Мотивированное 

решение

 суда

составлено 19 января 2024 года

УИД 66RS0043-01-2023-002533-32

Дело № 2-212/2024

РЕШЕНИЕ 

Именем Российской Федерации

12 января 2024 года г. Новоуральск

Новоуральский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Медведевой О.В., 

при секретаре Ефимовой Е.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, 

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, просит признать недействительными положения пункта ХХХ договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ, противоречащими положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В обоснование исковых требований указано, что ХХХ между истцом ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа заключен договор аренды № ХХХ от ХХХ в отношении земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, разрешенное использование участка – для садоводства. Указанный договор аренды № ХХХ от ХХХ заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков от ХХХ. Пунктом ХХХ договора аренды № ХХХ от ХХХ предусмотрено, что арендатор не имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Ссылаясь на несоответствие данного пункта договора пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с вышеназванным иском.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по вышеизложенным доводам и основаниям, просил об удовлетворении заявленных исковых требований. 

Представитель ответчика – Администрации Новоуральского городского округа Манухина В.Г., действующая на основании доверенности от ХХХ № ХХХ, в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, суду пояснила, что Администрацией Новоуральского городского округа в ХХХ года был организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: ХХХ, разрешенное использование – для садоводства. Победителем аукциона признан ФИО2 Между Администрацией Новоуральского городского округа и ФИО2 ХХХ заключен договор аренды земельного участка № ХХХ, в соответствии с которым ФИО2 принял в пользование на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, для ведения садоводства сроком до ХХХ. При заключении договора аренды земельного участка ФИО2 был ознакомлен со всеми условиями договора, в том числе и с оспариваемым пунктом о невозможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам, подписав договор, согласился с указанным условием. При этом указала, что ФИО2 с целью урегулирования спора предлагалось заключить дополнительное соглашение об исключении пункта ХХХ из договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ, что истцом не было сделано, дополнительное соглашение сторонами не подписано. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. 

Рассмотрев требования искового заявления, выслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, представленные в материалах гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением Администрации Новоуральского городского округа от ХХХ № ХХХ принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для садоводства, цель использования – для ведения садоводства. 

Согласно протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ от ХХХ, победителем аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка признан истец ФИО2

ХХХ между ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа был заключен договор аренды земельного участка № ХХХ, в соответствии с которым арендатор ФИО2 принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование – ведение садоводства; цель использования – для ведения садоводства, на срок ХХХ лет с ХХХ по ХХХ включительно.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке ХХХ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ХХХ.

Пунктом ХХХ договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ предусмотрено, что арендатор не имеет право передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Полагая данные условия договора недействительными, противоречащими пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ХХХ ФИО2 обратился к ответчику с предложением об исключении из договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ пункта ХХХ, в чем ему было отказано письмом от ХХХ № ХХХ.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (пункт 22 "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791).

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом также учитывается тот факт, что на торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления для ведения гражданами садоводства для собственных нужд (подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения садоводства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 года № 47-КАД22-1-К6.

С учетом изложенного, положения пункта ХХХ договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом также учитывается, что ответчиком принимались меры к исключению оспариваемого пункта из договора аренды земельного участка, путем направления в адрес истца ХХХ проекта дополнительного соглашения к договору аренды, что также свидетельствует об обоснованности заявленных истцом требований. Представленное суду дополнительное соглашение к договору аренды сторонами не подписано.

Таким образом, на основании вышеприведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о признании недействительным пункта ХХХ договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ, заключенного между ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа, и требования искового заявления находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части – удовлетворить.

Признать недействительным пункт ХХХ договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ, заключенного между ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда, через Новоуральский городской суд Свердловской области.

Председательствующий О.В. Медведева

Согласовано:

Судья О.В. Медведева