УИД 35RS0028-01-2025-000161-20

Дело № 2-263/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

посёлок Шексна 11 декабря 2025 года.

Шекснинский районный суд Вологодской области в составе

судьи Поповой Т.А.,

при секретаре Солодовой Ж.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Банк ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, указав, что 26 марта 2013 года между ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым займодавец обязался предоставить заёмщику кредит в размере 2 083 942 рубля на срок 184 месяца, с даты фактического предоставления кредита, для целевого использования – приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес>, а заёмщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом. В настоящее время законным владельцем закладной и кредитором, залогодержателем является АО «Банк ДОМ.РФ». С даты перехода прав требования по кредитному договору, заёмщик совершал платежи новому кредитору на счет учета остатка задолженности по договору, тем самым признав право требования нового кредитора. Однако, в нарушение условий кредитного договора, заёмщик обязательства надлежащим образом не исполняет, в связи с чем ему было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустойки, которое оставлено им без ответа. Задолженность по кредитному договору на 20 января 2025 года составила 1 636 659,64 рублей, в том числе: основной долг 1 173 574, 50 рубля; проценты 131 119,99 рублей; неустойка 331 965,15 рублей. По условиям договора купли-продажи объекта, цена имущества составила 3 231 087 рублей. На момент заключения договора предмет ипотеки в соответствии с отчетом рыночной стоимости квартиры № от 21 марта 2013 года составляет 3 224 000 рублей, таким образом начальная продажная стоимость задолженного имущества составляет 2 579 200 рублей. Ссылаясь на статьи 8, 309, 310, 323, 452, 807, 809, 810, 811, 813, 819, 820 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просит суд:

расторгнуть кредитный договор № от 26 марта 2013 года, заключенный между ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1;

взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от 26 марта 2013 года в размере 1 636 659,64 рублей;

взыскать с ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 71 367 рублей;

взыскать с ФИО1 задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленным на сумму остатка основного долга за период с 21 января 2025 года по дату вступления в законную силу судебного решения (включительно) по ставке из расчета переменной процентной ставки в соответствии с пунктом 3.2 кредитного договора;

обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену в размере 2 579 200 рублей, определив способ реализации путём продажи с публичных торгов.

29 сентября 2025 года определением Шекснинского районного суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен ПАО «ДОМ.РФ».

Представитель истца АО «Банк ДОМ.РФ», уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл, в исковом заявлении имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя истца.

Ответчик ФИО1, уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании не согласилась со стоимостью заложенного имущества. Считает, что рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 8424000 рубля, что подтверждается отчетом оценщика № от 05.12.2025 года.

Представитель третьего лица ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, где так же указано, что исковые требования поддерживают в полном объёме.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В статье 819 Гражданского кодекса РФ определено, что по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу пункта 2 данной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе.

Согласно статье 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу пункта 2 статьи 809 Гражданского кодекса РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество. При этом в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано только в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с требованиями статьи 350 Гражданского кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

В соответствии с нормами статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 26 марта 2013 года между ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1 был заключен договор займа №, в соответствии с условиями которого заёмщику предоставлен кредит в размере 2 083 942 рубля на срок 184 месяца под 10,15% годовых, для целевого использования – приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес>, заёмщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом.

26 марта 2013 года между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих ФИО1 заключен договор № целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного займа и погашения обязательств по ипотечному займу, по условиям которого заёмщику предоставлен жилищный займ в размере 942 923,60 рублей для уплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность заёмщика с использованием ипотечного займа по договору займа от 26 марта 2013 года №, выданному ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью № кв.м, состоящего из трех комнат, находящегося на 4 и 5 этаже, договорной стоимостью 3 231 087 рублей.

Жилое помещение – квартира по адресу: 

<

адрес> передана по закладной ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

Права на закладную переданы АО «БАНК ДОМ.РФ», что следует из выписки со счета депо № о том, что на 04 июля 2024 года на счете депо учитывалась обездвиженная закладная № (раздел №).

Согласно выписки из ЕГРН от 25 февраля 2025 года на помещение – квартиру, общей площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 19 апреля 2013 года с ограничением права и обременением в виде ипотеки в силу закона от 23 апреля 2013 года со сроком действия с 23 апреля 2013 года по неопределенный срок в пользу ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

Банк исполнил свои обязательства по кредиту и предоставил ответчику кредит в полном объёме.

ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате суммы кредита и причитающихся процентов за его использование надлежащим образом не исполнял, что следует из расчета задолженности за период с 25 января 2019 года по 20 января 2025 года, где указано, что задолженность составила: основной долг - 1 173 574.50 рубля, проценты – 131 119,99 рублей (срочные проценты на просроченную ссуду – 96 885,10 рублей, просроченные – 34 234,89 рубля), неустойка – 331 965,15 рублей (на просроченную ссуду – 320 335,84 рублей, на просроченные проценты – 11 629,31 рублей).

Расчет суммы задолженности по основному долгу и процентам за пользование кредитными средствами ответчиком не оспорен, контрсчёт не представлен, поэтому принимается судом и подлежит взысканию с ФИО1

Пунктом 3.2 договора займа № от 26 марта 2013 года предусмотрено, что проценты начисляются на сумму текущей задолженности с даты, следующей за датой фактического предоставления займа, определяемой в соответствии с пунктом 2.4 (датой фактического предоставления займа является дата зачисления суммы займа на счет) договора, до даты полного погашения текущей задолженности, включая эту дату, либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении договора в предусмотренных договором случаях включительно в зависимости от того, какая из дат наступит раньше, с учетом положений пункта 3.16 договора.

С учетом требований пункта 3.2 договора, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 задолженности по процентам за пользование кредитом по кредитному договору № от 26 марта 2013 года, начисленным на сумму остатка основного долга за период с 21 января 2025 года по дату вступления в законную силу решения суда (включительно) по ставке из расчета переменной процентной ставки в соответствии с пунктом 3.2 кредитного договора.

С учетом того, что ответчик условия договора займа не исполнял надлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора займа №, заключенного 26 марта 2013 года между ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1

Поскольку кредитным договором определено, что залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с действующим законодательством и условиями настоящего договора, а также учитывая, что требования истца удовлетворены путем взыскания с ответчика суммы задолженности по договору, с учетом размера подлежащих удовлетворению исковых требований, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашения залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно представленному истцом заключению об оценке рыночной стоимости квартиры от 21 марта 2013 года рыночная стоимость заложенного имущества – квартиры определена в размере 3 224 000 рублей. Следовательно, истец просит установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2 579 200 рублей.

Однако, ответчиком представлен отчет № об оценке объекта оценки: трехкомнатной квартиры площадью № кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> с целью определения рыночной стоимости от 02 декабря 2025 года, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО3, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки с учетом округления составляет 8 424 000 рублей.

При установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд исходит из того, что рыночная стоимость заложенной квартиры в размере 3 224 000 рублей, согласованная сторонами в заключенном между ФИО1 и ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитовая Вологодской области» 26 марта 2013 г. договоре ипотеки, не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент рассмотрения дела судом. С момента заключения договора ипотеки (2013 год) до момента рассмотрения настоящего дела (2025 год) прошел длительный промежуток времени, за который стоимость квартиры значительно увеличилась, что подтверждается отчетом № об оценке квартиры с кадастровым номером №, от 02 декабря 2025 года.

Учитывая положения п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" с целью соблюдения прав должника (залогодателя) и кредитора (залогодержателя) закладной, суд полагает необходимым установить начальную продажную цену на заложенное имущество в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки 02 Декабря 2025 года, которая составляет 8 424 000 рублей.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно представленному истцом платежному поручению № от 27 апреля 2024 года и № от 23 января 2025 года, истец понес судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 71 367 рублей, которые подлежат взысканию с ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ суд

решил:

Исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № заключенный 26 марта 2013 года между ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (

<

данные изъяты>) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (

<

данные изъяты>) задолженность по кредитному договору № от 26 марта 2013 года по состоянию на 25 января 2025 года в размере 1 636 659 рублей 64 коп., и расходы на оплату государственной пошлины в размере 71 367 рублей.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (

<

данные изъяты>) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (

<

данные изъяты>) задолженность процентам за пользование кредитом по кредитному договору № от 26 марта 2013 года, начисленным на сумму остатка основного долга за период с 21 января 2025 года по дату вступления в законную силу решения суда (включительно) по ставке из расчета переменной процентной ставки в соответствии с пунктом 3.2 кредитного договора.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену в размере рыночной стоимости 8 424 000 рублей, определить способ реализации путём продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Вологодского областного суда через Шекснинский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 25 декабря 2025 года.

Судья Т.А. Попова