ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-120/2019

г. Вологда

23 апреля 2019 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В., 

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергометаллургмонтаж» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Энергометаллургмонтаж» (далее ООО «Энергометаллургмонтаж», общество) является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 6-этажное, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 1606,2 кв.м., инвентарный №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12 марта 2007 года серии №... (л.д. 8), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 138-139).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 42 337 875 рублей 01 копейка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 7).

Административный истец ООО «Энергометаллургмонтаж», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 01 октября 2018 года №..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Эларум» Т.Ю.С., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Региональная ассоциация оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 12 500 000 рублей 00 копеек.

Административный истец ООО «Энергометаллургмонтаж» просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 12 500 000 рублей 00 копеек.

Представитель административного истца ООО «Энергометаллургмонтаж» по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, представил письменные возражения относительно заключения эксперта.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности ФИО2 поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела с учётом заключения эксперта от 09 апреля 2019 года №....

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения административных исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Энергометаллургмонтаж» как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Энергометаллургмонтаж» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 20 декабря 2018 года.

Уведомлением комиссии от 20 декабря 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были возвращены Обществу без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года. 

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО «Энергометаллургмонтаж» в суд 28 декабря 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ООО «Энергометаллургмонтаж» процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 01 октября 2018 года №..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Эларум» Т.Ю.С.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 12 500 000 рублей 00 копеек.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01 октября 2018 года №... требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 09 апреля 2019 года №... оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Эларум» Т.Ю.С. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчётов, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 35:21:0303001:178, а именно:

в нарушение пункта 8 ФСО № 7 в разделе «Задание на оценку» отсутствуют пункты «Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)» и «Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики». Данные пункты должны в обязательном порядке содержаться в разделе «Задание на оценку»;

в рамках доходного подхода в нарушение пункта 23в ФСО № 7 оценщиком не определён соответствующий рынку годовой доход от объекта, не рассчитана ставка капитализации на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, не определена стоимость объекта недвижимости путём деления годового дохода на ставку капитализации;

в рамках затратного подхода оценщик отказался от определения прибыли предпринимателя и её учёта в оценке затратным подходом.

При этом требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки, оценщиком соблюдены.

Оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Эларум» Т.Ю.С. правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбран подход к оценке (затратный, сравнительный, доходный), ошибки при выполнении математических действий не допускались, однако информация, использованная оценщиком, является недостоверной, недостаточной и непроверяемой:

на странице 45 отчёта оценщик приводит расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом. При оценке пристройки был применён сборник УПВС № 28, таблица164а. Расценка по этой таблице составляет 11,1. Таблица 164а, использованная оценщиком, предназначена для оценки сооружения на бутовых столбах. Фактически у пристройки фундамента нет.

В техпаспорте приводится расчёт по таблице 164б, расценка по этой таблице – 10,3.

На странице 45 отчёта оценщик применяет коэффициент отличия объекта оценки от аналога по сборнику Ко=1,00. Согласно техпаспорту коэффициент Ко должен составлять 0,89, т.к. у пристройки нет фундамента и перекрытий.

На странице 44 отчёта оценщик рассчитывает единый физический износ для основного строения и пристройки, который составил 25% и был использован в дальнейших расчётах на странице 46 отчёта. Фактически у пристройки на 09 февраля 2007 года был износ 5%, у основного строения – 15%, то есть они должны были рассчитываться отдельно;

в нарушение пункта 11 ФСО № 3 ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, использованных в отчёте, не позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. На страницах 32-34 отчёта оценщик проводит обзор рынка продажи и аренды нежилых помещений, по результатам которого на страницах 33 и 34 отчёта делает выводы о средних ценах продажи и предложений. В качестве источника информации приводит неполные названия сайтов. При этом в приложении к отчёту отсутствуют распечатки указанных сайтов;

в нарушение пункта 5 ФСО № 3 информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. На страницах 53-54 отчёта оценщик приводит расчёт арендной платы в рамках доходного подхода, в том числе указывает этаж расположения, включение в ставку НДС. При этом в качестве источников информации использовано необщедоступное печатное издание («Спутник», ноябрь 2011г., ноябрь 2010г.). В приложении к отчёту имеется распечатка газеты «Спутник» от 22 ноября 2011 года. В данной распечатке нет сведений об этаже расположения аналогов № 1 и № 2, также нет сведений о включении в цену НДС. В распечатке сайта на странице 101 отчёта не указаны дата публикации объявления, этаж расположения, нет сведений о включении в цену НДС.

Указанные нарушения повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года составляет 24 632 992 рубля.

Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

В письменных возражениях представителя административного истца убедительных доводов о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства, подкреплённых соответствующими доказательствами, не приведено.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, проанализировав приведенное выше экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере, определённом экспертом в заключении от 09 апреля 2019 года №....

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах датой подачи ООО «Энергометаллургмонтаж» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 20 декабря 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Энергометаллургмонтаж» процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости.

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Энергометаллургмонтаж» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 20 декабря 2018 года, удовлетворить частично.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 6-этажное, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 1606,2 кв.м., инвентарный №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 24 632 992 рубля 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова 

Мотивированное решение изготовлено 24 апреля 2019 года.