками квартиры по адресу: ..... являлись ФИО1, ФИО3, гр.К.У. по 1/3 доле каждый (л.д. 7). 

..... между ФИО3, гр.К.У. (продавцы) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... (л.д. 36-38).

Согласно п. 1 договора купли-продажи от ..... продавцы обязуются передать в собственность покупателя, а покупатель принять и уплатить цену следующего недвижимого имущества: 2/3 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 42,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ..... 

В силу п. 2 договора купли-продажи от ..... согласованная цена продаваемых 2/3 долей квартиры сторонами определена в 600 000 руб., уплаченных покупателем продавцам в следующем порядке: 300 000 руб. – переданы наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; 300 000 руб. – путем перечисления на счет №, открытый на имя ..... гр.К.У. в ПАО «Сбербанк России» до подписания настоящего договора. 

Из п. 5 договора купли-продажи от ..... следует, что собственником 1/3 доли квартиры является ФИО1, которому ..... было направлено извещение о намерении продать 2/3 доли в квартире по адресу: ...... Извещения адресатом не получены, намерений купить данные доли от сособственника не поступило.

Согласно п. 7 договора от ..... на продажу принадлежащей ..... гр.К.У. 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ....., получено разрешение органа опеки и попечительства в соответствии с приказом № от ..... МТУ № 6 Минсоцразвития Пермского края, разрешающим продажу квартиры, с условием перечисления денежных средств, вырученных от продажи 1/3 доли квартиры, на счет ......

Договор купли-продажи от ..... удостоверен гр.Х.В., временно исполняющим обязанности нотариуса Березниковского нотариального округа гр.М.В., зарегистрирован в реестре №-н/59-2020-2-979. 

..... между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) был заключен договора купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... (л.д. 31-32).

Согласно п. 1 договора купли-продажи от ..... продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и уплатить цену следующего недвижимого имущества: 2/3 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 42,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: .....26. 

В силу п. 2 договора купли-продажи от ..... согласованная цена продаваемых 2/3 долей квартиры сторонами определена в 610 000 руб., уплаченных покупателем продавцу путем перечисления денежных средств на счет, открытый на имя ФИО6 до подписания настоящего договора. 

Из п. 5 договора купли-продажи от ..... следует, что собственником 1/3 доли квартиры является ФИО1, которому ..... было направлено извещение о намерении продать 2/3 доли в квартире по адресу: ..... Извещение адресатом получено, намерений купить данные доли от сособственника не поступило.

Договор купли-продажи от ..... удостоверен нотариусом Березниковского нотариального округа гр.М.В., зарегистрирован в реестре №-н/59-2020-5-283.

В ходе судебного заседания установлено, что договоры купли-продажи от ..... и от ..... заключены в нотариальной форме, содержат подписи сторон. Из текста договоров следует, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям сделки, именно на тех условиях, которые изложены в договоре, что подтверждается подписями покупателя и продавца. 

Обращаясь с исковым заявлением о признании сделок купли-продажи недействительными, ФИО1 ссылается на то, что в нарушение ст. 250 ГК РФ не был уведомлен о продаже доли ФИО3 и гр.К.У. 

В силу положений пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса.

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В ходе судебного заседания установлено, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ ФИО3, гр.К.У., действующей с согласия матери ФИО3, ..... в адрес ФИО1 направлялись телеграммы, в которых ФИО1 предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки долей в спорной квартире в общей сумме 600 000 руб. ФИО1 было предложено сообщить свое решение в течение одного месяца (л.д. 59-60).

Согласно сообщениям электромеханика Г. от ..... телеграммы по адресу доставлены не были, адресат за телеграммами не является (л.д. 62).

По истечении установленных в уведомлении сроков, ..... между ФИО6 и ФИО3, гр.К.У. был заключен договор купли-продажи 2/3 доли спорной квартиры и удостоверен нотариусом.

..... ФИО6 в адрес ФИО1 направлялась телеграмма, в которой ФИО1 предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки 2/3 долей в спорной квартире в общей сумме 600 000 руб. ФИО1 было предложено сообщить свое решение в течение одного месяца.

Согласно сообщению электромеханика ФИО7 от ..... телеграмма вручена ФИО1 лично ......

По истечении установленных в уведомлении сроков, ..... между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи 2/3 доли спорной квартиры и удостоверен нотариусом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки продаваемой доли, от которого ФИО1 отказался, соблюдены. Договор купли-продажи сторонами данного договора исполнен, право долевой собственности на указанный объект перешло сначала к ФИО6, а впоследствии к ФИО5 Право собственности зарегистрировано в установленном порядке регистрирующим органом.

Ответчики исполнили возложенную на них законодательством обязанность по извещению участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены.

То обстоятельство, что истец не получил уведомления ФИО3, гр.К.У., действующей с разрешения матери ФИО3, о продаже 2/3 доли и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцами положений ст. 250 ГК РФ, поскольку ФИО3 были предприняты все зависящие от нее меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества. Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается.

Учитывая, что извещение о продаже 2/3 доли было направлено по адресу проживания истца, суд приходит к выводу о том, что оснований для утверждения о ненадлежащем исполнении ФИО3 обязанности, предусмотренной положениями п. 2 ст. 250 ГК РФ, не имеется, данную обязанность она исполнила добросовестно.

Кроме того, совершение сделки с нарушением положений ст. 250 ГК РФ не является основанием для признания ее недействительной, поскольку закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по такой сделке, что также соответствует позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года указано, что по буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением. Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска.

Учитывая изложенное, доводы истца об отсутствии денежных средств для выкупа доли в праве общей долевой собственности, не имеют правового значения при разрешении настоящего спора о признании договоров купли-продажи недействительными. 

Утверждение истца о том, что запись в договоре купли-продажи о том, что ФИО3 получила 600 000 руб. не соответствует действительности, поскольку на счет продавца было перечислено 300 000 руб., является голословным. Доказательств обратного суду не представлено. 

Доводы истца о нарушении прав ..... гр.К.У. при продаже 1/3 доли в квартире, являются несостоятельными. Как следует из материалов дела, на отчуждение 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ....., дано разрешение МТУ № 6 Минсоцразвития Пермского края №1129 от ..... (л.д. 29). Кроме того, ФИО3 дано нотариальное обязательство № № от ..... об оформлении 1/3 доли в праве собственности на жилой дом и 1/3 долю в праве собственности на земельный участок в собственность дочери ФИО8.(л.д. 61).

Таким образом, права ..... гр.К.У. при совершении сделки купли-продажи от ..... нарушены не были. 

Материалами дела также подтверждено, что оспариваемые договоры купли-продажи повлекли для сторон договоров именно те правовые последствия, которые возникают при заключении договоров купли-продажи и оснований для признания сделок недействительными в ходе судебного заседания не установлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании договоров купли-продажи от ....., от ..... 2/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....., ничтожными и применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах ..... гр.К.У., ФИО6, ФИО5 Яне ФИО5 о признании договоров купли-продажи недействительными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме (20.10.2020).

Судья (подпись) Е.А. Петрова

Копия верна. Судья