Дело №3а-1328/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ПАРИТЕТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПАРИТЕТ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные в административном иске требования, не согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, предоставив замечания в письменном виде.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области на основании доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения иска на основании отчета оценщика, соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения явившихся лиц, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:55:0010303:2, площадью 20 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-складской базы расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 36 338 225 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Объективная оценка», эксперту ФИО2.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 61 932 546 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем в удовлетворении требований ООО «ПАРИТЕТ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №ОО2019О-842 от 26 декабря 2019 года надлежит отказать.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

Так, эксперт пояснил, что согласно данным стр.2 Заключения дата начала проведения экспертизы 03 июня 2020 года, окончание 03 июля 2020 года. Таким образом, на проведение экспертизы потребовалось ровно 30 календарных дней.

В соответствии с п.5 ФСО №7: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра». Причины непроведения осмотра указаны на стр.8 заключения: «Фотоматериалы Объектов исследования на дату проведения определения стоимости - 01.01.2018 - в распоряжении эксперта отсутствуют. Осмотр объектов исследования экспертом не производился. Эксперт полагает, что предоставленные материалы дела и информация в открытых источниках позволяют в полном объеме определить количественные и качественные характеристики объектов и достоверно определить рыночную стоимость объектов исследования. Поскольку оценка проводится на ретроспективную дату, эксперт принимает, что вся информация, отраженная ниже, соответствует состоянию объектов на дату проведения расчета». Непроведение осмотра никаким образом не повлияло на рыночную стоимость.

На стр. 15-16 заключения приведен анализ цен сделок с земельными участками за 1 год до даты оценки. Цены предложений со схожими земельными участками анализировались за период с 01.01.2017 года по 01.01.2018 года (дата оценки - 01.01.2018) на стр.16-17 заключения.

Согласно п.11 ФСО №7, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. По мнению эксперта, учитывая формат исследования, - экспертное заключение, а не отчет об оценке, в заключении достаточно отразить краткий анализ рынка и выводы, которые приведены экспертом на стр. 15-17 заключения. Эксперт полагает, что при застройке 15% участка останутся нетронутыми и там останется естественное озеленение. Эксперт отмечает, что оценка проводится на ретроспективную дату, предложения по аренде, как правило, не находятся в листингах долгое время, в связи с чем эксперт полагает возможным (в том числе с учетом веса подхода) использовать среднерыночные данные. Таким образом, без учета скидки на торг диапазон арендных ставок 2400-5950 руб./кв.м в год. Значение, используемое в расчетах (3300 руб./кв.м в год) укладывается в данный диапазон.

В открытых источниках и справочных изданиях не публикуют данные по недозагрузке в первый год, однако, на основании опыта эксперта недозагрузка в первый год, как правило, в 2 раза выше, чем в последующие периоды. Значение принято округленно. Бескупонная доходность государственных облигаций принимается, поскольку это один из наиболее надежных (безрисковых) активов. Срок 30 лет выбран как наиболее близкий к сроку экономической жизни здания на участке (50 лет).

В тексте экспертизы указано название книги, ее автор, издательство и год издания. Данный источник информации размещен в сети интернет в открытом доступе. Определение премий за риски проводилось экспертом посредством качественного анализа, затем полученное значение проверялось на соответствие рыночным данным.

Стоимость строительства улучшений составляет 208 541 401 руб. (без учета прибыли предпринимателя), с учетом прибыли предпринимателя 232 813 282 руб. (208 541401 + 24 271 881). 232 813 282 руб. - это не стоимость единого объекта недвижимости, а стоимость строительства здания с учетом прибыли предпринимателя без учета стоимости земли, в связи с чем математические расчеты рецензента ошибочны.

Кроме того, рецензент ошибочно указывает на стоимость строительства здания равную 199 667 299 руб. В данной величине не учтена стоимость проектно-изыскательских работ, которые составили согласно заключению эксперта 8 874 102 руб.

Стоимость единого объекта составляет 280 120 301 рублей. Стоимость участка: 280 120 301- 232 813 282 = 47 307 019 рублей.

На стр.60-61 Эксперт подробно расписывает причины присвоения большего веса сравнительному подходу.

Обоснование выбора единиц сравнения в рамках сравнительного подхода представлено на стр.20 экспертного заключения «Выбор единицы сравнения Анализ цен предложений к продаже земельных участков объектов-аналогов показывает, что, как правило, цены за земельные участки указываются в рублях за 1 сотку земельного участка. Данная величина является наиболее типичной и характерной для рынка предложений к продаже земельных участков. Учитывая изложенное выше, в качестве единицы сравнения Экспертом была выбрана удельная стоимость 1 сотки земельного участка в рублях. В соответствии со статьей 146 п. 2 пп. 6 Налогового кодекса РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС».

В рамках доходного подхода эксперт определяет стоимость участков целиком, затем справочно приводит данные о стоимости объектов в руб. за кв.м т.к. ставка аренды рассчитывалась в руб. за кв.м

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 16 апреля 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ПАРИТЕТ» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:55:0010303:2, площадью 20 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-складской базы расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 61 932 546 (шестьдесят один миллион девятьсот тридцать две тысячи пятьсот сорок шесть) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2020 года.