Дело № 2-985/2018 КОПИЯ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 сентября 2018 года г.Чайковский 

Чайковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Коноваловой И.Е.,

при секретаре Токуновой Ж.С.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «КонДи» о взыскании суммы уменьшения покупной стоимости квартир, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «КонДи» о взыскании суммы уменьшения покупной стоимости квартир, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование требований указала, что 20.06.2017 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 27.06.2017 года право собственности истца на указанную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав недвижимости. Стоимость квартиры составила 1000000 рублей. Обязательства покупателя по стоимости квартиры исполнены в полном объеме. 20.06.2017 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 29.06.2017 года право собственности истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав недвижимости. Стоимость квартиры составила 1000000 рублей. Обязательства покупателя по стоимости квартиры исполнены в полном объеме. После приобретения квартир в процессе эксплуатации собственником были выявлены существенные недостатки, выраженные в отсутствии теплоснабжения, снабжения квартир горячей водой, нарушении температурно-влажностного режима, которые существенно снижают качественные характеристики квартир и исключают возможность проживания в них. ФИО2 неоднократно обращалась к ответчику с претензиями об устранении выявленных недостатков квартир. Заявленные претензии оставлены ответчиком без ответа. Покупная цена квартир была установлена договором без учета отсутствия в них теплоснабжения, снабжения квартир горячей водой. Просит взыскать с ООО «КонДи» стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> размере 1000000 рублей, и стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> размере 1000000 рублей.

Истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования, указав, что согласно заключению 

<

данные изъяты> по результатам обследования квартир №, № расположенных по адресу: 

<

адрес>, указанные квартиры не соответствуют строительным нормам и правилам в области санитарно-эпидемиологических требований, а также противоречат санитарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям в многоквартирных домах. Просит взыскать с ответчика сумму соразмерного уменьшения покупной цены на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> размере 454600 рублей, на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> размере 995280 рублей; взыскать неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований, исходя из расчета за каждый день просрочки в размере 1 % от суммы соразмерного уменьшения покупной цены товара; взыскать компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей; судебные расходы; штраф. 

Истец – ФИО2 о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещена, в суд не явилась. 

Представитель истца – ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить в полном объеме, представила расчет неустойки за период с 01.06.2018 года по 04.09.2018 года, где сумма к взысканию – 1463836 рублей. Также пояснила, что при осмотре квартир № и № истец визуально не могла обнаружить скрытых дефектов. Перед заключением и подписанием договора квартиры не были осмотрены, поскольку ответчиком ключи не были представлены от них, осматривались похожие квартиры по планировке. Ответчик не поставил в известность истца об отсутствии отопления и горячей воды, которые были обнаружены после регистрации перехода права собственности. Имеются ли в квартирах радиаторы, она пояснить не может.

Ответчик – ООО «КонДи» о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены, направили в суд заявление о рассмотрении дела без участия представителя, с заявленными требованиями не согласились, указав, что покупатель был удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков о которых покупателю не сообщил продавец. Таким образом, на момент заключения договора, покупатель знал обо всех существенных характеристиках квартиры, о чем расписался и в договорах купли-продажи, так и в соглашении об оплате коммунальных услуг. 

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с актом приемки законченного строительства объекта от 05.03.2016 года, строительство дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> производилось в соответствии с разрешением на строительство, выданным администрацией 

<

адрес> от 06.05.2011 года (л.д. 28).

Акт приемки законченного строительства объекта от 05.03.2016 года, справка № от 10.02.2016 года, справка № от 07.02.2016 года о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по 

<

адрес> являлись основанием для подготовки разрешения от 24.06.2016 года на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 28, 33, 34).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2016 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет в наличии сети и системы инженерно-технического обеспечения, в том числе водоснабжение, канализацию, электроснабжение, теплоснабжение, на основании чего объект введен в эксплуатацию (л.д. 25).

В соответствии с заключением, утвержденным приказом Департамента по надзору в строительной сфере 

<

адрес> от 26.04.2016 года, выданным ООО «КонДи», многоквартирный дом №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов (л.д. 43).

На основании решения о присвоении объекту адресации от 18.07.2016 года многоквартирному дому, расположенному на земельном участке, согласно свидетельству о государственной регистрации права по 

<

адрес>, присвоен адрес: 

<

адрес> (л.д. 36).

Согласно сведениям МУП 

<

адрес> «

<

данные изъяты>» в многоквартирном доме не осуществлено подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, договор на подключение к системе теплоснабжения не заключен. Заявка на подключение от застройщика многоквартирного дома 

<

адрес>, ООО «КонДи» поступила только в феврале 2018 года (л.д. 31).

29.07.2016 года между ООО «КонДи» и МУП 

<

адрес> «

<

данные изъяты>» подписан акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон, согласно которому, потребитель эксплуатирует сети объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, состоящие из подключающегося участка теплотрассы, прибора учета энергии, установленного в тепловом узле, от врезки в теплотрассу до ИТП здания и внутренних систем отопления и горячего водоснабжения (л.д. 49).

Согласно справки МУП 

<

адрес> «

<

данные изъяты>» от 14.10.2014 года, технические условия на присоединение к существующим тепловым сетям котельной № объекта многоквартирного жилого дома 

<

адрес> выполнен в полном объеме (л.д. 52).

01.02.2018 года Сочинским филиалом 

<

данные изъяты> составлен протокол № 41-ХД/М измерений параметров микроклимата квартиры по адресу: 

<

адрес>, на основании которого дано санитарно-эпидемиологическое заключение от 05.03.2018 года №. Параметры микроклимата в квартире № относительная влажность воздуха 50 %, температура воздуха от 12,4 до 12,5 градусов С, при допустимой норме градуса 18-24 С, вентиляция естественная, отопление не функционирует, что не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 (л.д. 57-60).

01.02.2018 года Сочинским филиалом 

<

данные изъяты> составлен протокол № 27-ХД/М измерений параметров микроклимата квартиры по адресу: 

<

адрес>, на основании которого дано санитарно-эпидемиологическое заключение № от 05.03.2018 года. Параметры микроклимата в квартире № относительная влажность воздуха 52 %, температура воздуха от 12,8 до 13 градусов С, при допустимой норме градуса 18-24 С, вентиляция естественная, отопление не функционирует, что не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 (л.д. 53-56).

20.06.2017 года между ООО «КонДи» и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 приобрела квартиру, общей площадью 55,6 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Стоимость имущества определена сторонами 1000000 рублей (л.д. 13-16). 

20.06.2017 года между ООО «КонДи» и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 приобрела квартиру, общей площадью 55,6 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Стоимость имущества определена сторонами 1000000 рублей (л.д. 19-22). 

Согласно пункта 5.5 договоров, покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не сообщил продавец.

Согласно пункта 5.6 договоров, продавец передал квартиру, а покупатель оплатил и принял указанную квартиру. Покупатель ознакомлен и согласен с техническим состоянием квартиры.

Право собственности истца на указанные квартиры зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 27.06.2017 года и 29.06.2017 года (л.д. 17-18, 23-24).

ФИО2 обращалась к ООО «КонДи» с претензией об устранении выявленных недостатков 29.03.2018 года. Претензия получена адресатом 21.05.2018 года, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления. Заявленная претензия ответчиком оставлена без ответа.

Согласно представленному заключению эксперта № 02/07-2018-ЭЗ/2 установлено, что по результатам сравнения фактического состояния квартир № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, установлено что квартиры не отвечают нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и не пригодны для комфортного и постоянного проживания граждан. Для определения величины соразмерного уменьшения покупных цен на квартиры № и № вследствие потери потребительских свойств и качеств данных квартир, выраженных в отсутствии в них теплоснабжения, снабжения квартир горячей водой, нарушения температурно-влажного режима, был выполнен расчет стоимости ресурсным методом необходимых ремонтных работ для восстановления товарного вида помещений квартир. Средняя стоимость ремонтных работ квартир со стоимостью материала по 

<

адрес> составляет от 8800 рублей за 1 кв.м., площадь квартиры № без учета балкона составляет 62 кв.м., площадь квартиры № без учета балкона составляет 113,1 кв.м. Таким образом, стоимость уменьшения покупных цен на квартиру № составляет 545600 рублей, на квартиру № – 995280 рублей.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Право потребителя на соразмерное уменьшение покупной цены товара в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, также предусмотрено положениями абз. 4 п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение его качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. Истцом в ходе рассмотрения дела не доказано наличие обстоятельств, дающих основанием для уменьшения покупной цены товара в соответствии с названными положениями Закона.

Как следует из анализа нормы п. 1 ст. 475 ГК РФ и ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, покупателю должна быть выплачена денежная сумма, на которую снизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию. При этом, уменьшение покупной цены приобретенной квартиры не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Не учитывая данные обстоятельства, сторона истца ошибочно полагает, что уменьшение покупной цены квартиры осуществляется путем возмещения стоимости ее ремонта. Однако требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требования о соразмерном уменьшении покупной цены, как различные по своему правовому содержанию, требуют различных средств доказывания.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ сторона истца вместо предоставления доказательств соразмерного уменьшения покупной цены указывала на наличие в квартире недостатков, которые необходимо устранить, стоимость устранения недостатков составляет в общем 1540880 рублей, что само по себе указывает на невозможность применения такого способа защиты, как соразмерное уменьшение цены данной квартиры, поскольку для ее использования недостаточно только снижения стоимости, а необходим именно восстановительный ремонт.

При таких обстоятельствах ссылка представителя истца на экспертное исследование ООО «АКБ Гепар», как на доказательства позволяющие установить соразмерное уменьшение цены квартиры, не имеет правового значения, поскольку данное заключение содержит сведения о стоимости необходимых ремонтных работ для восстановления товарного вида помещений, а не о цене в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение недостатков, выявленных экспертным заключением, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков. Доводы основаны на ошибочном толковании положений п. 1 ст. 475 ГК РФ и абз. 4 п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Кроме того, ФИО2 ссылается на наличие существенных недостатков в объектах, что при осмотре квартир № и № она визуально не могла обнаружить скрытых дефектов. Перед заключением и подписанием договора квартиры не были осмотрены истцом, поскольку ответчик ключи не представил. Осматривались похожие квартиры по планировке, что подтверждается пояснениями представителя истца в судебном заседании. Ответчик не поставил в известность истца об отсутствии отопления и горячей воды, которые были обнаружены после регистрации перехода права собственности, так как при визуальном осмотре не представилась возможность определить недостатки и выявить размер вложений. Поскольку, стороны согласовали условия договоров купли-продажи недвижимости, среди которых имеется условие, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не сообщил продавец, а также покупатель оплатил и принял указанную квартиру. Покупатель ознакомлен и согласен с техническим состоянием квартиры. Договоры купли-продажи от 20.06.2017 года подписаны сторонами, все существенные условия сторонами определены. Переход права собственности на квартиры от истца к ответчику зарегистрирован. Также имеется расхождение по площади квартир № и № указанных в договорах купли-продажи от 20.06.2017 года (55,6 кв.м.) и в экспертном заключении, где площадь указана – 62 кв.м. и 113,1 кв.м. 

Таким образом, истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой. Следовательно, исковые требования о взыскании неустойки в размере 1463836 рублей за период с 01.06.2018 года по 04.09.2018 года, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, штрафа, судебных расходов также удовлетворению не подлежат. При этом отказ истцу в защите его прав способом, предусмотренным ст. 475 ГК РФ, ст. 18 Закона о защите прав потребителей, не лишает его права избрать иные способы защиты, предусмотренные законом.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «КонДи» о взыскании суммы уменьшения покупной стоимости квартир в размере 1540880 рублей, взыскании неустойки в размере 1463836 рублей за период с 01.06.2018 года по 04.09.2018 года, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 10.09.2018 года.

Судья /подпись/:

Копия верна:

Судья И.Е. Коновалова

Секретарь судебного заседания: 

Решение (определение) ___ вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле № 2-985/2018

Дело находится в производстве 

Чайковского городского суда Пермского края