Гр. дело №2-3156/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2018 года гор.Улан-Удэ

Советский районный суд гор.Улан-Удэ в составе судьи Танганова Б.И., при секретаре Иванове Д.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Бест плюс» к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов, 

установил:

В суд обратилось ООО «Бест плюс» с вышеназванным исковым заявлением, согласно которому просит взыскать с ответчика задолженность по оплате договора участия в долевом строительстве 312000 руб., денежные средства за увеличение площади квартиры 58500 руб., неустойку в размере 44316,35 руб. и оплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину 7348 руб. В обоснование требований истец указал, что 02.11.2016г. между ФИО1 и ООО «Бест плюс» заключен договор участия в долевом строительстве №.... Стоимость долевого участия на момент заключения договора составила 4140000 руб. 30 ноября 2016г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым стоимость долевого участия составила 3312000 руб. из расчета 45000 руб. за 1 кв.м. В нарушение условий договора оплата в полном объеме ответчиком не произведена, застройщику поступили денежные средства в размере 3000000 руб. Ответчик неоднократно была уведомлена о необходимости погашения задолженности в размере 312000 руб., данные денежные средства не текущий момент ею не внесены. Помимо суммы основного долга с ответчика подлежит взысканию неустойка 44316,35 руб. за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа. Также условиями договора определено, что при фактической увеличении площади квартиры дольщик производит ее оплату исходя из средней стоимости 1 кв.м., увеличение площади составило 1,3 кв.м., в связи с чем, ФИО1 необходимо произвести доплату в размере 58500 руб., из стоимости 45000 руб. за 1 кв.м. О необходимости доплаты дольщик также уведомлена.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ФИО7

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 доводы и требования изложенные в исковом заявлении поддержала. Суду пояснила, что несмотря на то обстоятельство, что дополнительное соглашение к договору от 30.11.2016г. не зарегистрировано в установленном порядке, цена договора, определенная в 3312000 руб. и порядок ее оплаты, подтверждены обеими сторонами при рассмотрении другого гражданского дела ..., рассмотренного 18.09.2018г. Октябрьским районным судом г.Улан-Удэ. О действительных намерениях сторон договора свидетельствуют и иные договоры участия в долевом строительстве по данному объекту, где стоимость за 1 кв.м. указана в размере 45000 руб. Дополнительное соглашение не могло быть зарегистрировано, поскольку выгодоприобретателем является банк. 30 ноября 2016г. ФИО5 в счет оплаты по договору была внесена денежная сумма в размере 1140000 руб., однако данные денежные средства были возвращены ей в тот же день. В иные правоотношения стороны не вступали, поэтому возврат денежных средств с сумме 1140000 руб. произведен именно в рамках договора ... от 02.11.2016г. Таким образом, всего по договору в счет оплаты поступило 3000000 руб. Обращала внимание, что согласно выписки из ЕГРП площадь квартиры составляет 74,9 кв.м., при этом изначально цена договора была рассчитана из площади 73,6 кв.м. Также пояснила, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве и настоящие требования основаны именно на нем. Просила иск удовлетворить. 

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания по делу извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв, согласно которому просит отказать в удовлетворении требований истца. 

Представитель третьего лица ФИО8 в судебное заседание не явился, представив ходатайство об отложении разбирательства по делу. В удовлетворении данного ходатайства судом отказано.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.(ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

Согласно положениям ст.5 (ч.1-3,6) названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно ст.ст.309,310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора о долевом участии в строительстве жилья №... от 2.11.2016г. является участником долевого строительства Жилого комплекса «Весна», расположенном в ..., в объеме одной 3-комнатной ... - строительный номер, на 6 этаже, общей проектной площадью ориентировочно 73,6 кв.м.

Согласно п.2.1 Договора стоимость долевого участия определяется фиксированной договорной ценой и составляет на момент заключения сумму в размере 4140000 рублей. 

В соответствии с условиями договора (п.2.2.1 и п.2.2.2) оплата дольщиком производится в следующем порядке – сумма в размере 1140000 руб. уплачивается участником – Залогодателем за счет собственных средств в течении 3 дней с даты государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Росреестра по РБ, для участия в долевом строительстве объекта недвижимости ПАО Сбербанк предоставляет дольщику целевой кредит в сумме 3000000 руб. на срок 190 месяцев. Передача кредитных средств осуществляется не ранее дня государственной регистрации настоящего договора.

Пунктом 3.1.6 Договора стороны предусмотрели, что в случае увеличения фактической площади квартиры, согласно обмерам специализированной организации, против проектной площади, дольщик производит оплату дополнительной площади квартиры исходя из средней стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по настоящему договору.

Также договором предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренных договором сроков оплаты цены договора Дольщик оплачивает затройщику штрафную неустойку в размере 1/3000 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. Обязательства по оплате сичтаются надлежащим образом исполненными в момент фактического зачисления денежных средств на счет или в кассу застройщика. (п.4.1 Договора).

Договор о долевом участии в строительстве жилья №... от 2.11.2016г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ 26 ноября 2016 года.

В обоснование заявленный требований истец ссылается на заключенное сторонами Дополнительное соглашение от 30.11.2016г., которым фактическая стоимость долевого участия составила 3312000 руб. из расчета 45000 руб. за 1 кв.м. Также Дополнительным соглашением изменен п.2.2.1 Договора и изложен в следующей редакции: «сумма в размере 312000 руб. оплачивается следующим образом по 93000 руб. – до 25.02.2017г., до 25.05.2017г., до 25.08.2017г., сумма в размере 33000 руб. до 25.09.2017г.». 

Указанное дополнительное соглашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, что ответчиком признано и подтверждается материалами дела.

Согласно положениям ст.164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, анализируя положения ст.ст.164, 433(ч.3), 452 ГК РФ, ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из того, что соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, считается заключенным и влечет правовые последствия с момента его регистрации, договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, зарегистрирован, в то время, как указанное дополнительное соглашение к договору такой регистрации не имеет, суд приходит к выводу, что указанное дополнительное соглашение является незаключенным. Обратное может повлечь нарушение прав третьих лиц – кредитора и супруга ФИО5, давшего согласие на регистрацию сделки в Управлении Росреестра по РБ.

Поскольку требования истца о взыскании задолженности по оплате, взыскании денежных средств за увеличение площади, взыскании неустойки вытекают из условий Дополнительного соглашения от 30.11.2016г., которое признано судом незаключенным, оснований для удовлетворения данных требований суд не усматривает.

Суд учитывает, что расчеты за увеличение площади жилья и неустойки произведены исходя из условий Дополнительного соглашения, которое юридической силы не имеет. В связи с чем, представленный истцом расчет признается судом не верным, т.к. противоречит условиям заключенного сторонами 2.11.2016г. Договора. Иного расчета задолженности суду не представлено.

Доводы представителя истца о том, что 18.09.2018г. Октябрьским районным судом г.Улан-Удэ рассмотрено гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Бест Плюс» о взыскании неустойки, которым определена фактическая стоимость объекта долевого строительства в размере 3312000 руб., судом обсуждены и не могут быть приняты во внимание, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ в законную силу не вступило, как следует из пояснений представителя истца на данное решение подана апелляционная жалоба и дело готовится для рассмотрения судом апелляционной инстанции. В связи с чем, преюдициального значения данное обстоятельство для настоящего спора не имеет.

Судом также обсуждены доводы представителя истца о средней стоимости 1 квадратного метра Жилого комплекса «Весна» установленной по иным заключенным договорам в размере 45000 руб. Данное обстоятельство не может быть принято судом к существу рассматриваемого спора, поскольку как отмечено ранее, заключив Договор 2.11.2016г. и зарегистрировав его в установленном законом порядке, стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям, в том числе по цене договора, определенной в 4140000 руб. за 73,6 кв.м. площади квартиры.

Судом учитывается и то обстоятельство, что денежные средства по кредитному договору заключенному ФИО5 с ФИО9 в размере 3000 000 руб. поступили застройщику 02.12.2016 года. Денежные средства в размере 1140000 руб. были переданы ответчиком в кассу ООО «Бест плюс» 30 ноября 2016г., что подтверждается представленными в дело платежными документами и представителем истца не оспаривалось. Таким образом ФИО1 были исполнены условия заключенного 2.11.2016г. Договора – содержащиеся в пунктах 2.2.1,2.2.2, касаемо требований об оплате дольщиком цены договора.

То обстоятельство, что 30 ноября 2016г. денежные средства в размере 1140000 руб. ООО «Бест плюс» были возвращены ФИО1, правового значения для существа рассматриваемого спора не имеет, поскольку оснований их возврата и документов подтверждающих цели возврата не представлено. Ссылки представителя истца о том, что возврат произведен в связи с Дополнительным соглашением от 30.11.2016г. судом не принимаются, поскольку при рассмотрении настоящего спора данное соглашение признано незаключенным. В случае неосновательного обогащения дольщика застройщик не лишен возможности обратиться к ответчику с соответствующим иском.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Бест плюс" к ФИО1 суд не усматривает.

В силу ст.98 ГПК РФ оснований для удовлетворения требований о взыскании с ФИО1 государственной пошлины в размере 7348 руб. не имеется, поскольку в удовлетворении заявленных требований истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "Бест плюс" к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд гор.Улан-Удэ. 

Судья Б.И. Танганов