№ 2-482/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 марта 2025 года адрес  

Симоновский районный суд адрес в составе судьи Соболевой М.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Мега-мечта» о признании акта недействительным, определении фактической даты передачи объекта долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд к ответчику о признании одностороннего акта недействительным, определении фактической даты передачи объекта долевого строительства. В обоснование требований истцы указали, что между истцами и ответчиком 20.01.2022 г. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома блокированной постройки №23106/22-БК. Согласно п. 2.5 договора ответчик обязался передать объект долевого строительства участникам 31.01.2023 г. В переданном объекте имелись строительные недостатки, которые были устранены. Застройщик направил истцам односторонний акт приема передачи 21.07.2023. Между тем, в указанный период недостатки устранены не были, в связи с чем, оснований для составления одностороннего акта не имелось.

Представитель истцов в судебное заседание явился, на удовлетворении иска настаивал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «Мега-мечта» 20.01.2022 г. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома блокированной постройки №23106/22-БК.

Согласно п. 2.5 договора ответчик обязался передать объект долевого строительства 31.01.2023 г.

Истцы указали, в ходе осмотра объекта долевого строительства были выявлены недостатки, о чем составлена дефектная ведомость от 12.01.2023 г.

23 мая 2023 г. истцами ответчику была направлена претензия с требованием об устранении ранее выявленных недостатков с приложением заключения технической экспертизы.

05 сентября 2023 г. объект долевого строительства был повторно осмотрен истцами.

Поскольку ранее выявленные недостатки устранены не были, 03 октября 2023 г. истцами в адрес ответчика направлена повторная претензия.

19 января 2024 г. выявленные недостатки были ответчиком устранены.

Вместе с тем, 21 июля 2023 г. ответчиком был направлен составленный им односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В обосновании заявленных требований истцы указали, что на момент составления одностороннего акта выявленные недостатки устранены не были, в связи с чем, оснований для составления одностороннего акта не имелось

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Поскольку материалами дела подтверждается, что истцами был произведен осмотр квартиры, в ходе которого были выявлены дефекты зафиксированные соответствующей ведомостью, а также представленным истцами заключением, односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве подлежит признанию недействительным, так как односторонний акт составлен с нарушением Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также условий договора, заключенного между сторонами.

Поскольку выявленные недостатки застройщиком устранены 19 января 2024 г., суд полагает необходимым определить фактическую дату передачи объекта долевого строительства – 19 января 2024 г. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ОО «СЗ «Мега-мечта» от 26.06.2023 г. недействительным.

Установить факт передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 23106/22-БК от 20.01.2022 г. – 19 января 2024 г.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08.10.2025 г.

Судья: Соболева М.А.