Дело ..............

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

18 июля 2018 года ..............

Минераловодский городской суд.............. в составе:

председательствующего судьи Казанчева И.Т.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество), в лице Управления по.............., о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, 

У С Т А Н О В И Л:

Изначально, .............., в суд поступило исковое заявление ФИО1 к Акционерному обществу закрытого типа «Финансовая компания «Русская недвижимость» о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

В обоснование поданного искового заявления указано, что во исполнение Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г., в отсутствие возможных правопреемников в связи с ликвидацией организации, требования заявлены к единственно возможному ответчику – АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость».

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству установлено, что объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:.............., принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» (договор мены домовладения на квартиру, удостоверенный нотариусом .............. ФИО3 .............., зарегистрирован в БТИ .............. ..............).

Из содержания искового заявления ФИО1 следует, что объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:.............., также принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО8, ФИО9 и ФИО8

Указанный объект недвижимого имущества является домом барачного типа, одноэтажным строением, конструктивно разделенным стеной на две половины, предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан, а также имеет обособленные входы с разных сторон улиц.

.............. семья истца переехала на постоянное место жительства из .............. в .............. и остановились в жилом доме у родной тети жены истца ФИО4 по адресу:.............., которая являлась собственником 4/9 долей в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимого имущества (жилой дом).

.............. ФИО4 заключила договор мены домовладения на квартиру, согласно которого, произвела обмен принадлежащих ей 4/9 долей в праве на домовладение, расположенное по адресу:.............., на квартиру, принадлежащую АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», расположенную по адресу: ............... Указанный договор в установленном на тот период времени порядке был зарегистрирован нотариусом в реестре и в службе БТИ. 

ФИО4 собрала все свои личные вещи и выехала на постоянное проживание к родственникам в ............... 

ФИО1 совместно со своей семьей, продолжил проживать в части жилого дома, расположенного по адресу:.............., и вступил в переговоры с директором АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» о выкупе 4/9 долей в праве на указанный объект недвижимого имущества. 

.............. между директором АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель приобрел 4/9 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу: .............., ...............

Все существенные условия договора купли-продажи были соблюдены, однако, сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке по независящим от истца обстоятельствам, так как по условиям данного договора, обязанность и расходы по оформлению сделки были возложены на АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», однако оно этого не произвело. Данное обстоятельство стало известно истцу только .............., когда в семье ФИО1 возник вопрос о дарении принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности своему сыну.

Фактически .............. (по документам ..............), и по настоящее время (более 20 лет) в одной части жилого дома, расположенного по адресу:.............. .............., проживает ФИО1 и его семья.

.............. и по настоящее время в другой части жилого дома, расположенного по адресу:.............., проживает ФИО8 и его семья.

Между проживающими в доме лицами сложился порядок пользования помещениями, входящими в состав жилого дома, споры отсутствуют. 

Истец и его семья открыто и непрерывно владеют и пользуются данным имуществом как своим собственным, право на часть жилого дома никто и никогда не предъявлял, и не оспаривал; иски об истребовании названного имущества из владения не предъявлялись, иные лица заинтересованность в этом имуществе не проявляли.

.............. истец стал нести бремя содержания собственника спорного объекта недвижимости, оплачивая коммунальные услуги, для чего был открыт лицевой счет; часть дома, в которой проживает со своей семьей, поддерживает в технически исправном состоянии; каждые два / три года производит косметический ремонт, три раза был проведен капитальный ремонт, в том числе, заменена крыша, заменены старые окна на новые пластиковые, заменена входная дверь. 

В марте 2018 года истец обратился за регистрацией права собственности на 4/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу:.............., однако уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по.............. (Минеральные Воды) от .............. регистрация права была приостановлена в связи с отсутствием штампа или отметки БТИ о регистрации договора, а также устно было разъяснено, что в регистрации договора будет отказано, поскольку АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» ликвидировано.

Истцом был предпринят поиск учредителей / конкурсных управляющих данной организации, однако, он не дал положительных результатов, в связи с чем, он был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением с требованием о производстве государственной регистрации перехода права собственности на 4/9 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, кадастровый .............., общей площадью 70,2 кв.м., расположенный по адресу:.............., на основании договора купли-продажи от .............., заключенного между Акционерным обществом Закрытого типа «Финансовая компания «Русская недвижимость» и ФИО1.

Решением Арбитражного суда .............. от .............. АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» было признано банкротом. .............. был назначен конкурсный управляющий. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от .............., АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» ликвидировано, о чем .............. МИФНС .............. по .............. внесена соответствующая запись. 

АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» включено в Перечень финансовых компаний, по которым Федеральным общественно-государственным фондом по защите прав вкладчиков и акционеров производились компенсационные выплаты. 

АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» ликвидировано .............., не имеет правопреемников или конкурсного управляющего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .............. .............. «О судебной практике по делам о наследовании», на основании п. 3 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также ст. 4 Федерального закона от .............. № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от .............. ..............); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований - их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Таким образом, исходя из буквального толкования закона, поскольку до настоящего времени не принято соответствующего закона, определяющего порядок и учет выморочного имущества, то определением суда от .............. ненадлежащий ответчик АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» заменен на надлежащего - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), в лице Управления по...............

Письменных возражений не поступило.

В порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом уведомленных и не явившихся в судебное заседание истца и его представителя, представивших ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие; представителя ответчика, а также третьих лиц, каких-либо ходатайств в установленном законом порядке в суд не представивших. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно представленной Филиалом ФГБ «ФКП Росреестра» по.............. от .............. .............. выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:.............., .............., имеет общую площадь 70,2 кв.м., инвентарный .............., кадастровый .............., год завершения строительства ..............

При исследовании технического паспорта, подготовленного Минераловодским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставкрайимущество» - «БКИ», возможно установить, что жилой дом, распложенный по адресу:.............., является домом барачного типа, состоящим из: жилой дом литер «А», площадью 68,2 кв.м.; пристройка литер «а», площадью 24,3 кв.м.; пристройка литер «а3», площадью 8,2 кв.м.; тамбур литер «а4», площадью 2,2 кв.м.; кухня литер «Б», площадью 16,3 кв.м.; кухня литер «В», площадью 14,3 кв.м.; кухня литер «Г», площадью 24,1 кв.м.; сарай литер «Ж», площадью 3,2 кв.м.; туалет литер «У», площадью 1,0 кв.м.; туалет литер «У1», площадью 1,1 кв.м.; душ литер «Д», площадью 1,2 кв.м.».

Указанный объект недвижимого имущества принадлежит на праве общей долевой собственности:

- 5/27 долей в праве – ФИО8 (Договор купли-продажи доли недвижимого имущества от .............., запись акта регистрации от .............. ..............); 

- 5/27 долей в праве – ФИО9 (Договор купли-продажи доли недвижимого имущества от .............., запись акта регистрации от .............. ..............); 

- 5/27 долей в праве – ФИО8 (Договор купли-продажи доли недвижимого имущества от .............., запись акта регистрации от .............. ..............);

- 4/9 доли в праве - Акционерное общество Закрытого типа «Финансовая компания «Русская недвижимость» (договор мены домовладения на квартиру, удостоверенный нотариусом .............. ФИО3 .............., зарегистрированный в БТИ .............. за ..............).

Указанная доля домовладения ранее принадлежала ФИО4, которая .............., через своего доверителя ФИО5, заключила с АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», в лице ФИО6, договор мены домовладения на квартиру, по условиям которого ФИО4 произвела обмен принадлежащих ей 4/9 долей домовладения по адресу:.............., состоящей в целом из жилого дома, общей полезной площадью 68,2 кв.м., жилой площадью 49,6 кв.м., трех сараев, трех пристроек и прочих строений и сооружений, на квартиру, принадлежащую АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», расположенную по адресу: ............... Данный договор в установленном законом порядке был удостоверен нотариусом .............. ФИО3 .............. и зарегистрирован в БТИ .............. за ...............

.............. между ФИО1 и АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», в лице ФИО6, заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель приобрел 4/9 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 476,7 кв.м., по адресу:...............

.............. ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по.............. (Минеральные Воды) с заявлением о государственной регистрации 4/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу:.............., ...............

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..............) от .............. .............., государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что договор купли-продажи не содержит штампа или отметки БТИ о регистрации договора.

Как уже было установлено ранее в ходе судебного разбирательства, согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от .............., АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» ликвидировано, о чем .............. МИФНС .............. по .............. внесена соответствующая запись. 

АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» включено в Перечень финансовых компаний, по которым Федеральным общественно-государственным фондом по защите прав вкладчиков и акционеров производились компенсационные выплаты. 

В связи с установленными обстоятельствами, суд исходит из следующих норм права. 

По смыслу п. 1 ст. 549 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. 

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации в связи с чем удовлетворил требования истца. 

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации .............., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации .............. от .............., обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. 

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. 

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Ответчиком по данному иску является прежний собственник имущества, его правопреемники. 

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусмотрено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. 

Таким образом, в случае выбытия стороны из договора, не прошедшего государственную регистрацию, такой договор сохраняет свою силу, и любая сторона может в течение разумного срока требовать от наследников (универсальных правопреемников) его государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), а в случае их уклонения от такой регистрации - обратиться в суд. 

Во исполнение Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, в отсутствие возможным правопреемников в связи с ликвидацией организации, ФИО1 были заявлены требования к единственно возможному ответчику – АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», однако им не было учтено, что до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Руководствуясь указанными нормами права и Постановлениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в судебном заседании был исследован договор купли-продажи от .............., буквальное толкование условий которого приводит суд к выводу о том, что АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», в лице ФИО6 (продавец), распорядился принадлежащими на праве собственности 4/9 долями в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:.............., .............., продав их ФИО1 (покупатель), за что последний уплатил, а продавец получил денежные средства в размере .............. 

При этом каких-либо неясностей, неточностей из текста договора не следует, его содержание однозначно позволяет суду прийти к выводу о заключении между сторонами договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, содержавшего в себе все существенные условия такого договора. 

На основании п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Статьей 60 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Распиской АО ЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», в лице ФИО6 от .............. о получении денежных средств от ФИО1 не устанавливается обязанность покупателя передать продавцу в будущем денежные средства в сумме 2 508 25 рублей, а устанавливаются права и обязанности сторон в связи со свершившимся фактом передачи денег. Текст расписки «претензий нет, деньги получены полностью» свидетельствует о фактическом получении продавцом денежной суммы, установленной договором купли-продажи и принятии на себя обязательства по передаче в собственность покупателя 4/9 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:.............., являющихся предметом договора. Действительность и подлинность договора и расписки никем не оспаривалась.

На основании указанных норм права и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что все указанные существенные условия договора купли-продажи 4/6 долей на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:.............., между ФИО1 и АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость», в лице ФИО6, были соблюдены, однако, сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке, по независящим от покупателя обстоятельствам.

Представленными в материалы гражданского дела письменными доказательствами также подтверждается, что .............., и по настоящее время (более 20 лет) в жилом доме, расположенном по адресу:.............., проживает ФИО1; с .............. и по настоящее время в другой части жилого дома, расположенного по адресу:.............., проживает ФИО8 и его семья.

Истец открыто и непрерывно владеет и пользуется данным имуществом как своим собственным, право на часть жилого дома никто не предъявлял, и не оспаривал, иски об истребовании названного имущества из владения не предъявлялись, иные лица заинтересованность в этом имуществе не проявляли, обратного в рамках состязательного процесса, в материалы дела не представлено. 

Нарушений требований закона или иного правового акта, посягательств на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в рамках рассмотрения данного гражданского дела, не установлено. 

В соответствии с сообщением и.о. руководителя Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа.............. от .............. .............., жилое помещение, расположенное по адресу:.............., .............., в реестре муниципальной собственности Минераловодского городского округа не числится.

Сообщением директора МКУ «Городское хозяйство» от .............. .............. подтверждается, что договора социального найма на жилое помещение по адресу:.............., не заключались.

В материалы дела также представлено сообщение руководителя Отдела по учету граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений администрации Минераловодского городского округа.............. от .............. .............., согласно которого отдел не располагает сведениями о приватизации жилого помещения, расположенного по адресу:...............

Установленные по делу обстоятельства приводят суд к выводу о том, что покупатель ФИО1, по независящим от него обстоятельствам – ликвидации продавца АОЗТ «Финансовая компания «Русская недвижимость» по заключенному между ними .............. договору купли-продажи 4/9 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:.............., в настоящее время не может завершить переход права собственности по не зависящим от него обстоятельствам. 

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации .............., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .............., если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Поскольку в рассматриваемом споре единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд считает возможным удовлетворить заявленное требование ФИО1 и произвести государственную регистрации перехода права собственности на 4/9 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу:...............

Требований о взыскании расходов и издержек сторонами не заявлялось. 

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, поскольку не заявлено иного, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковое требование ФИО1 к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество), в лице Управления по Ставропольскому краю о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

Возложить на государственного регистратора соответствующего структурного подразделения или территориального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении 4/9 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, кадастровый .............., общей площадью 70,2 кв.м., расположенный по адресу:.............., на основании договора купли-продажи от .............., заключенного между Акционерным обществом Закрытого типа «Финансовая компания «Русская недвижимость» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Минераловодский городской суд. 

Председательствующий 

судья Минераловодского городского суда И.Т. Казанчев

Решение в окончательной форме принято 23 июля 2018 года.

Решение не вступило в законную силу. 

Копия верна: судья –