К делу № 2-187/2019

Решение

Именем Российской Федерации

«13» марта 2019 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1,, ФИО2, к ИП ФИО3, о понуждении заключить основной договор купли-продажи и признании права собственности, взыскании убытков, по встречному иску ФИО3, к ФИО1, о взыскании суммы неосновательного обогащения,

Установил:

ФИО1, обратилась в суд с иском к ИП ФИО3, в котором просила суд обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в ее пользу убытки за некачественно выполненное строительство, штраф, компенсацию морального вреда, судебные расходы. В обоснование исковых требований ФИО1, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> По соглашению сторон стоимость объекта составляет 

<

данные изъяты> рублей. Денежные средства по договору истец передала полностью. Согласно условиям договора ответчик обязался закончить работы по строительству жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По факту строительство было завершено ДД.ММ.ГГГГ. ИП ФИО3 отказывается от заключения основного договора купли-продажи жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи, которое осталось без ответа. Более того при строительстве жилого дома ответчиком были допущенным существенные недостатки в строительных работах, которые оцениваются истцом 

<

данные изъяты> рублей. В виду нарушения ответчиком прав потребителей истец полагает, что застройщик должен компенсировать ей моральный вред и штраф за невыполнение требований потребителя в досудебном порядке, а также судебные расходы.

ФИО2, обратилась в суд с иском к ИП ФИО3, в котором просила суд обязать ответчика зарегистрировать право собственности на жилой дом, расположенного по адресу: 

<

адрес> взыскать с ответчика в ее пользу убытки за некачественно выполненное строительство, штраф, компенсацию морального вреда, судебные расходы. В обоснование исковых требований ФИО2, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и 

<

данные изъяты> доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. По соглашению сторон стоимость объекта составляет 

<

данные изъяты> рублей. Денежные средства по договору истец передала полностью. При строительстве жилого дома ответчиком были допущенным существенные недостатки в строительных работах, которые оцениваются истцом 

<

данные изъяты> рублей. В виду нарушения ответчиком прав потребителей истец полагает, что застройщик должен компенсировать ей моральный вред и штраф за невыполнение требований потребителя в досудебном порядке, а также судебные расходы.

ФИО3, не согласившись с первоначальными требованиями, обратился в суд со встречным иском к ФИО1, о взыскании суммы неосновательного обогащения. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В договоре была допущена опечатка в доле и площади земельного участка, поскольку имелось намерение продать 

<

данные изъяты> доли участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. По соглашению сторон стоимость продаваемого объекта составляет 

<

данные изъяты> рублей. Ответчик не доплатил по договору 140 000 рублей. Стороны действительно должны были подписать основной договор до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик отказалась оплатить оставшуюся сумму по договору. Основной договор заключен не был, соответственно, истец полагает отношения между ним и ответчиком по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекращены. Более того, истец указывает, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчик со своей семьей проживают в спорном жилом доме расходы по его содержанию и оплате коммунальных услуг не несут, тем самым получает неосновательное обогащение. Просит суд обязать ответчика возвратить ему имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес>; признать авансовый взнос в размере 200 000 рублей задатком; взыскать с ответчика в его пользу проценты в размере 7 454,53 рублей.

Истец ФИО1,, ее представитель в судебном заседании на исковых требованиях настаивали по изложенным в иске основаниям. Встречный иск не признали.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований. Настаивала на удовлетворении встречного иска.

Истец ФИО2, в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по изложенным в иске основаниям.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По правилам ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Гражданским кодексом, в частности параграфом 7 главы 30 определены существенные условия, которые должен содержать договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 и покупатель ФИО1, заключили предварительный договор, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 

<

данные изъяты> доли земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Одновременно ФИО3 обязался построить на вышеуказанном земельном участке жилой дом для ФИО1,, о чем свидетельствуют расписки о передаче денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 договора стоимость объекта недвижимости составляет 

<

данные изъяты> рублей, которые переданы в день подписания настоящего договора.

Согласно п. 3 договора, стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 11 договора настоящий договор является предварительным и содержит основные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 12 договора).

ФИО3 получил от ФИО1, денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей за строительство жилого дома и продажу доли земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

При обращении ФИО1, в правоохранительные органы по факту неправомерных действий со стороны ФИО3, было разъяснено, что между сторонами существуют договорные отношения, которые носят гражданско-правовой характер, о чем свидетельствует постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ.

В досудебном порядке ФИО1, была заказана и проведена строительно-техническая экспертиза в отношении спорного жилого дома. Согласно заключения эксперта ООО «НЭК «Фаворит» № от ДД.ММ.ГГГГ, выявлены многочисленные нарушения требований действующей нормативной документации, допущенные при строительстве дома, по адресу: 

<

адрес> Сметная стоимость восстановительного ремонта по устранению некачественно выполненного ремонта внутри жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 319 722 рублей. Сметная стоимость восстановительного ремонта по приведению жилого дома в техническое состояние, в котором он соответствовал был строительным нормам и правилам составляет 615 788 рублей.

В судебном заседании были допрошены свидетели ФИО7, сосед ФИО1 и ФИО2, и ФИО8, председатель НСТ, которые пояснили, что им известно, что строительством дома по 

<

адрес> занимался ФИО3 Также им известно о наличии претензий со стороны ФИО2 и ФИО1 к качеству строительных работ, произведенных ФИО3

Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, (

<

данные изъяты> доли) и ФИО3 (

<

данные изъяты> доли) являются собственниками на праве общей долевой собственности земельного участка из земель населенных пунктов – для садоводства площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Анализируя текст предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и расписок о строительстве жилого дома, суд приходит к выводу о том, что предметом сделки купли-продажи в предварительном договоре выступает в том числе жилой дом, являющийся самовольной постройкой, который в силу требований закона исключен из товарооборота, вследствие чего не может являться предметом договор купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, не может быть признан заключенным ввиду невозможности распоряжения ФИО3 объектом недвижимости в день заключения предварительного договора при наличии самовольной постройки.

Площадью и этажность жилого дома сторонами не оговорена.

Следовательно, подписанный сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, по данному основанию также является незаключенным, поскольку не содержит условий, позволяющих точно установить предмет основного договора, имеются расхождения в площади земельного участка между договором и правоустанавливающими документами, отсутствуют сведений о площади, этажности объекта в предварительном договоре купли-продажи, по которому ФИО1, выступила покупателем, не представляется возможным однозначно определить объект (жилой дом и земельный участок), подлежащий передаче по сделке.

Более того, истец просит суд обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи целого земельного участка, тогда как по предварительному договору ФИО1, продана лишь 

<

данные изъяты> доля земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о заключении с ней основного договора купли-продажи и возмещении ей убытков в виде недостатков в строительных работах жилого дома.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Пунктом 1 ст. 709 ГК РФ установлено, что в договоре подряда должна быть указана цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.

На основании п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Из пункта 2 ст. 740 ГК РФ следует, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Согласно п. 2 ст. 743 ГК РФ договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Из анализа приведенных выше норм права, суд приходит к выводу о том, что условия о предмете, цене и сроках выполнения работ являются существенными условиями договора строительного подряда.

С учетом вышеизложенного, спорный жилой дом не принадлежит сторонам спора, 

<

данные изъяты> доли земельного участка находится в собственности ФИО3, соответственно, истец ФИО1, выбрала ненадлежащий способ защиты права, поскольку жилой дом не существует в настоящее время как объект гражданских прав, поскольку является самовольным, права на него не оформлены, соответственно, истец не может требовать устранения нарушений при строительства, а равно компенсации данных работ, поскольку не является собственником жилого дома. Более того, в расписке о получении денежных средств за строительство дома, не оговорены условия договора подряда на строительство жилого дома (объем строительство, этажность, перечень работ необходимых к выполнению, общая стоимость этих работ, сроки выполнения работ). Однако, это не лишает права ФИО1, на взыскание с ответчика денежные средств, оплаченных по договору, распискам и возмещении убытков в качестве неосновательного обогащения.

В связи с вышеизложенным, оснований для обязания ФИО3 заключить с ФИО1, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскания денежных средств в счет компенсации некачественно выполненных строительных работ и штрафных санкций не имеется.

Одновременно, с требованиями о возмещении затрат на восстановительный ремонт жилого дома, по адресу: 

<

адрес>, к ФИО3 обращается ФИО2,

В досудебном порядке ФИО2, была заказана и проведена строительно-техническая экспертиза в отношении спорного жилого дома. Согласно заключения эксперта ООО «НЭК «Фаворит» № от ДД.ММ.ГГГГ, выявлены многочисленные нарушения требований действующей нормативной документации, допущенные при строительстве дома, по адресу: 

<

адрес> Сметная стоимость восстановительного ремонта по устранению некачественно выполненного ремонта внутри жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 403 347 рублей. Сметная стоимость восстановительного ремонта по приведению жилого дома в техническое состояние, в котором он соответствовал был строительным нормам и правилам составляет 615 788 рублей.

С учетом изложенного, спорный жилой дом не принадлежит сторонам спора, 

<

данные изъяты> доли спорного земельного участка находится в собственности ФИО2,, 

<

данные изъяты> доли земельного участка находится в собственности ФИО3, соответственно, истец ФИО2, выбрала ненадлежащий способ защиты права, поскольку жилой дом не существует в настоящее время как объект гражданских прав, поскольку является самовольным, права на него не оформлены, соответственно, истец не может требовать устранения нарушений при строительства, а равно компенсации данных работ, поскольку не является собственником жилого дома. Более того, между сторонами спора не заключался договор строительного подряда, не оговорены условия договора подряда на строительство жилого дома (объем строительство, этажность, перечень работ необходимых к выполнению, общая стоимость этих работ, сроки выполнения работ). Однако, это не лишает права ФИО2, на взыскание с ответчика денежные средств в счет возмещения убытков в качестве неосновательного обогащения.

В связи с вышеизложенным, оснований для взыскания денежных средств в счет компенсации некачественно выполненных строительных работ и штрафных санкций по требованию ФИО2, не имеется.

Касательно встречного иска ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения в виде 

<

данные изъяты> доли земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>; признании авансового взноса в размере 200 000 рублей задатком; взыскании со ФИО1, в его пользу процентов в размере 7 454,53 рублей, суд полагает его также необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, неосновательным обогащением является имущество, приобретенное или сбереженное без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Так, ФИО3 указывает, что ФИО1, и члены ее семьи пользуются коммунальными услугами и долей земельного участка, по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности. В доказательство своих доводов, истец прикладывает справку НСТ «Краснодарсельмаш», согласно которой ФИО1, со своей семьей проживает по спорному адресу, однако, не конкретизируется понятие «семья», также не указывается конкретная задолженность по коммунальным платежам, не прилагаются требования об уплате задолженности. Согласно выписке из ЕГРН – 

<

данные изъяты> доли земельного участка, по адресу: 

<

адрес> числится зарегистрированной за ФИО3 Суд полагает, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права и в данном случае истцу необходимо было истребовать свое имущество у ответчика. Таким образом, истец в разрез с положениями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ надлежащих доказательств использования имущества ответчиком суду не предоставляет.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Таким образом, задаток обеспечивает исполнение обязательства и авансом (частичной оплатой) не является. Более того, нормами ГК РФ он четко отграничен от аванса.

Аванс выступает только как средства платежа и не обладает обеспечительными функциями. В отличие от аванса обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. В рассматриваемом случае в дополнительном соглашении к предварительному договору и закреплены положения о возвратности обеспечительного взноса.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 и покупатель ФИО1, заключили предварительный договор, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 

<

данные изъяты> доли земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Одновременно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, заключено соглашение об авансе, согласно которого ФИО1, передала ФИО3 в качестве аванса денежную сумму в размере 200 000 рублей.

Основной договор купли-продажи не был заключен.

С учетом приведенных выше норм гражданского законодательства денежные средства в размере 200 000 рублей, переданные ФИО1, в счет аванса ФИО3 не могут быть признаны задатком.

Таким образом, утверждения истца ФИО3 не нашли своего подтверждения в ходе судебного следствия. Требование ФИО3 не обосновано и не подтверждается письменными материалами дела.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, к ИП ФИО3, о понуждении заключить основной договор купли-продажи и признании права собственности, взыскании убытков, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, к ИП ФИО3, о взыскании убытков, отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО3, к ФИО1, о взыскании суммы неосновательного обогащения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –