Гр. дело № 2-3137/2018

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

[ 00.00.0000 ] 

Нижегородский районный суд г.Н.Новгорода в составе

председательствующего судьи Хохловой Н.Г., 

при секретаре Мосягиной Ю.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, обращении взыскания на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов

установил:

Истцы обратились в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога. В обоснование требований ссылаются на то, что ФИО1, ФИО2 являются участниками долевого строительства жилого дома [ № ] по адресу: [ адрес ] в границах улиц: [ адрес ]

Согласно договора долевого участия срок ввода дома в эксплуатацию [ 00.00.0000 ] . Срок передачи застройщиком помещений – [ 00.00.0000 ] Однако, в настоящее время строительство дома прекращено, находится на уровне котлована. Очевидно, что обязательства со стороны ответчика в срок не будут исполнены. Истцы добросовестно выполнили свои обязательства, оплатив 1838650 рублей по договору уступки права требования от [ 00.00.0000 ] Указанная плата была произведена и за счет заемных средств в сумме 1470920 рублей. В связи с ипотечным займом, истцы должны будут оплатить проценты за пользование кредитом. Истцы обращались к ответчику с претензий о расторжении договора долевого участия и возврате денежных средств и уплате убытков, однако выплата не произведена. Решением комиссии Министерства строительства Нижегородской области от [ 00.00.0000 ] признан факт прекращения застройщиком ООО «ИК КВАРТСТРОЙ-НН» выполнения обязательств по строительству многоквартирного дома [ № ], по адресу: [ адрес ] с [ 00.00.0000 ] Гражданская ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве застрахована ООО «СК «РЕСПЕКТ», земельный участок, на котором производилось строительство находится в залоге в силу закона. Считают, что в связи с неисполнением обязательств по договору со стороны ответчика, на земельный участок и объект незаверенного строительства, расположенный на этом участке должно быть обращено взыскание с целью возврата им уплаченных по договору денежных средств и убытков. 

На основании вышеизложенного, просят суд обратить взыскание на земельный участок площадью 2632 кв.м. кадастровый [ № ] по адресу: [ адрес ], обратить взыскание на жилой дом [ № ] с подземной автостоянкой (далее по тексту - «Жилой дом») на земельном участке площадью 2632 кв.м., кадастровый [ № ] по адресу: [ адрес ], взыскать с ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 300 (триста) рублей, уплаченные в качестве государственной пошлины при обращении в суд, взыскать с ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 300 (триста) рублей, уплаченные в качестве государственной пошлины прд обращении в суд 

В порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы изменили заявленные требования и просят суд расторгнуть договор от [ 00.00.0000 ] [ № ]-В-1, заключенный между ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» и ФИО1, ФИО2 об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве жилого помещения (квартиры) [ № ], этаж 12, общая площадь 33,27 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и лоджий 34,51 кв.м. в жилом доме [ № ] по адресу: [ адрес ] кадастровый [ № ], возникшее на основании договора участия в долевом строительстве [ № ], зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, номер регистрации [ № ], дата регистрации [ 00.00.0000 ] , заключенного между: Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» и ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» от [ 00.00.0000 ] , взыскать с ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере: 1 838 650 рублей, уплаченные по договору, неустойку в сумме 452185 рублей 32 копейки, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, штраф в соответствии с действующим законодательством, судебные расходы, обратить взыскание на земельный участок площадью 2632 кв.м. кадастровый [ № ] по адресу: [ адрес ], обратить взыскание на жилой дом [ № ] с подземной автостоянкой на земельном участке площадью 2632 кв.м., кадастровый [ № ] по адресу: [ адрес ]

В судебном заседании ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, дали объяснения по существу иска.

Представители ответчика, третьих лиц ООО «УК КВАРТСТРОЙ», ООО «СК «Респект», ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени, месте слушания дела.

С учетом мнения истцов, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в порядке заочного судопроизводства.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, установив юридически значимые обстоятельства по делу, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 Конституции РФ «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ «1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом»

Согласно ст. 46 Конституции РФ «1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».

Как указано в ст. 8 ГК РФ, «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…».

Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] между застройщиком ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» и дольщиком ООО «УК «КВАРТСТРОЙ» был заключен договор об участии в долевом строительстве [ № ], по которому, застройщик обязуется осуществить строительство дома [ № ] на земельном участке площадью 2632 кв.м. кадастровый [ № ] по адресу: [ адрес ] и передать объект в 4 квартале [ 00.00.0000 ] (п. 3.2. договора).

Согласно п. 1.1 договора, стоимость квартиры [ № ] общей площадью 33,27 кв.м., с учетом балкона 34,51 кв.м. составляет 1380400 рублей.

[ 00.00.0000 ] между ООО «УК «Квартстрой» и ФИО1, ФИО2 заключен договор [ № ] об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве [ № ], по которому цедент уступил право требования цессионарию на квартиру [ № ] площадью 33,27 кв.м., с учетом балкона, лоджии 34,51 кв.м. по адресу: [ адрес ] Стоимость права требования по договору определена между сторонами в размере 1838650 рублей.

Свои обязательства истцы по оплате квартиры исполнили в полном объеме , оплатив имеющимися денежными средствами и заемными по договору ипотечного кредитования от [ 00.00.0000 ] , заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 и ФИО2 на сумму 1470920 рублей 

Однако, квартира [ № ] в доме [ № ] по адресу: [ адрес ] истцам до сих пор не передана. Строительство дома прекращено.

Решением комиссии Министерства строительства Нижегородской области от [ 00.00.0000 ] признан факт прекращения застройщиком ООО «ИК КВАРТСТРОЙ-НН» выполнения обязательств по строительству многоквартирного дома [ № ], расположенного по адресу: [ адрес ] с [ 00.00.0000 ] 

Учитывая, что в результате выполнения условий договора долевого участия в строительстве истцы получают жилое помещение для своих нужд, то по своей правовой природе, данный договор подпадает под действие Закона РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 3.2 Договора, срок ввода дома Застройщиком в эксплуатацию, указанных в п.1.1 Договора, составляет 4 квартал 2017 года. Однако строительство дома не ведется. Согласно п. 2.1. договора срок передачи застройщиком помещения составляет 2 квартал 2018 г.

Согласно п. 2.2 Договора, застройщик имеет право в одностороннем порядке изменить срок передачи помещений, указанных в п.2.1 настоящего Договора, но не более чем на 6 месяцев путем направлению дольщику соответствующего уведомления.

Однако ответчиком не представлено доказательств направления истцам уведомлений о переносе срока передачи помещений по договору.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 настоящего закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Истцы заявляются о расторжении договора долевого участи, стороны не оспаривали, что до настоящего времени денежные средства истцам не возвращены.

Согласно договора участия в долевом строительстве от [ 00.00.0000 ] (п. 9.2.) и договора уступки права требования стороны установили, что дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора с возвратом оплаченных денежных средств.

Согласно ст. 9 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 10 указанного выше закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно материалам дела истцы уведомили ответчика об отказе от исполнения договора по причине прекращения строительства.

При таком положении, ответчик должен был вернуть истцам денежные средства, уплаченные в счет цены договора.

По смыслу части 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", право участника долевого строительства отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора предусмотрено при виновном и неправомерном поведении застройщика, конкретные случаи которого предусмотрены в пунктах 1 - 4 части 1 ст. 9 Закона. Следовательно, порядок возврата денежных средств и ответственность застройщика, предусмотренные частью 2 ст. 9 Закона, установлены исключительно в отношении виновного поведения застройщика, которое стало причиной одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

В соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В нарушение ст. 55, 56 ГПК РФ, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие обстоятельства возникновения непреодолимой силы, которые препятствуют ему исполнить взятые на себя обязательства. Соответственно, не имеется оснований для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Вступая в договорные отношения с участниками долевого строительства, ООО «ИК «КВАРТСТРОЙ-НН» не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Истцы просят расторгнуть договор уступки права требования от [ 00.00.0000 ] , однако по существу искового заявления, истцы просят расторгнуть договор долевого участия в части квартиры [ № ], заключенный [ 00.00.0000 ] , поскольку застройщик не выполняет условия договора по передаче квартиры. 

Таким образом, с учетом положений ст. 196 ГПК РФ, суд считает возможным выйти за пределы заявленных требований. Суд приходит к выводу, что Ф-вы в силу приведенных выше норм права отказались от исполнения договора в одностороннем порядке, соответственно суд считает необходимым расторгнуть договор участия в долевом строительстве [ № ] от [ 00.00.0000 ] в части передачи жилого помещения [ № ], расположенного в жилом доме [ № ] по адресу: [ адрес ], заключенный между ООО «Инвестиционная компания КВАРТСТРОЙ-НН» и ФИО1, ФИО2 исходя из условий договора уступки права требования от [ 00.00.0000 ] 

Кроме того, суд считает необходимым взыскать с ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору в сумме 1838650 рублей. Истцы не утрачивают право на взыскание с ответчика убытков в виде процентов, оплачиваемых ими по договору ипотеки. 

Истцы просят взыскать с ответчика неустойку в сумме 452185 рублей 32 копейки за период с [ 00.00.0000 ] по [ 00.00.0000 ] .

Согласно ст. ст. 330, 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 42 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части ГК РФ" указано, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 г. N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому, в части первой ст. 333 ГК РФ, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в случае конкретного правонарушения.

Соответственно с учетом приведенных выше норм права, положений ст. 333 ГК РФ, суд считает возможным снизить размер неустойки до 200000 рублей.

Истцами заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа, установленного ч. 6 ст. 13 Федерального закона "О защите прав потребителя", в соответствии которой, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Учитывая, что ответчик имел возможность удовлетворить требования истца в добровольном порядке, но не сделал этого в установленный законом срок, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.

В то же время судом принимается во внимание, что предусмотренный ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" штраф по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является предусмотренной законом формой неустойки, в связи с чем, с учетом баланса интересов сторон, исключения нарушения прав иных дольщиков, снижает его размер до 500000 рублей.

Установив факт нарушения действиями ответчика прав истцов, как потребителей, что является достаточным условием для удовлетворения указанного требования, учитывая, что компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков, руководствуясь ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", разъяснениями п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", а также принимая во внимание степень нравственных страданий истцов, требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда в сумме 20000 руб., по 10000 рублей в пользу каждого.

Истцы просят суд обратить взыскания на земельный участок, площадью 2632 кв.м. кадастровый номер [ № ] по адресу: [ адрес ], обратить взыскание на жилой дом [ № ] с подземной автостоянкой на земельном участке площадью 2632 кв.м., кадастровый номер [ № ] по адресу: [ адрес ]

Согласно выписки из ЕГРП от [ 00.00.0000 ] на земельном участке, кадастровый [ № ] по адресу: [ адрес ], вид разрешенного использования: под строительство 17-этажного многоквартирного жилого дома с подземной стоянкой, какие-либо объекты недвижимости не зарегистрированы 

Указанный земельный участок принадлежит ООО «ИК «КВАРТСТРОЙ-НН» на праве собственности, обременен ипотекой, в отношении него имеется арест на срок предварительного следствия, аресты в виде запрета на право распоряжения собственниками совершать распоряжения объектами долевого участия 

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на не завершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении не завершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона об участии в долевом строительстве в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Так, согласно Закону в период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

Исходя из смысла приведенной нормы, применительно к данному спору, ипотека права собственности земельного участка, объекта незавершенного строительства на этом участке, регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома, создаваемого на соответствующем земельном участке. Запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым, то есть все участники долевого строительства являются созалогодержателями.

При таких обстоятельствах, обращение взыскания на земельный участок, на котором должен быть возведен многоквартирный жилой дом и на незавершенный строительством жилой дом, на этом земельном участке, в пользу истцов, по мнению суда не будет соответствовать п. 1 ст. 1 ГК РФ основным началам гражданского законодательства, в частности равенству участников регулируемых отношений, неприкосновенности собственности, поскольку повлечет нарушение прав, ответчика как застройщика на исполнение обязательств перед другими дольщиками, так и нарушение прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве с ответчиком.

Кроме того, обращение взыскания на неоконченный объект строительства, в отсутствие согласия других дольщиков, нарушит баланс интересов сторон.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов в части обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцами требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины по 300 рублей в пользу каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве [ № ] от [ 00.00.0000 ] в части передачи жилого помещения [ № ], расположенного в жилом доме [ № ] по адресу: [ адрес ], заключенный между ООО «Инвестиционная компания КВАРТСТРОЙ-НН» и ФИО1, ФИО2. 

Взыскать с ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору в сумме 1838650 рублей, неустойку за период с [ 00.00.0000 ] по [ 00.00.0000 ] в сумме 200000 рублей, штраф в размере 500000 рублей.

Взыскать с ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в пользу ФИО1 в счет компенсации морального вреда 10000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей.

Взыскать с ООО «Инвестиционная компания «КВАРТСТРОЙ-НН» в пользу ФИО2 в счет компенсации морального вреда 10000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 отказать.

Ответчиком в течение 7 дней с момента получения данного решения может быть подано в Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода заявление об отмене заочного решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока на подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Н.Г. Хохлова