Судья: Жиляков В.Г. Докладчик: Агуреев А.Н.

Дело № 33-158/2026 (33-9253/2025) (№2-1119/2025) УИД 42RS0037-01-2025-000837-56

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года

г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи Колосовской Н.А.,

судей: Агуреева А.Н., Тютюник Я.Я.,

при секретаре Старцевой И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Агуреева А.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г.Юрги Кемеровской области

на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 20 августа 2025 года

по иску ФИО1 к администрации г.Юрги Кемеровской области, Управлению капитального строительства администрации г.Юрги Кемеровской области о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка, определении размера и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к администрации г.Юрги Кемеровской области, Управлению капитального строительства администрации г.Юрги Кемеровской области о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка, определении размера и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка, взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что истец являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии жилых помещений и земельного участка по указанному адресу для муниципальных нужд.

Между ФИО1 и Управлением капитального строительства администрации г.Юрги Кемеровской области ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение.

Истец указывает, что в сумму возмещения не была включена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

С учетом уточнения исковых требований просила признать за ней право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли истца в общедомовом имуществе, стоимости доли истца в земельном участке; определить и взыскать с ответчика в пользу истца: компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 1 758 000 руб., стоимость доли истца в общедомовом имуществе в сумме 287 000 руб., стоимость доли истца в земельном участке, а всего 2 045 000 руб.; взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы: 3000 руб. – государственная пошлина, 25 000 руб. – оплата судебной экспертизы; 55 000 руб. – за оказание услуг представителя, а всего 83 000 руб.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 20.08.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Постановлено признать за ФИО1 право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, стоимости доли истца в праве собственности на общее имущество и земельного участка; взыскать с администрации г.Юрги Кемеровской области в пользу ФИО1 стоимость доли истца в общем имуществе в сумме 287 000 руб., денежную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в сумме 1 758 000 руб., судебные расходы в сумме 83 101 руб. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению капитального строительства администрации г.Юрги Кемеровской области отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Юрги Кемеровской области ФИО2 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

Считает, что надлежащим ответчиком по делу является Управление капитального строительства администрации г.Юрги.

Выражает несогласие с размером возмещения, установленным заключением эксперта. Экспертом не был применен понижающий коэффициент при сравнительном анализе с объектами с более высокой экономической характеристикой и не признанными аварийными, т.е. объектами, не являющимися аналогами. Кроме того, указывает, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен быть определен на дату первой приватизации, а не на дату составления заключения эксперта. Полагает, что, получив возмещение в указанном размере, истец тем самым улучшит свои жилищные условия, что нормами действующего жилищного законодательства не предусмотрено. В дополнении к апелляционной жалобе представитель администрации г.Юрги просит применить последствия пропуска ФИО1 срока исковой давности.

На апелляционную жалобу от ФИО1 поступили письменные возражения.

Представитель администрации г.Юрги Кемеровской области ФИО3, действующая на основании доверенности, ранее в судебном заседании поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

ФИО1 ранее в судебном заседании возражала против апелляционной жалобы.

Представитель ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили; в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ч.2 ст.117, ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суду апелляционной инстанции при рассмотрении дела следует проверять наличие предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, на что обращено внимание в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции".

Учитывая, что судом первой инстанции к участию в деле не были привлечены Министерство строительства Кузбасса и Управление жилищно-коммунального хозяйства г.Юрги Кемеровской области, чьи права и обязанности затрагиваются принятым по делу судебным решением, решение суда подлежит отмене на основании п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ; судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда определением от ДД.ММ.ГГГГ на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что ФИО1 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-69).

В соответствии с техническим заключением 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ основные несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии, за исключением отдельных элементов, которые находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Основные дефекты, выявленные при обследовании, относятся к дефектам, возникшим вследствие длительной эксплуатации и значительного физического износа, а также отсутствие своевременных текущих и капитальных ремонтов (л.д.22-46). Сведений о проведении капитального ремонта в спорном доме не имеется (л.д.47). Первое жилое помещение в указанном доме приватизировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.87-88).

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Юрги Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.60).

Постановлением администрации г.Юрги Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в названном многоквартирном доме (л.д.61).

Постановлением администрации г.Юрги Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с отчетом 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 614 790 руб. (л.д.62, 70-71).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Управлением капитального строительства администрации г.Юрги Кемеровской области заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, в соответствии с которым собственнику должно быть выплачено денежное возмещение в размере 1 614 790 руб. (1 307 979,90 руб. из федерального бюджета, 306 810,10 руб. – из областного бюджета) (л.д.72-73). Денежные средства по соглашению ей выплачены в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74, 75).

Право собственности на 

<

адрес>, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за Юргинским городским округом ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76).

Заключением эксперта 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 287 000 руб., в том числе стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под домом, приходящейся на 

<

адрес>, составляет 95 000 руб.; стоимость доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату проведения исследования составляет 1 758 000 руб. (л.д.101-155).

Администрация г.Юрги Кемеровской области заявлено о применении срока исковой давности и последствий его пропуска (л.д.234).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Из содержания пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях, когда в ходе рассмотрения конкретного дела будут выявлены непредвидимые обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Как было установлено выше, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением капитального строительства администрации г.Юрги Кемеровской области и ФИО1 заключено соглашение №, по условиям которого ФИО1 за изымаемую квартиру по адресу: 

<

адрес>, органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 1 614 790 руб. (п.5 соглашения).

При этом п.5 соглашения также указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Денежная сумма была перечислена ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение было переоформлено в собственность Юргинского городского округа (л.д.74, 75, 76), что не оспаривается истцом.

В основу соглашения был положен Отчет 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства было установлено, что заключенное между сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, соглашение исполнено в полном объеме: квартира зарегистрирована на праве собственности за муниципалитетом, истец получила соответствующее вознаграждение, т.е. преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат был достигнут.

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцом не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено. При этом истец до заключения соглашения не была лишена возможности по своему усмотрению признать предложенную выкупную цену недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем у суда 1 инстанции отсутствовали правовые основания для изменения п.5 соглашения, определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, течение годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для недействительности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Заявляя соответствующие требования, ФИО1 фактически оспаривает названную сделку в части. Однако соответствующие требования были впервые заявлены лишь ДД.ММ.ГГГГ, т.е. более одного года спустя после того, когда сделка была исполнена в части выплаты компенсации (ДД.ММ.ГГГГ), т.е. с пропуском срока, установленного п.2 ст.181 ГК РФ.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 20 августа 2025 года отменить.

ФИО1 к администрации г.Юрги Кемеровской области, Управлению капитального строительства администрации г.Юрги Кемеровской области отказать в удовлетворении исковых требований.

Председательствующий: Н.А. Колосовская

Судьи: А.Н. Агуреев

Я.Я. Тютюник

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.02.2026.