дело № 3а-9/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Йошкар-Ола 25 апреля 2019 года 

Верховный Суд Республики Марий Эл в лице судьи Попова Г.В.,

при секретаре Владимировой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием: 

представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» ФИО1 (доверенность от 

<

...>),

представителя административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, председателя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл ФИО2 (доверенность 

<

...>), 

представителя заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4 (доверенность 

<

...>), 

административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об оспаривании решения от 18 октября 2018 года № 120 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – КУМИ) подал в суд административный иск к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – комиссия) об оспаривании решения комиссии от 18 октября 2018 года № 120, ссылаясь на следующие обстоятельства.

20 августа 2013 года между КУМИ и ОАО 

<

...> заключен договор № 

<

...> аренды вышеуказанного земельного участка на срок 13 месяцев. 15 января 2016 года между ОАО 

<

...> и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 августа 2013 года № 6200/2013н. Расчет арендной платы по договору производится на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25 декабря 2015 года № 258-VI, которая с 1 января 2018 года составляет 3591964,48 рублей в год. При расчете арендной платы используется формула с применением показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 15002,0 кв.м, кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, в центральной части кадастрового квартала 

<

...>, в размере 110521984,30 рублей установлена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением Правительства Республики Марий Эл от 20 июня 2013 года № 199 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Марий Эл», введенных в действие с 1 января 2018 года.

ФИО3 обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 15002,0 кв.м, кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, в центральной части кадастрового квартала 

<

...>, и об установлении в размере его рыночной стоимости, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 сентября 2018 года № 060Н.18-1.

Решением комиссии от 18 октября 2018 года № 120 заявление ФИО3 удовлетворено. Кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 15002,0 кв.м, кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, определено установить в размере его рыночной стоимости – 2730000 рублей. 

Уменьшение размера кадастровой стоимости в 40,5 раз нарушает право муниципального образования на получение арендной платы. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 сентября 2018 года № 060Н.18-1 не отвечает признакам достоверности и полноты, составлено с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Так, в нарушение подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке не в полной мере проанализирован рынок объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, в качестве аналогов применены объекты, не отвечающие признакам относимости: аналоги 1 и 3 (склад кислот и плотницкая), аналог 2. Кроме того, удельный показатель кадастровой стоимости по состоянию на 2003 года больше, чем по состоянию на 2012 год, который определен оценщиком в отчете об оценке.

Судом к участию в административном деле привлечено в качестве административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл. В ходе судебного разбирательства от административного истца, административных ответчиков, заинтересованного лица неоднократно поступали письменные дополнения, отзывы.

В судебном заседании представитель административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» ФИО1 административный иск поддержала, пояснила, что решение комиссии является незаконным и подлежит отмене, с заключением эксперта согласна.

Представитель административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл – председатель комиссии ФИО2 с административным иском не согласился, пояснил, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства, оспариваемое решение комиссии является законным и обоснованным. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл ФИО5 в судебном заседании 19 апреля 2019 года просил в удовлетворении заявленных административных требований отказать, поскольку решение комиссии является законным и обоснованным.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4 возражала против удовлетворения административного иска, пояснила, что решение комиссии законно и обоснованно, рыночная цена, по которой была определена кадастровая стоимость, соответствует реальной стоимости. Увеличение кадастровой стоимости на 93% получилось из-за того, что при расчете был применен неправильный показатель использования данного участка. При его правильном применении кадастровая стоимость земельного участка составила бы около 13000000 рублей.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в административном деле, показания свидетеля ФИО6, пояснившей, что в отчете об оценке были использованы все найденные аналоги, из них один аналог свободный от застройки, два застроенных земельных участка, которые рассматривались как условно свободные земельные участки, в расчетах использовалась не цена единого объекта, а лишь цена земли в составе данного единого объекта; объяснения эксперта ФИО7, поддержавшей заключение эксперта и пояснившей, что в отчете об оценке анализ рынка не выполнен, сегмент рынка определен правильно, однако из выбранных в качестве аналогов только один объект является незастроенным, оценщик должен был проанализировать, изучить влияние объектов капитального строительства на стоимость земельного участка, поскольку их наличие может влиять на стоимость земельного участка, как в положительную, так и в отрицательную сторону, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно частям 1, 11, 24, 25, 27 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как предусмотрено частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», утвержденным решением XIII сессии Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 20 апреля 2006 года № 243-IV, Комитет от имени городского округа «Город Йошкар-Ола» осуществляет функции по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, в том числе земельными участками, в порядке, установленном действующим законодательством и муниципальными актами (пункт 2.1); основными задачами Комитета являются, в частности: управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности или ведении городского округа «Город Йошкар-Ола», защита имущественных прав и интересов городского округа «Город Йошкар-Ола» (пункт 2.2). 

Государственная собственность на вышеуказанный земельный участок не разграничена.

Кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 15002,0 кв.м, кадастровый номер 12:05:0403008:508, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 110521984,30 рублей была установлена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением Правительства Республики Марий Эл от 20 июня 2013 года № 199 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Марий Эл», введенных в действие с 1 января 2018 года.

ФИО3 обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка и об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 сентября 2018 года № 060Н.18-1.

Решением комиссии от 18 октября 2018 года № 120 заявление ФИО3 удовлетворено, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена в размере 2730000 рублей, при этом комиссия основывалась на отчете № 060Н.18-1 от 18 сентября 2018 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 15002,0 кв.м, кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, составленном ИП ФИО6

Доводов о том, что при принятии данного решения было допущено нарушение процедуры рассмотрения заявления: отсутствовал кворум, необходимый для принятия решения, допущены нарушения при голосовании, административным истцом не приводится. Наличие подобного рода нарушений материалами административного дела не подтверждается.

Судом с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по ходатайству административного истца была назначена экспертиза для определения достоверности и правильности оценки рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, проверки соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 сентября 2018 года № 060Н.18-1 требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых определена кадастровая стоимость.

Согласно заключению эксперта от 20 марта 2019 года № 20Э/03/19, выполненному экспертом ООО «Билге»» ФИО7, отчет от 18 сентября 2018 года № 060Н.18-1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: земельного участка общей площадью 15002,0 кв.м, кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, составленный ИП ФИО6, согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2012 года составляет 2730000 рублей, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых, в частности, к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки; оценщиком допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неверно подобраны объекты-аналоги, на основании которых производилась оценка в рамках сравнительного подхода.

Как видно из поданного дополнения № 2 к административному исковому заявлению, представитель административного истца ФИО8 согласилась с итоговыми выводами эксперта.

Председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл ФИО2, представитель заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4 представили письменные дополнения к отзывам на административное исковое заявление, в которых привели возражения относительно правильности выводов эксперта.

Однако доказательств, подтверждающих правильность и достоверность отчета от 18 сентября 2018 года № 060Н.18-1 и опровергающих выводы эксперта, изложенные в заключении эксперта от 20 марта 2019 года № 20Э/03/19, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено.

В связи с вопросами, возникшими у лиц, участвующих в административном деле, эксперт ФИО7 представила письменные пояснения по заключению эксперта, в судебном заседании от 19 апреля 2019 года дала устные пояснения.

Ходатайство представителя заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4 о назначении повторной экспертизы оставлено судом без удовлетворения, о чем вынесено отдельное определение.

В силу части 2 статьи 59 КАС РФ заключение эксперта является доказательством по административному делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

Как следует из заключения эксперта от 20 марта 2019 года № 20Э/03/1927 февраля 2018 года, судебная экспертиза выполнена на основании материалов административного дела. В заключении эксперта изложены примененные методики и результаты проведенного анализа отчета об оценке от 18 сентября 2018 года № 060Н.18-1. В частности, экспертом сделаны выводы о том, что в данном отчете нарушены следующие статьи Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункты Федеральных стандартов оценки, а именно: п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7 – характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики, в задании на оценку не приведены; ст. 11 135-ФЗ, п. 8г ФСО № 3 – не указаны: почтовый адрес оценщика, сведения о независимости оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 135-ФЗ, сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, в соответствии с требованиями ст. 16 135-ФЗ; п. 8е ФСО № 3 – в разделе «Основные факты и выводы» не указано основание для проведения оценки; п. 11 ФСО № 7, п. 10 ФСО № 7, п. 8з ФСО № 3 при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки, анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, исследовании рынка в тех его сегментах, к которым относится объект оценки, анализе ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки оценщиком используется информация, в том числе о застроенных земельных участках. При этом не анализируется состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, степень влияния наличия объекта капитального строительства на стоимость земельного участка в составе единого объекта недвижимости. Помимо этого информацию, представленную в анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости нельзя признать достаточной, экспертом по состоянию на дату оценки обнаружена информация о сделках, совершенных с земельными участками, расположенными на территории г. Йошкар-Олы, по разрешенному использованию сопоставимыми с оцениваемым земельным участком. Стоимость 1 кв.м. найденных земельных участков составляет от 4019,65 рублей до 9881,42 рублей. 

Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, так как они являются методологически обоснованными и мотивированными. Экспертиза была назначена судом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследование проведено всесторонне и в полном объеме. Эксперт ФИО7 имеет высокую квалификацию и необходимый стаж работы в области оценочной и экспертной деятельности. Заключение эксперта соответствует требованиям частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом вышеизложенного суд приходит к итоговому выводу об удовлетворении административного иска.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 26) – в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

административный иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» удовлетворить.

Отменить, как незаконное, решение от 18 октября 2018 года № 120 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка общей площадью 15002,0 кв.м, кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...> размере 2730000 рублей, установленные решением от 18 октября 2018 года № 120 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Г.В. Попов

Мотивированное решение изготовлено 26 апреля 2019 года