Дело № 2-1425/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Березники 15 июня 2018 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Баранова Г.А.

при секретаре судебного заседания Бадиной Т.В.

с участием представителя истца – ФИО1, действующей на основании доверенности от ..... №

представителя ответчика – Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники – ФИО2, действующей на основании доверенности № от .....,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску ФИО3 к Муниципальному образованию «Город Березники» в лице Управления имущественных и земельных отношений города Березники о признании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности недействительным,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности недействительным. Иск обосновывается тем, что на основании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 22.09.2015г, ему принадлежит встроенное нежилое помещение (Лит.А) общей площадью 436 кв.м. по адресу: ..... (далее встроенное помещение). В ..... г. из материалов гражданского дела № по иску ФИО4 к ФИО3, Муниципальному образованию «Город Березники» в лице Управления имущественных и земельных отношений города Березники о признании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности недействительным, стало известно, что в состав указанного встроенного помещения входят помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, в том числе относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного ..... ..... – помещение № коридоры, помещение № бойлер, помещения № лестничные клетки, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости и техническим паспортом встроенного помещения. Согласно информации ГБУ «Центр технической инвентаризации»и кадастровой оценки .....» от ..... № впервые квартира в многоквартирном ..... в ..... была передана в собственность граждан ...... На указанную дату действовала техническая инвентаризация от 1980 года, согласно которой помещение площадью 436 кв.м. не существовало. ..... была проведена инвентаризация, согласно которой помещения, предназначенные для эксплуатации многоквартирного дома составили 283,7 кв.м., из них 231,5 кв.м. вошли в состав встроенного помещения, проданного истцу, кроме того, площадь лестничных клеток 41,3 кв.м. вошли в состав встроенного помещения, проданного истцу. Встроенное помещение общей площадью 436 кв.м впоследствии было учтено в едином государственном реестре недвижимости как единое помещение. Таким образом, сделка по продаже этого помещения недействительна в целом, поскольку в состав встроенного помещения входят помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Для реализации нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования необходимо внесение изменений в технические и правовые документы управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники. А именно: необходимо исключить из состава встроенного помещения площадью 436 кв.м все помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома по ..... – для чего необходима подготовка технического плана. Истец просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от ..... встроенного помещения (лит.А), общей площадью 436 кв.м по адресу: .....; применить последствия недействительности ничтожной сделки; возвратить встроенное помещение (лит.А) общей площадью 436 кв.м. по адресу: ....., в муниципальную собственность, возвратить истцу денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ..... в размере 501 000 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца – ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить. Пояснила, что, ФИО3, приобретая данное помещение, полагал, что муниципальное образование «Город Березники» действовало добросовестно. Впоследствии, при попытке провести ремонтные работы в помещении, случился устный конфликт с жильцами дома по вопросу распоряжения помещениями с инженерным оборудованием и запорной арматурой, после чего он обратился в ООО «ГЕО-комплекс» для определения наличия общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Также пояснила, что ей был предложен текст мирового соглашения, он устраивает ФИО3, но не устраивает дата указания расторжения договора купли-продажи – с ....., поскольку в этом случае ФИО3 также необходимо оплачивать расходы по коммунальным услугам, при этом – данным помещением он фактически не пользовался.

Представитель ответчика ФИО2 пояснила, что с исковыми требованиями не согласна, поскольку ФИО3 при заключении договора купли-продажи не был лишен возможности осмотреть все помещение и высказать несогласие с договором, право собственности муниципального образования «Город Березники» на проданное ФИО3 помещение, было зарегистрировано. Также пояснила, что условия мирового соглашения были предложены ФИО3, но стороны не смогли договориться о дате расторжения договора купли-продажи.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше норм закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В силу ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные Березниковским городским судом Пермского края при рассмотрении гражданского дела № и отраженные в решении от ....., не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Березниковским городским судом Пермского края при рассмотрении гражданского дела № установлено, что, в соответствии с Постановлением Главы местного самоуправления города Березники № от ....., в соответствии с постановлением Правительства «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность» № от ..... и на основании ходатайства ОАО «Азот» в муниципальную собственность принято, по состоянию на ....., жилой фонд и нежилые помещения в жилых домах ОАО «Азот» площадью 305110,1 кв.м (л.д.125-126, дело №).

Согласно распоряжению Комитета по управлению государственным имуществом администрации Пермской области № от ..... предписано администрации ОАО «Азот» совместно с администрацией г.Березники в месячный срок со дня подписания данного распоряжения осуществить прием-передачу объектов коммунально-бытового назначения в муниципальную собственность города Березники (л.д.127, дело №).

Согласно списку зданий и сооружений, ОАО «Азот» в муниципальную собственность передан многоквартирный ..... (л.д.128-131, дело №).Спорное нежилое помещение в подвале жилого дома по ..... приобретено в муниципальную собственность на основании постановления Правительства «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность» № 235 от 07.03.1995 г. Право собственности муниципального образовании на спорное помещение возникло в силу закона в связи с разграничением государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

Право собственности на встроенное помещение (лит.А), общей площадью 436 кв.м по адресу: ..... зарегистрировано за Муниципальным образованием городского округа «Город Березники» (л.д.62 дело №).).

Березниковским городским судом Пермского края при рассмотрении гражданского дела № также установлено, что, из материалов инвентарного дела, технического паспорта по состоянию на ....., следует, что подвальное помещение включает: 1, 2, 3, 4, 7, 8, 10 – подвальное помещение, 5, 9 – коридор, 6 – бойлер, с 11 по 22 помещение – не используется.

Согласно экспликации технического паспорта на встроенное помещение по ..... (лит.А) по состоянию на ..... общей площадью 436 кв.м, назначение помещений указано: лестничная клетка – 1а, 2а, 3а, 4а; подвальное помещение – 1, 2, 3, 4, 7, 8, 10; коридор – 5, 9; бойлер – 6: помещения с 11 по 22 не используются (л.д.10-15, дело №).

Таким образом, встроенное нежилое помещение включает: лестничные клетки, коридоры, бойлер, подвальные помещения и неиспользуемые помещения.

В соответствии с Законом РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Как следует из представленной истцом справки БФ ГБУ «ЦТИ ПК» от ..... (л.д.18), в архиве документов технической инвентаризации на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории г.Березники, имеется технический паспорт на жилое помещение, общей площадью 436,0 кв.м., находящийся по адресу: ....., подготовленный по результатам инвентаризации, проведенной Березниковским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Пермскому краю ....., и находящийся в пользовании Березниковского филиала ГБУ «ЦТИ ПК», иные технические документы на данное нежилое помещение отсутствуют.

При этом, как также указано в данной справке, в инвентарном деле на многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: ....., имеется сведения о нежилых помещениях, находящихся в цокольном этаже данного дома. 

На дату инвентаризации, проведенной МУП БТИ ....., площадь цокольного этажа составила 636,8 кв.м., из них нежилые помещения мелко-оптовой базы – 353,1 кв.м., помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома – 283,7 кв.м. (из них площадь подвальных помещений – 231,4 кв.м., площадь лестничных клеток – 52,3 кв.м.). 

На дату инвентаризации, проведенной МУП БТИ ....., площадь цокольного этажа составила 635,7 кв.м., из них нежилые помещения неиспользуемые – 163,2 кв.м., нежилые помещения, занимаемые магазином – 188,8 кв.м., помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома – 283,7 кв.м. (из них площадь подвальных помещений 231,5 кв.м., площадь лестничных слеток – 52,3 кв.м.).

При этом, в состав нежилого помещения, общей площадью 436,0 кв.м., технический паспорт на которое подготовлен по результатам инвентаризации, проведенной Березниковским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Пермскому краю ....., включены согласно экспликации и плана: нежилые помещения неиспользуемые – 163,2 кв.м., площадь подвальных помещений 231,5 кв.м., площадь лестничных клеток 41,3 кв.м.

В результате инвентаризации, проведенной МУП БТИ ....., площади цокольного этажа и использование помещений, находящихся в цокольном этаже, остались без изменений.

Впервые квартира в данном доме была передана в собственность граждан ......

В силу части 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя техническое обслуживание и ремонт инженерных систем зданий, предусматривающий диспетчерское и аварийное обслуживание, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт. Периодичность плановых и частичных осмотров систем канализации, холодного и горячего водоснабжения проводится по мере необходимости, систем отопления не реже одного раза в год. Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, запорной арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения и центрального отопления) должны устраняться немедленно. Таким образом, для осуществления эксплуатации и надлежащего содержания инженерных коммуникаций жилого дома, необходим постоянный открытый доступ к трубопроводам и инженерному оборудованию. 

Как следует из заключения № от ....., подготовленного ООО «ГЕО-комплекс» (л.д.85-124, дело №), использование (эксплуатация) встроенных помещений №, 13 как по жилому, так и по нежилому назначению невозможно (в том числе – на дату заключения договора купли-продажи – .....). Поскольку помещения № являются общим имуществом многоквартирного дома.

Экспертное заключение не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства, суд полагает, что экспертное заключение отвечает требованиям ст.ст.59, 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств, в связи с чем считает возможным положить его в основу решения суда.

Таким образом, с учетом заключения № от ....., а также сведений о дате первой приватизации квартиры в доме, расположенном по указанному адресу, суд приходит к выводу о том, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникло ...... На момент приватизации спорное помещение не было самостоятельным помещением и не использовалось в качестве такового, отдельно как объект муниципальной собственности не учитывалось. Более того, само формирование указанного помещения в последующем осуществлено за счет включения в его состав помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, в том числе, помещений с инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания нужд владельцев жилых помещений многоквартирного жилого дома, лестничных клеток.

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме, признать ничтожным договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от ..... встроенного помещения (лит.А), общей площадью 436 кв.м. по адресу: ....., заключенный между ФИО3 и Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Березники, действующим от имени Муниципального образования «Город Березники», применить последствия недействительности сделки – обязать ФИО3 возвратить встроенное помещение (лит.А), общей площадью 436 кв.м., по адресу: ....., в собственность МО «Город Березники», обязать МО «Город Березники» возвратить ФИО3 денежные средства в размере 501 000 руб., уплаченные им во исполнение договора от ......

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от ..... встроенного помещения (лит.А), общей площадью 436 кв.м. по адресу: ....., заключенный между ФИО3 и Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Березники, действующим от имени Муниципального образования «.....».

Применить последствия недействительности сделки - обязать ФИО3 возвратить встроенное помещение (лит.А), общей площадью 436 кв.м., по адресу: ....., в собственность МО «Город Березники», обязать МО «Город Березники» возвратить ФИО3 денежные средства в размере 501 000 руб., уплаченные им во исполнение договора от ......

На решение может быть принесена апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд Пермского края в течение месяца со дня его вынесения

Судья Баранов Г.А.