УИД: 66OS0000-01-2025-000676-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

13 января 2026 года

Номер производства 3а-21/2026

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-21/2026

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно - коммерческая фирма «Палникс»

к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

с участием заинтересованного лица – ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по УФО,

об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно - коммерческая фирма «Палникс» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2023 года кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

№> (далее – объект незавершенного строительства) в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 038-2025-Л от 9 сентября 2025 года (далее – Отчет), подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО1

Представителем Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области заявлены письменные возражения на Отчет.

Определением Свердловского областного суда от 06 ноября 2025 года с учетом определения от 10 ноября 2025 года об исправлении описки по административному делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АПЕКС» ФИО2.

25 ноября 2025 года от эксперта поступило заключение № 25.10-584 от 24 ноября 2025 года (далее – Заключение).

Определением от 12 января 2026 года производство по административному делу возобновлено.

Лица, участвующие в административном деле, - административный истец, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, - в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства, надлежащим образом.

В силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, а также Заключение, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из части 1 статьи 24 Закона № 237-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом № 237-ФЗ или Законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 года.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 года по правилам Закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ.

Законом № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 92,7 кв.м, имеющего степень готовности 10%.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 августа 2023 года № 4800 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» (далее – Приказ № 4800) по состоянию на 1 января 2023 года была утверждена кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства в размере 10710309,21 руб.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 октября 2023 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2024 года.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 4 декабря 2025 года № 9050 внесены изменения в Приказ № 4800, согласно которым кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства утверждена в размере 551201,62 руб.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 декабря 2025 года; датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является 1 января 2023 года, датой начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.

Таким образом, на дату рассмотрения административного спора по существу, кадастровая стоимость объекта недвижимости определенная по состоянию на 1 января 2023 года в размере 10710309,21 руб. является архивной, сведения о которой сохраняются в Едином государственном реестре недвижимости.

Актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости на ту же самую дату составляет 551201,62 руб., с которой не согласен административный истец, уточнив размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта незавершенно строительства.

В силу статьи 2 Закона Свердловской области от 27 ноября 2003 года № 35-ОЗ в отношении объектов незавершенного строительства, налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства признано судом доказанным, поскольку административный истец является собственником объекта незавершенного строительства и плательщиком налога на имущество организаций.

Административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства представил в суд Отчет, согласно выводам которого, по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость составляла 145 000 руб.

В силу части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки; в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (пункты 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28).

В связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела приобщено Заключение, согласно выводам которого, Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Отвечая на вопрос о размере рыночной стоимости, судебный эксперт определил, что по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляла 211 000 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).

Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Исследовав Заключение, суд установил, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проверяя Отчет, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Подробный анализ допущенных нарушений, со ссылками на федеральные стандарты оценки, приведен в таблицах Заключения.

Учитывая, что содержащиеся в Отчете выводы о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства опровергнуты заключением судебной экспертизы, Отчет не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода.

Отказ эксперта от применения доходного и сравнительного подходов имеет соответствующее обоснование, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

В Заключении в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

Расчет рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на 1 января 2023 года не содержит математических, методологических и арифметических ошибок, и является правильным.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, равно как и повторной экспертизы, по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств не заявлено.

При таких обстоятельствах, Заключение признается судом объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными.

Согласно разъяснениям пункта 24 Постановления № 28 суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в административном иске об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства.

Поскольку административным истцом доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств, как плательщика налога на имущество организаций, а также несоответствие указанного вида стоимости его рыночной, суд признает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года Заключением.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является 2 октября 2025года (дата обращения административного истца в суд).

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Производственно - коммерческая фирма «Палникс» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

№> в размере его рыночной стоимости 211 000 (двести одиннадцать тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

№> считать 2 октября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 15 января 2026 года.

Судья С.Н. Полевщикова