КОПИЯ

2-1622/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего Бессоновой М.В., 

при секретаре Поповой Л.В.,

с участием истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи от 28.04.2017, по условиям которого ответчик за плату передал в собственность истцам земельный участок и жилой дом, распложенные по адресу: .... Истцами договор купли-продажи от 28.04.2017 в части его оплаты исполнен. Данный договор был передан в Управление Росреестра по Томской области для регистрации перехода права в отношении указанных объектов, однако ответчик приостановил государственную регистрацию перехода права и, следовательно, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права в отношении указанных объектов. 

Просят произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 28.04.2017, заключенному между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на земельный участок, общей площадью 1007 м.кв. с кадастровым номером ... и жилой дом, общей площадью 272 м.кв., с кадастровым номером ... расположенных по адресу: ....

Истец ФИО2, ответчик ФИО3, третье лицо – Управление Росреестра по Томской области в суд не явились, были извещены о дате рассмотрения дела. От истца ФИО2 в суд поступило заявление, в котором просит дело рассмотреть в свое отсутствие. 

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Истец ФИО1 в процессе настаивал на удовлетворении требований по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что обязанности в части оплаты по договору от 28.04.2017 согласно п.2.2 были истцами исполнены, документы на регистрацию перехода права собственности были сданы в регистрирующий орган, однако 12.05.2017 было получено уведомление о приостановлении регистрации перехода права собственности. ФИО3 по данному факту пояснил, что его не устраивает сумма сделки 2000000 руб. и хотел повысить ее на 500000 руб., тем самым заключить новый договор с ценой сделки 2500000 руб. и предложил перезаключить договор купли-продажи, однако истцы ответили отказом, просили вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 530000 руб., на что ответчик ответил им отказом и стал отрицать факт заключения договора купли-продажи от 28.04.2017. 

Выслушав истца ФИО1, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащие удовлетворению исходя из следующего. 

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В силу п. 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Судом установлено, что между ФИО2, ФИО1 (покупатели) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи от 28.04.2017 (далее по тексту – договор от 28.04.2017), согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять в совместную собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация индивидуального жилого дома, общая площадь 1007 м.кв., адрес объекта: ..., кадастровый номер ..., жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 272 м.кв., кадастровый номер ..., по адресу: ....

Как следует из п.1.2 договора от 28.04.2017, указанное в настоящем договора недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности: земельный участок на основании договора купли-продажи от 08.12.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 70АВ 220046, жилой дом на основании договора купли-продажи от 08.12.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 70АВ 220045.

Согласно п. 2.1 договора от 28.04.2017, цена указанного недвижимого имущества определена сторонами в размере 2000000 руб. Цена имущества окончательная и изменению не подлежит. Цена недвижимого имущества оплачивается в следующем порядке: 1470000 руб. оплачивается наличными денежными средствами в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности, сумма в размере 530000 руб. оплачивается наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности (п. 2.2).

Из п. 4.2 договора от 28.04.2017 следует, что указанное недвижимое имущество передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи. 

На основании пункта 1 и 2 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор купли-продажи от 28.04.2017 подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем существенным условиям заключенной сделки, он соответствует требованиям закона, предъявляемым к таким договорам. 

Согласно расписке от 28.04.2017 ФИО3 взял у ФИО1 денежные средства в размере 530000 руб. в счет оплаты договора купли-продажи от 28.04.20 жилого дома и земельного участка по адресу: ....

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора от 28.04.2017 и того, что ФИО1 передавая ответчику денежные средства в размере 530000 руб. также действовал и от имени ФИО2, следовательно, договор от 28.04.2017 в части его оплаты согласно п.2.2. Договора истцами исполнен. Тот факт, что оставшаяся сумма в размере 1470000 руб. не была передана истцами ответчику правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку как установили стороны в договоре от 28.04.2017, данная сумма подлежит уплате только после государственной регистрации перехода права в отношении спорного имущества. 

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании действовавшей до 1 января 2017 года статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и действующих с 1 января 2017 года положений подпункта 3 пункта 3, пункта 7 статьи 15 Федерального Закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, а при уклонении одной из сторон договора - на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. от 23.06.2015), следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцами и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцам, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2017, по которому стороны определили все существенные его условия, истцами обязанность по оплате договора от 28.04.2017 исполнена. 

Вместе с тем, договор от 28.04.2017 зарегистрирован в установленном порядке не был.

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 15.05.2017 собственником спорного недвижимого имущества является ответчик. 

Из уведомления Управления Росреестра по Томской области от 04.05.2017 №37/2017-3828,3829 следует, что с 04.05.2017 осуществление действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу: ... и земельного участка по адресу: ..., приостановлены, так как в орган осуществляющий регистрацию поступило заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор купли-продажи является консенсуальным договором.

Как установлено судом, что следует из договора от 28.04.2017, стороны договорились, что актом приема-передачи указанного недвижимого имущества является сам договор купли-продажи от 28.04.2017.

Сторонами, как истцами, так и ответчиком, факт подписания акта приема-передачи к договору купли-продажи от 28.04.2017, совместная подача документов в управление Росреестра по Томской области на регистрацию перехода права и регистрацию права не оспариваются, равно как и то, что передача спорного объекта недвижимости произошла. Доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в надлежащей форме, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, с включением в него всех предусмотренных законом существенных условий, ФИО3 являлся и является дееспособным лицом, имевшим возможность оценить сложившуюся ситуацию и предвидеть последствия совершаемой сделки, существенные ее условия и вытекающие из нее обязательства, расчет по договору произведен, имущество передано.

Таким образом, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Судом установлено, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права в отношении спорных объектов. 

Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи недвижимого имущества возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.

Таким образом, если сделка совершена в надлежащей форме, а одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требования истцов о регистрации перехода права собственности на спорные объекты на основании заключенного с ответчиком договора купли-продажи от 28.04.2017..

При этом решение суда заменяет волеизъявление стороны договора, но не исключает необходимости представления иных необходимых для осуществления регистрационных действий документов, подлежащих проверке регистрирующим органом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, находящийся по ..., площадью 272 к.в., кадастровый номер ... и земельный участок, распложенный по ..., площадью 1007 м.к.в, кадастровый номер ... к ФИО1, ФИО2 на основании заключенного с ФИО3 договора купли-продажи от 28 апреля 2017.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г. Томска в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья: /подпись/

Копия верна

Судья: М.В. Бессонова

Секретарь: Л.В. Попова

Оригинал в деле №2-1622/2017 Октябрьского районного суда г. Томска.