Дело № 3а-51/2017

Омский областной суд 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.

при секретаре Каревой Е.А.

с участием прокурора Песковой В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 сентября 2017 г. административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Айсберг» к Омскому городскому Совету о признании недействующей части 3 статьи 2 решения Омского городского Совета от 16 марта 2016 г. № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», 

у с т а н о в и л:

16 марта 2016 г. Омским городским Советом принято решение № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – решение от 16 марта 2016 г. № 432). Решение опубликовано в издании «Третья столица» № 13 от 24 марта 2016 г. (том 

<

...> л.д.

<

...>)

Частью 1 статьи 1 решения предусмотрено, что настоящий порядок устанавливает способы определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска и предоставленных в аренду без торгов.

В соответствии с частью 3 статьи 2 решения от 16 марта 2016 г. № 432 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в частях 1, 2 настоящей статьи, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Айсберг» (далее – ООО «Торговый комплекс «Айсберг»), являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, обратилось в суд с заявлением о признании недействующей части 3 статьи 2 решения от 16 марта 2016 г. № 432 с момента вступления оспариваемого положения в силу 25 марта 2016 г. (том 

<

...> л.д.

<

...>).

В обоснование требований административный истец ссылался на противоречие указанной нормы пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Полагал, что при принятии оспариваемого положения нарушены перечисленные в указанном Постановлении Правительства Российской Федерации принципы определения арендной платы, в частности, принцип экономической обоснованности. При установлении ставки арендной платы не учитывались ни доходность земельного участка, ни сезонность, ни категории земельных участков, анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне, не проводились. 

Указал, что часть 3 статьи 2 решения от 16 марта 2016 г. № 432 по своему содержанию идентична пункту 6 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, однако указанные Правила подлежат применению только в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации. При этом ставка рефинансирования, применяемая при расчете арендной платы, с учетом ее правовой природы не может учитывать принципы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582. 

Оспариваемое положение нарушает права административного истца на извлечение прибыли, на свободную конкуренцию, на экономическое обоснование арендной платы (том 

<

...> л.д.

<

...>, том 

<

...> л.д

<

...>).

В судебном заседании представители ООО «Торговый комплекс «Айсберг» ФИО1, ФИО2, ФИО3 административный иск поддержали.

Представитель Омского городского Совета ФИО4 представители Администрации города Омска ФИО5, ФИО6, представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска ФИО7 против удовлетворения административного искового заявления возражали, ссылаясь на то, что оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным органом в установленной форме с соблюдением предусмотренных порядка, процедуры принятия и опубликования, каким-либо нормативным правовым актам, обладающим высшей юридической силой, не противоречит (письменные отзывы – том 

<

...> л.д.

<

...>).

Представитель заинтересованных лиц ФИО8, ФИО9 – ФИО2 требования административного истца поддержала (том 

<

...> л.д.

<

...>). 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора Песковой В.Г., полагавшей, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании и во исполнение названного Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (часть 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 16 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, по которым принимаются муниципальные правовые акты. 

В исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности (пункт 5 части 10 статьи 35 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ).

Омский городской Совет является постоянно действующим представительным выборным коллегиальным органом местного самоуправления города Омска (часть 1 статьи 10 Устава города Омска).

Обжалуемый нормативный правовой акт принят административным ответчиком в пределах своих полномочий, с соблюдением требований законодательства к форме нормативного правового акта, порядку принятия и введения его в действие.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), и Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов относится принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. № 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

ООО «Торговый комплекс «Айсберг», ФИО8, ФИО9 на основании договора аренды земельного участка от 17 июля 2010 г. №

<

...> предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 

<

...> общей площадью 

<

...> кв.м., местоположение которого установлено в 

<

...> метре восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, 

<

...>, находящийся в муниципальной собственности, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах г.Омска, для размещения объектов торговли (том 

<

...> л.д

<

...>). 

В соответствии с пунктом 2.3 указанного договора Департамент имущественных отношений Администрации города Омска уведомил арендаторов о том, что арендная плата с 10 января 2015 г. по 24 марта 2016 г. составляет 

<

...> руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 25 июля 2007 г. №46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска», приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области», с 25 марта 2016 г. – 

<

...> руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 16 марта 2016 г. № 432. При этом рыночная стоимость земельного участка согласно отчёту определена в размере 

<

...> руб. (том 

<

...> л.д.

<

...>).

Представленный расчет арендной платы свидетельствует о том, что с 25 марта 2016 г. арендная плата исчислена в соответствии частью 3 статьи 2 решения Омского городского Совета от 16 марта 2016 г. № 432 как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Приводимые административным истцом доводы о противоречии части 3 статьи 2 решения от 16 марта 2016 г. № 432 требованиям федерального законодательства не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оспариваемое положение аналогично правовым нормам пункта 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, действовавших в редакции от 30 октября 2014 г., в соответствии с которыми арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Однако какого-либо запрета использовать тождественную методику для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, федеральное законодательство не содержит.

Одновременно отсутствуют основания полагать, что использование рассматриваемой методики свидетельствует о нарушениях положений Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден «Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Пункт 11 ФСО №7 регламентирует последовательность анализа рынка недвижимости, включающего в себя анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Из приведенных выше положений ФСО № 7 следует, что рыночная стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность. 

В свою очередь, ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (процентная ставка рефинансирования) является величиной, учитывающей динамику инфляции, денежно-кредитные условия, экономическую активность и инфляционные риски (том 

<

...> л.д. 

<

...>).

Применение указанных составляющих для определения итоговой величины размера арендной платы подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности.

Из пояснительной записки к проекту оспариваемого решения следует, что реализация принципа экономической обоснованности в проекте предполагает установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом разрешенного использования и категории земельного участка, и определяется в соответствии со сложившимся размером арендных платежей в отношении земельных участков с аналогичными характеристиками, находящихся в федеральной собственности и собственности Омской области (том 

<

...> л.д. 

<

...>).

Очевидно, что федеральный законодатель, устанавливая Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применял эти принципы и в пункте 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582.

Предоставив органам местного самоуправления полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, федеральный законодатель не предусмотрел обязанности муниципальных образований устанавливать ставки арендной платы в том же размере, как это предусмотрено для аналогичных категорий земельных участков Правилами, но и не ограничил их права в реализации указанного полномочия иным образом, в том числе не запретил применять тождественный порядок расчета арендной платы.

В связи с изложенным суд полагает, что арендная плата за земельные участки установлена Омским городским Советом исходя из анализа и оценки экономических факторов доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, т.е. с соблюдением принципа экономической обоснованности.

Представляется необоснованным утверждение административного истца о том, что фактически обязанность провести экономическое обоснование установления расчета арендной платы возложена на оценщика, а проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в ряде случаев имеет определенные недостатки и погрешности. Кроме того, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми; в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в судебном порядке. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 г. № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582» пункт 6 Правил изложен в новой редакции, в соответствии с которой ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. В приведенной редакции пункт 6 Правил действует с 12 августа 2017 г.

В дополнительных доводах административный истец указывает, что с момента вступления в действие Постановления Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 г. № 531 методика расчета арендной платы, предусмотренная частью 3 статьи 2 оспариваемого решения, во всяком случае противоречит федеральному законодательству. При этом приводится мнение разработчика проекта (Минэкономразвития Российской Федерации) относительно нецелесообразности использования ключевой ставки Банка России для расчета арендной платы в отношении федеральных земельных участков (том 

<

...> л.д

<

...>). 

Данные доводы не могут быть признаны состоятельными, поскольку изменение федеральным законодателем методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, с учетом приведенного выше правового регулирования не влечет автоматической обязанности органа местного самоуправления изменить таким же образом порядок расчета арендной платы за аналогичные земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. 

Позиция разработчика Постановления Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 г. № 531, нашедшая отражение и в пояснительной записке к проекту указанного Постановления, сводится к констатации нецелесообразности, а не незаконности использования ключевой ставки Банка России для расчета арендной платы в отношении федеральных земельных участков. Между тем, в силу положений подпункта «а» пункта 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» вопросы целесообразности принятия органом или должностным лицом оспариваемого акта находятся за пределами компетенции суда, поскольку это относится к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации, ее субъектов, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Учитывая изложенное, суд полагает, что решение Омского городского Совета от 16 марта 2016 г. № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» в оспариваемой части не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Айсберг» к Омскому городскому Совету о признании недействующей части 3 статьи 2 решения Омского городского Совета от 16 марта 2016 г. № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Омский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Ершова Л.А.