№3а-21/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 11 мая 2017 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Астраханской области, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Федерального Государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

--->, площадью 

<

---> кв. метров, категория земель - 

<

--->, прилегающей к административно-торговому корпусу, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 

<

---> рублей на ---. В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды № от ---. Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года №584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 

<

--->. Истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, поскольку действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 

<

---> рублей. Установленный Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года №584-П размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает его права, поскольку влияет на размер арендной платы, подлежащей уплате.

В судебном заседании истец ФИО1 административные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство 

<

--->, в размере 

<

---> рублей.

Представитель ФИО1 – ФИО2 также заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО3 не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО Экспертное Агентство 

<

--->.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО4 решение вопроса по заявленным требованиям оставила на усмотрение суда.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, в связи с чем суд приходит к выводу рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившиеся стороны, эксперта Х., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора аренды земельного участка от 12 сентября 2008 года №673, заключенного между комитетом имущественных отношений города Астрахани и ФИО1, истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером 

<

--->, площадью 

<

---> кв. метров, категория земель - 

<

--->, прилегающей к административно-торговому корпусу, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок аренды сторонами определен до ---.

--- дополнительным соглашением к договору № от --- срок договора установлен до ---, также определен порядок расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани», согласно которым кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составила 

<

--->.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем, часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физических лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

ФИО1, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы за использование земельного участка, не согласен с определенной кадастровой стоимостью используемого земельного участка, поскольку по условиям договора размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 представлен Отчет 

<

---> ООО Управляющая компания 

<

--->, а также положительное экспертное заключение № Общероссийской общественной организации «

<

--->, из которых следует, что рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

---> на --- определена в размере 

<

---> рублей, удельный показатель установлен в размере 

<

--->.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 13 апреля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО Экспертное Агентство 

<

--->.

Из заключения судебной оценочной экспертизы №, проведенной ООО Экспертное Агентство 

<

--->, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

---> по состоянию на --- составила 

<

---> рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство «

<

---> и не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 

<

---> рублей.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной ООО 

<

--->, не представили.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения ООО Экспертное Агентство 

<

---> следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, экспертом проанализирован рынок земельных участков для использования в коммерческих целях, в том числе для строительства административных зданий, то есть схожих с объектом оценки по виду разрешенного использования, а также по количественным и качественным характеристикам.

При этом, местоположение земельных участков, принятых экспертом в качестве сравнения, аналогично расположению объекта оценки. Все объекты-аналоги, расположены в Кировском районе г.Астрахани, территориально приближены к объекту оценки. 

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки март, октябрь, ноябрь, декабрь 2012 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, разницей в площадях земельных участков, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки. 

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного подхода. При этом экспертом проведена оценка земельного участка и доходным подходом, однако полученные результаты доходного подхода не могут быть приняты за основу, поскольку не отражают рыночную стоимость земельного участка.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт Х. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство 

<

--->.

Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство 

<

--->, и отчет об оценке ООО «Управляющая компания 

<

---> на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство 

<

--->, так как представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный ООО «Управляющая компания 

<

--->, допускает неоднозначное токование, поскольку используемые объекты-аналоги по количественным и качественным характеристикам разнятся с объектом оценки, оценщиком по многим параметрам применены корректировки в отношении всех объектов-аналогов, что повлияло на определение стоимости объекта оценки. Таким образом, отчет содержит противоречивые сведений по земельным участкам – аналогам, оформление и содержание отчета не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем применение его при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости нецелесообразно.

С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО Экспертное Агентство 

<

---> надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

--->, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 

<

--->, площадью 

<

---> кв. метров, категория земель - 

<

--->, прилегающей к административно-торговому корпусу, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 

<

---> рублей.

Сроки обращения административного истца в суд не нарушены, поскольку исходя из кадастровой справки сведения в государственный кадастр недвижимости внесены на основании постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани». Датой утверждения кадастровой стоимости является ---. На момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

--->, площадью 

<

---> кв. метров, категория земель - 

<

--->, прилегающей к административно-торговому корпусу, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на --- в размере 

<

---> рублей (

<

--->) на период с --- и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ---.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.