УИД 03RS0№...-39

№...

судья ФИО5

2.145

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

№ 33-2053/2026

3 февраля 2026 года

город Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Фахрутдинова И.И.,

судей: Загртдиновой Г.М.,

ФИО6,

при секретаре Ищенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата по гражданскому делу по иску администрации городского округа адрес Республики Башкортостан к ФИО1, действующему также в интересах ФИО2, ФИО3, ФИО4 о принудительном изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд,

заслушав доклад судьи ФИО13, судебная коллегия

установила:

администрация городского округа адрес Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к ФИО1, действующему также в интересах ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором с учетом заявления в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила изъять у ФИО1 в собственность муниципального образования городского округа адрес Республики Башкортостан принадлежащую ему на праве собственности адрес площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером №... по адресу: адрес, район Кировский, адрес, с уплатой возмещения ФИО1 в размере 2 285 700 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение и признать право собственности на него за городским округом адрес Республики Башкортостан; признать ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования спорным жилым помещением, снять их с регистрационного учёта и выселить после выплаты возмещения. Указать, что решение является основанием для погашения записи в ЕГРН об указанном объекте недвижимости.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит адрес площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером №... по адресу: адрес, район Кировский, адрес. Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО адрес принято Решение дата №... «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом адрес городского округа адрес Республики Башкортостан». В связи с изъятием объекта для государственных нужд администрацией ГО адрес собственнику объекта было направлено уведомление об изъятии путем подписания соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Сумма предложенного возмещения составила 2 285 700 рублей. С ответчиком соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества не достигнуто.

Обжалуемым решением Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата иск администрации городского округа адрес Республики Башкортостан удовлетворен частично.

Постановлено: «Изъять у ФИО1, дата г.р., №..., в собственность муниципального образования городского округа адрес Республики Башкортостан квартиру по адресу: адрес, общей площадью 36,5 кв.м., с кадастровым номером №..., с уплатой возмещения в размере 6 514 000 руб.

После выплаты возмещения прекратить право собственности ФИО1, дата г.р., №..., на квартиру по адресу: адрес, общей площадью 36,5 кв.м., с кадастровым номером №...

Признать за городским округом адрес Республики Башкортостан право собственности на жилое помещение по адресу: адрес, общей площадью 36,5 кв.м., с кадастровым номером №....

Признать ФИО1, дата г.р., ФИО2, дата г.р., ФИО3, дата г.р., ФИО4, дата г.р., утратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес.

Снять ФИО1, дата г.р., ФИО2, дата г.р., ФИО3, дата г.р., ФИО4, дата г.р., с регистрационного учёта по адресу: адрес.

После выплаты возмещения за изъятое жилое помещение выселить ФИО1, дата г.р., ФИО2, дата г.р., ФИО3, дата г.р., ФИО4, дата г.р., из жилого помещения по адресу: адрес.

Взыскать с Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан в пользу ООО ОК «ТерраНова», №..., расходы на производство судебной экспертизы в сумме 60 000 руб.

Настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРН записи об объекте недвижимости - квартире по адресу: адрес, общей площадью 36,5 кв.м., с кадастровым номером №...».

В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа адрес Республики Башкортостан ФИО8 ставит вопрос об отмене решения, вынесении нового решения, указав, что определенная экспертом ООО Оценочная компания «ТерраНова» рыночная стоимость квартиры с учетом технического состояния завышена. Экспертиза проведена с нарушениями требований Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики. Экспертом при расчете стоимости указан износ здания 75%, хотя по заключению межведомственной комиссии (далее - МВК) физический износ дома составил 81,2%. Заключение МВК не оспорено, на его основании спорный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Перед экспертом вопрос об установлении процента износа здания судом не ставился, заключение МВК имеется в открытом доступе. Рыночная стоимость жилого помещения должна составлять 382 091 рубль вместо 508 100 рублей 81 копейка. Экспертом не учтено, что в соответствии с п. 22б ФСО №... в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В назначении повторной экспертизы судом необоснованно отказано.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации городского округа адрес Республики Башкортостан и ФБУ «Служба расселения» ФИО9 апелляционную жалобу поддержала, представитель ФИО1 ФИО10 возражала доводам апелляционной жалобы.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО11, представитель Отдела опеки и попечительства администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения заседания суда апелляционной инстанции, не явились, о причинах неявок не сообщили, об отложении заседания ходатайств не заявили.

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, заслушав заключение прокурора ФИО12, проверив обжалуемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит адрес кадастровым номером №... площадью 36,5 кв.м. по адресу: адрес, район Кировский, адрес.

Согласно справке МУП ЕКРЦ адрес от дата по адресу: адрес зарегистрированы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО11

Постановлением администрации городского округа адрес Республики Башкортостан №... от дата многоквартирный адрес в адрес признан аварийным и подлежащим сносу.

Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа адрес Республики Башкортостан принято решение от дата №... «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом адрес городского округа адрес Республики Башкортостан».

Соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества в досудебном порядке с ответчиком не достигнуто.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из выводов эксперта в заключении ООО ОК «ТерраНова» №...ЗЭ от дата, возложил на истца обязанность выплатить ФИО1 возмещение за изымаемое помещение с учетом площади земельного участка, состоявшего на кадастровом учете под многоквартирным домом, убытков ответчика в связи с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в сумме 6 514 000 рублей.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда в обжалуемом решении, полагая не подлежащей удовлетворению апелляционную жалобу ответчика, исходя из следующего.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Названное законоположение конкретизируется Жилищным кодексом Российской Федерации, часть 1 статьи 36 которого относит к общему имуществу в многоквартирном доме следующие объекты: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от дата №135-ФЗ 2Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание положения частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от дата №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

В соответствии со сведениями ЕГРН многоквартирный дом по адресу: адрес был расположен на земельном участке с кадастровым номером №... площадью 4 228 кв.м., категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания жилого дома, снят с кадастрового учета дата

Согласно экспертному заключению ООО ОК «ТерраНова» №...-ЗЭ от дата, принятому судом первой инстанции в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: адрес без учета стоимости земельного участка – 508 100,81 рубль; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок), приходящаяся на спорное жилое помещение, составила 5 036 786,28 рублей; рыночная стоимость непроизведенного капитального ремонта 829 964,67 рублей, убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность 39 000 рублей, убытки в связи с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлторские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные) 84 000 рублей, всего с учетом округления 6 514 000 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований сомневаться в выводах эксперта, изложенных в заключении ООО ОК «ТерраНова» №...-ЗЭ от дата не имеется, поскольку заключение в полном объеме соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от дата №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, ссылку на использованные правовые акты и материалы, результаты исследования; является ясным, полным, последовательным, обоснованным, не допускает неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы. При проведении экспертизы эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся и известные исходные данные, провел исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме. Доказательств, опровергающих достоверность исходных данных, использованных экспертом при проведении экспертизы, а также достоверность заключения эксперта, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о несопоставимости подобранных экспертом аналогов по площади земельных участков и об отсутствии сравнительного анализа их количественных и качественных характеристик также не находят подтверждения. Из заключения усматривается, что подбор аналогов осуществлялся не по абсолютному показателю общей площади земельных участков, а по удельным показателям стоимости, что прямо допускается и предусмотрено федеральными стандартами оценки.

Пункт 22 Федерального стандарта оценки №... «Оценка недвижимости» закрепляет методологический принцип сопоставимости объектов-аналогов не как формального тождества их физических параметров, а как экономической сопоставимости по ценообразующим факторам, определяющим стоимость объекта на конкретном сегменте рынка. Смысл данного положения заключается в том, что при сравнительном анализе допускается использование объектов, отличающихся по абсолютным характеристикам, включая площадь, при условии, что оценка производится на основе единиц сравнения, типичных для соответствующего рынка, и что различия между объектами учитываются посредством корректировок. Таким образом, сам по себе факт различия площадей земельных участков аналогов не свидетельствует о нарушении ФСО №..., если в качестве базы сравнения используется удельная стоимость, а объекты относятся к одному функциональному и экономическому сегменту рынка.

Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки» (ФСО III) развивает данный подход, устанавливая обязанность оценщика использовать информацию, доступную участникам рынка на дату оценки, и применять такие методы и источники данных, которые являются типичными для поведения участников соответствующего рынка. Указанный стандарт не требует подбора идентичных объектов, а ориентирует оценщика на анализ фактических рыночных данных с учетом их достаточности, однородности и применимости к объекту оценки. В этом контексте использование цен предложений и удельных показателей стоимости прямо допускается ФСО III при отсутствии данных о совершенных сделках, что соответствует общепринятой практике оценочной деятельности и не может рассматриваться как методологический дефект экспертизы.

В контексте доводов истца положения пункта 22 ФСО №... и ФСО III означают, что сопоставимость объектов-аналогов оценивается не по формальному признаку одинаковой площади, а по их экономической однородности, принадлежности к одному сегменту рынка и применимости используемых единиц сравнения. Эксперт, применяя удельную стоимость за единицу площади и анализируя однородность выборки, действовал в пределах предоставленной ему профессиональной дискреции, предусмотренной федеральными стандартами оценки.

Требование администрации города о подборе идентичных аналогов с исследуемым фактически выходит за рамки нормативных предписаний ФСО и подменяет установленные стандартами критерии сопоставимости субъективным представлением стороны спора о «правильной» методике оценки.

Доводы истца не свидетельствуют о нарушении экспертом требований оценочного законодательства, а основаны на неверном толковании содержания указанных стандартов.

Применение удельных показателей стоимости, использование доступной рыночной информации и учет различий между объектами посредством корректировок соответствуют как смыслу, так и целям федеральных стандартов оценки, направленных на получение экономически обоснованного и проверяемого результата, а не на формальное сопоставление объектов по отдельным физическим параметрам.

Утверждение подателя жалобы о том, что экспертом не учтены требования пункта 22б ФСО №..., судебная коллегия признает необоснованным. Как следует из экспертного заключения, объекты-аналоги были отнесены к одному сегменту рынка, имели сопоставимый вид разрешенного использования и анализировались с учетом ключевых ценообразующих факторов, включая местоположение, правовой режим, доступность инженерной и социальной инфраструктуры. Доводы апелляционной жалобы в данной части не содержат указаний на конкретные факторы, которые не были учтены или неправомерно проигнорированы экспертом.

Кроме того, оснований считать определенную экспертом рыночную стоимость квартиры с учетом доли в земельном участке завышенной не имеется, при том, что его размер в пересчете на 1 кв.м. составил 151 915 рублей (508 100,81 рублей + 5 036 786,28 рублей / 36,5 кв.м.), а всего сумма возмещения в пересчете на 1 кв.м. жилья - 178 466 рублей (6 514 000 рублей / 36,5 кв.м.).

Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не влекут отмену или изменение обжалуемого судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа адрес Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата