Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 октября 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1560/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Товары бытовой химии" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Товары бытовой химии" в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 853,50 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 34 474 183,43 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании общество с ограниченной ответственностью "Товары бытовой химии" в лице представителя по доверенности ФИО2 поддержало заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске. 

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация городского округа Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения, согласно которым удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрения суда.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Товары бытовой химии" требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером № площадью 1 853,50 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанное здание принадлежит на праве собственному административному истцу.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 в размере 76 062 629,66 руб. по состоянию на 6 июня 2011 года.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с требованиями закона и в связи с включением нежилого здания в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, общество 4 июля 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

Комиссия своим решением № от ДД.ММ.ГГГГ отклонила заявление общества.

После этого общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела 

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 039-ЮЛ, выполненный 28 мая 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» ФИО1, являющейся членом некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 34 474 183,43 рублей без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания. Дата определения рыночной стоимости 31 марта 2017 года на странице 132 указана оценщиком ошибочно.

Объект оценки представляет собой кирпичное здание, находящееся в хорошем состоянии, имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Земельный участок под зданием находится в собственности. 

Оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка коммерческой недвижимости, расположенной в городе Самара. 

В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого здания сравнительным, затратным и доходным подходами.

В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщик произвёл расчет рыночной стоимости путем метода сравнения продаж, подобрав для сравнения четыре объекта - аналога торгово - офисного назначения, расположенные в г. Самара, привел необходимость внесения корректировок на торг, на потенциал местоположения, на транспортную доступность, после чего рассчитал рыночную стоимость в рамках этого подхода, равную 37 990 470,20 руб.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах 92-118 отчета.

Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составила в размере 36 445 507,39 рублей.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода воспроизведён на страницах 119 - 130 отчета, в результате которого рыночная стоимость была определена оценщиком в размере 28 986 572, 68 руб.

Согласовав полученные результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого здания в размере 34 474 183,43 рублей.

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки № 3, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Оценщиком в отчете об оценке использовались экспертные мнения специалистов для определения факторов «потенциал местоположения» и «транспортная доступность» ( страницы 56, 57), и математическое обоснование соответствия корректировок, введённых на основании экспертного мнения, рыночным условиям, приведено в отчете на страницах 78, 88 отчета, в связи с этим нарушений оценщиком пункта 13 ФСО № 3 суд не усматривает.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 4 июля 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью "Товары бытовой химии" удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью "Товары бытовой химии" пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером нежилого здания №, площадью 1 853,50 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 34 474 183,43 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Товары бытовой химии" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 4 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина