дело № 2-239/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2019 года г. Пушкино МО

Пушкинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Чернозубова О.В.,

при секретаре Акиндиной Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Домстрой-1» о признании недействительными условий договора, пунктов 1.2, 1.4, в которых установлена «строительная» площадь, взыскании излишне уплаченной суммы по договору, штрафа, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Домстрой-1» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №163-11/15-КР 12/228 от 20.11.2015г.. Договор был оплачен в полном объеме в сумме 3 823 440 рублей, а также произведена оплата в размере 75 725 рублей 83 копеек за дополнительные метры. 05.01.2018г. истцом подписан акт приемки, в соответствии с которым он принял квартиру. В соответствии с представленной выкопировкой из технического паспорта и актом приемки общая площадь квартиры, с учетом понижающих коэффициентов, составляет 78,00 кв.м.. В п. 1.2 договора прописана «строительная» площадь, однако, такого вида площади не имеется в нормативной документации. Истцом оплачена площадь за 81,87 кв.м., что является неверным. Стоимость одного квадратного метра составляет 47 626 рублей, стоимость переплаты составляет 184 312 рублей 62 копейки. Ответчику была направлена досудебная претензия с просьбой в добровольном порядке вернуть денежные средства. В ответ на данную претензию был получен отказ. Просит взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную сумму по договору в размере 184 312 рублей 62 копеек, штраф в размере 50% от взысканной суммы за отказ от добровольной выплаты денежных средств (л.д. 2-4).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму по договору в размере 184 312 рублей 62 копеек, штраф в размере 50% от взысканной суммы за отказ от добровольной выплаты денежных средств, признать условия договора, в которых установлена «строительная» площадь, недействительными, а именно пункты 1.2, 1.4 (л.д. 74-76). Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Домстрой-1» на основании доверенности ФИО2 (л.д. 63) в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, предоставила отзыв на исковое заявление (л.д. 23-25), который поддержала в полном объеме, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает исковые требования не подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты" (ред. от 13.07.2015) по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия его изменения.

Согласно ст. 166 п.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из ст. 167 п.1 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 п.1 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статьей 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Судом установлено, что 20.11.2015г. между ООО «Домстрой-1» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №163-11/15-КР12/228 (л.д. 5-12).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора Участник долевого строительства обязуется принять участие в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома – Корпус № (3-й пусковой комплекс) в составе многоэтажного жилого комплекса №№ с подземным гаражом на 75 м/мест строящегося (создаваемого) по адресу: 

<

адрес> и оплатить в срок, установленный Договором, стоимость долевого участия в строительстве Многоквартирного дома в объеме финансирования Объекта долевого строительства, а Застройщик обязуется своими и (или) привлеченными силами построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать, в установленный Договором срок, по передаточному акту Участнику долевого строительства, указанный в п. 1.2 Договора. 

Объектом долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, является жилое помещение – Квартира – в многоквартирном, 6-ти секционном, 15-ти этажном (в том числе с техническим этажом и техподпольем) кирпично-монолитном жилом доме, строящемся по адресу: 

<

адрес>, корпус №, которое имеет следующие проектные параметры и характеристики (условные строительные): № квартиры (условный) – 228, секция (подъезд) – 4, этаж – 10, расположение на этаже – 1-я по часовой стрелке (слева направо от лифтового холла), количество жилых комнат – 3, общая площадь жилого помещения, кв.м. (проектная) – 74,28 кв.м., общая строительная площадь, кв.м. (проектная) – 80,28 кв.м. (п. 1.2 договора).

Для целей настоящего Договора (корректного расчета Цены Договора) Стороны вводят понятие – Общая строительная площадь. Общая строительная площадь включает в себя площадь всех помещений, в том числе площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающих коэффициентов, используемых органами технической инвентаризации (п. 1.4 договора).

Общая строительная площадь указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа (Приложение №1 к настоящему Договору), и после проведения обмеров Многоквартирного дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы долевого участия (Цены Договора), указанной в п. 3.1 Договора. 

Если площадь Объекта долевого строительства, определенная путем суммирования всех площадей по данным органов технической инвентаризации (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас без соответствующих коэффициентов понижения), будет меньше или больше Общей строительной площади, указанной в п.1.2 Договора, то либо Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства, либо Участник долевого строительства производит доплату за превышение площади. Расчеты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра Общей строительной площади Объекта долевого строительства на день заключения настоящего Договора. 

Расчеты производятся на основании подписываемого Сторонами дополнительного соглашения и (или) передаточного акта, и (или) Акта о взаиморасчетах к Договору через расчетный счет Застройщика, указанный в п. 8.1.1 настоящего Договора, в счет суммы Возмещения затрат на строительство (п. 1.4.1 договора).

17.11.2017г. между ООО «Домстрой-1» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) подписан акт сверки взаиморасчетов к Договору №163-11/15-КР12/228 участия в долевом строительстве жилого дома от 20.11.2015г. (л.д. 34), из которого усматривается, что в результате фактических обмеров Многоквартирного дома, проведенных органами БТИ, общая строительная площадь Объекта долевого строительства изменилась, и имеет следующие фактические характеристики Объекта долевого строительства: объект долевого строительства – квартира, почтовый адрес (присвоенный) - 

<

адрес> общая строительная площадь кв.м. (проектная) – 80,28 кв.м., общая строительная площадь, кв.м. (фактическая) – 81,87 кв.м., общая площадь жилого помещения, кв.м. (фактическая) – 75,4 кв.м.. 

В связи с увеличением общей строительной площади (фактической) Объекта долевого строительства Участник производит доплату по Договору за превышение Общей строительной площади (проектной) в размере 75 725 рублей 83 копейки (п. 2.1 акта).

Денежные средства в размере 75 725 рублей 83 копеек оплачены истцом, что подтверждается платежным поручением №864017 от 18.12.2017г. (л.д. 35).

05.01.2018г. между ООО «Домстрой-1» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) подписан передаточный акт объекта долевого строительства, в соответствии с которым Застройщик передал, а Участник принял Объект долевого строительства – Квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по почтовому адресу (присвоенный): 

<

адрес> со следующими фактическими характеристиками: объект долевого строительства – квартира, почтовый адрес (присвоенный) - 

<

адрес> общая строительная площадь кв.м. (проектная) – 80,28 кв.м., общая строительная площадь, кв.м. (фактическая) – 81,87 кв.м., общая площадь жилого помещения, кв.м. (фактическая) – 75,4 кв.м. (л.д. 13-14).

В порядке досудебного урегулирования спора истец обращался в ООО «Домстрой-1» с досудебной претензией о возврате ему излишне уплаченной суммы по договору в размере 184 312 рублей 62 копеек (л.д. 15-17), из ответа на досудебную претензию следует, что истцу отказано в выплате излишне уплаченной денежной суммы, условия заключенного Договора исполнены надлежащим образом и соответствуют требованиям законодательства на дату его заключения (л.д. 18-19).

Как следует из материалов дела, ФИО1 добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе по соглашению сторон определил условия о стоимости квартиры и каким образом будет рассчитываться и оплачиваться площадь жилого помещения, принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. 

В своем исковом заявлении истец ссылается на Приказ Минстроя России от 25.11.2016 №854пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», который необходимо было применять при составлении условий договора долевого участия. 

Договор участия в долевом строительстве был заключен сторонами в 2015 году, на тот период органы технического надзора руководствовались Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, которая была разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Таким образом, ссылка истца на Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» несостоятельна.

Таким образом, суд приходит к выводу, что п.1.2, п.1.4 договора №163-11/15-КР12/228 от 20.11.2015г. не противоречат законодательству, в связи с чем отсутствуют основания для признания их недействительными.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 в части взыскания излишне уплаченной суммы по договору и штрафа, поскольку претензия истца была необоснованная и каких-либо нарушений. Связанных с правами потребителя, со стороны ответчика не усматривается. 

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Домстрой-1» о признании недействительными условий договора, пунктов 1.2, 1.4, в которых установлена «строительная» площадь, взыскании излишне уплаченной суммы по договору, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме –13 марта 2019 года.

Судья: