дело № 3а-84/2017 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

3 октября 2017 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ГеоСпецСтрой» к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости

установил:

9 августа 2017 года ООО «ГеоСпецСтрой» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ООО «ГеоСпецСтрой» является собственником земельных участков площадью 

<

...> кв.м., 

<

...> кв.м., с кадастровыми номерами ..., ... расположенных по адресам: 

<

...> и 

<

...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данных земельных участков определена в размере 2226519 427 руб. и 3744596618,84 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчётам об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года составляет 55545 000 руб. и 93997000 руб. соответственно. Кадастровая стоимость земельных участков влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

Определением суда от 28 августа 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Администрация г. Улан-Удэ.

В судебном заседании представители административного истца ООО «ГеоСпецСтрой» ФИО2, ФИО3 заявленные требования поддержали.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО4 полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, отчет об оценке не может быть принят во внимание как допустимое доказательство рыночной стоимости земельных участков, поскольку определенный оценщиком размер стоимости 1 кв.м. спорных земельных участков необоснованно занижен. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5 также возражала против удовлетворения административного иска. 

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия и Правительства Республики Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены, представитель Правительства Республики Бурятия ФИО6 Т-Ж. направила ходатайства о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия ФИО7 в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В материалы дела представлен письменный отзыв на заявленные требования. 

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ООО «ГеоСпецСтрой» подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «ГеоСпецСтрой» является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № ....

Также ООО «ГеоСпецСтрой» является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № ....

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащие ООО «ГеоСпецСтрой» земельные участки поставлены на кадастровый учет 18 ноября 2014 года и 25 июля 2014 года, их кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 2226519 427 руб. (земельный участок с кадастровым номером ...) и 3744596618,84 руб. (земельный участок с кадастровым номером ...), что следует из кадастровых справок от 14 июля 2017 года, письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа и сторонами не оспаривается. 

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их кадастровой стоимости.

Административным истцом представлены отчёты об оценке № 146/5, 146/6 от 17 июля 2017 года (далее - отчёты), выполненные ООО «Баймис».

Из отчётов следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков за 2014 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2014 год. 

Оценщик использовал информацию газет «Всё для Вас», в том числе выпуск № 46 от 24 ноября 2014 года, «Из рук в руки», информацию сети Интернет, размещённую на сайтах http://ruads.org/, avito.ru, irr.ru, http://www.uurielt.ru/object/1149246, http://www.appraiser.ru, http://www.burstat.gks.ru, www.cbr.ru, www.bcs-express.ru и других. 

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. 

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчётах на страницах 46-47. 

Как следует из отчёта № 146/5 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ, в 

<

...>.

При проведении оценочных работ применена корректировка на торг (-9,25%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (-17,81%), корректировка на общую площадь (-20% ).

Корректировка на имущественные права не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений. 

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования. 

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения. Согласно проведенного оценщиком анализа типичный срок экспозиции коммерческой недвижимости по предложениям на продажу приближается к 1 году, по некоторым объектам превышает год, поэтому закономерный рост цен не выявлен. 

Корректировка на форму, рельеф земельного участка не применялась, поскольку форма оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов не имеет существенных отличий. 

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций, корректировка на дополнительные улучшения не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данным параметрам.

Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги подразумевают их дальнейшее использование под строительство жилых многоэтажных домов.

По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2015 года равна 55545000 руб. 

Как следует из отчёта № 146/6 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., оценщик выбрал три объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ, в 

<

...>.

При проведении оценочных работ применена корректировка на торг (-9,25%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (0,42%), корректировка на общую площадь (-20%).

Корректировка на имущественные права, на условия продажи (финансирования), на дату продажи, на форму, рельеф земельного участка, на наличие инженерных коммуникаций, на дополнительные улучшения, по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась по аналогичным основаниям.

По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2015 года равна 93997 000 руб. 

При изучении приведённых отчётов оценщика, не содержащих в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает их соответствующими требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимых доказательств заявленных административным истцом требований. 

В отчетах об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено. 

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и Администрации г.Улан-Удэ о том, что отчет об оценке не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными. 

Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались, ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью установления иной стоимости земельного участка административными ответчиками, заинтересованными лицами заявлены в ходе рассмотрения дела не были. 

Доводы заинтересованных лиц о том, что выводы оценщика не согласуются с кадастровой оценкой земельных участков, которая существенно превысила установленную в отчете рыночную стоимость этих же участков, о недостоверности отчета не свидетельствуют.

По смыслу положений статьи 66 ЗК РФ особенности определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости. 

Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Оценщиком были учтены индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), приведшей к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

В судебном заседании оценщик ФИО1. дала пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчете об оценке, подтвердила в полном объеме.

Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, к отчету приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.

Оценщик ФИО1 является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Международная палата оценщиков», имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». 

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельных участков заявителя, определенной в отчетах об оценке. 

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «ГеоСпецСтрой» и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... должна быть установлена в размере доказанной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. – 55545 000 руб. и 93997000 руб. соответственно. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административный иск ООО «ГеоСпецСтрой», поступивший в суд 9 августа 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 55545000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером и ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 93997000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова