РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

12 августа 2019 г. 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Снежковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Департаменту управления имуществом г.о. Самара и ООО «Управляющая компания «Дом»» о понуждении к заключению договора,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Снежковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Департаменту управления имуществом г.о. Самара и ООО «Управляющая компания «Дом»» о понуждении к заключению договора,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд 

<

адрес> с иском к Департаменту управления имуществом г.о. Самара и ООО «Управляющая компания «Дом»» о понуждении к заключению договора. В обоснование иска указывает, что в доме по адресу: 

<

адрес>, почти весь первый этаж занимает призывной пункт № Октябрьского и 

<

адрес>ов. Помещение арендуется у Департамента управления имуществом г.о. Самара. Договор управления с собственником помещения не заключён, из-за чего уменьшается поступление средств на содержание и ремонт общего имущества дома. Просит обязать Департамент управления имуществом г.о. Самара и ООО УК «Дом» заключить между собой договор управления на тех же условиях, что и с собственниками жилых помещений дома.

В ходе разбирательства дела истец заявил дополнительное требование, просил обязать Департамент управления имуществом г.о. Самара и ООО УК «Дом» копию подписанного договора управления направить председателю совета многоквартирного дома.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик Департамент управления имуществом г.о. Самара представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён, представил письменный отзыв (л.д. 66-68), в котором иск не признал.

Ответчик ООО «Управляющая компания «Дом»» представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён в соответствии с п.2.1 ст.113 ГПК РФ, отзыва на иск не представил.

Третье лицо ФКУ «Военный комиссариат 

<

адрес>» в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте разбирательства дело извещено, отзыва на иск не представило, просило о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец является участником общей долевой собственности (размер доли ?) на двухкомнатную квартиру площадью 56,2 м2 по адресу: 

<

адрес> (л.д. 20).

Истец также ссылается на то, что действует как председатель совета многоквартирного дома. Однако суд за ним таких полномочий не признаёт, поскольку в силу п.6 ст.161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, истец же избран председателем совета многоквартирного дома решением самого совета многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 24), такое решение является ничтожным в силу пп.3 ст.181.5 ГК РФ и не порождает правовых последствий.

В соответствии с п.2, 3, 4 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случае, если в течение 6 месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Согласно п.5 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам такого открытого конкурса, в порядке, установленном ст.445 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Октябрьского внутригородского района г.о. Самара был проведён конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе, домом по адресу: 

<

адрес>. Победителем конкурса признан его единственный участник – ООО «Управляющая компания «Дом»» (л.д. 28-57).

Следовательно, собственники всех помещений в указанном доме обязаны заключить договор управления домом с ООО «Управляющая компания «Дом»» на условиях, изложенных в конкурсной документации, если только решением общего собрания собственников помещений не будет выбрана иная управляющая организация или иной способ управления домом.

Нежилое помещение площадью 376,7 м2 на 1 этаже указанного дома находится в собственности муниципального образования «

<

адрес> Самара» (л.д. 70). По договору безвозмездного временного пользования муниципальным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №Л (л.д. 84-88) это помещение было передано Департаментом управления имуществом г.о. Самара в безвозмездное пользование Военному комиссариату Октябрьского, Куйбышевского, Ленинского и 

<

адрес>ов 

<

адрес>. Правоспособность последнего прекратилась ДД.ММ.ГГГГ в результате реорганизации в форме присоединения, его универсальным правопреемником является ФКУ «Военный комиссариат 

<

адрес>» (л.д. 78-82).

Между городским округом Самара в лице Департамента управления имуществом г.о. Самара или иного органа местного самоуправления и ООО «Управляющая компания «Дом»» договор управления многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>, не заключался, что ответчиками не оспаривалось.

Таким образом, обязанность, установленная п.5 ст.161 ЖК РФ, муниципальным образованием не исполнена.

Законодатель прямо определил последствия неисполнения этой обязанности путём отсылки к ст.445 ГК РФ.

Согласно ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с законом для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Изложенные правила о сроках применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, в силу прямого указания закона иск о понуждении к заключению договора лица, для которого в силу закона заключение соответствующего договора обязательно, может предъявить только другая сторона этого договора.

Иные лица не вправе обязывать заключить договор в силу п.1 ст.421, п.4 ст.445 ГК РФ.

Жилищное законодательство, отсылая в этом случае к ст.445 ГК РФ, не наделяет ни собственников помещений, ни председателя совета многоквартирного дома правом обязывать в судебном порядке собственника отдельного помещения и (или) организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, заключить договор управления.

Таким образом, требования заявлены ненадлежащим истцом, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Кроме того, у истца de jure отсутствует заинтересованность в понуждении муниципального образования и организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, заключить договор управления.

Истец в обоснование нарушения своих прав и законных интересов указывает, что в отсутствие договора управления муниципалитет как собственник помещения не осуществляет платежи на содержание и ремонт общего имущества дома, чем уменьшает объём средств, собираемых управляющей организацией для этих целей, что приводит к снижению объёма и качества услуг управляющей организации.

Однако данные доводы несостоятельны.

Во-первых, обязанность вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в пользу организации, осуществляющей управление домом, существует у собственников помещений вне зависимости от того, заключили ли они в письменной форме соответствующий договор. При этом заключение договора, разумеется, не гарантирует того, что собственник помещения будет надлежащим исполнять обязательства по оплате услуг управляющей организации.

Во-вторых, в силу п.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме, либо застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст.157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Иными словами, деятельность по управлению многоквартирным домом является предпринимательской деятельностью управляющей организации. Содержание обязательств управляющей организации, в том числе, объём и качество оказываемых услуг, определяется условиями заключённого договора, а также законом и подзаконными нормативными актами, в частности, но не исключительно, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Утверждение истца в исковом заявлении о том, что оплата работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме производится «только за счёт средств, собранных с собственников жилых помещений», является принципиально неверным.

Расходы управляющей организации на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома финансируются не из какого-то особого фонда, формируемого за счёт платежей собственников помещений (и обратно, платежи собственников помещений не направляются на формирование такого фонда). Платежи собственников являются обычным доходом управляющей организации от предпринимательской деятельности. Управляющая организация при недостаточности полученных от другой стороны средств для исполнения своих обязательств не вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. При необходимости управляющая организация обязана финансировать возникающие в процессе исполнения ею договора расходы за счёт собственных или заёмных средств. По обязательствам, возникающим из договора управления, управляющая организация отвечает на началах предпринимательского риска, независимо от своей вины. Неплатежи собственников отдельных помещений не являются основанием для освобождения управляющей организации от исполнения своих обязательств по договору управления многоквартирным домом и от ответственности за их неисполнение. Риски возникающих при этом убытков являются обычными предпринимательскими рисками, добровольно принятыми на себя управляющей организацией при заключении договора.

В связи с этим, если ООО «Управляющая компания «Дом»» отказывается, как утверждает истец, от оказания услуг надлежащего качества по содержанию и ремонту дома, ссылаясь на нерентабельность (недостаточность получаемых от собственников средств для финансирования возникающих расходов), это указывает на нарушение им обязательств по договору управления многоквартирным домом. Истец вправе требовать от управляющей организации устранения этих нарушений вне зависимости от объёма собранной ею платы.

Следует отметить, что взыскание платы за содержание и ремонт общего имущества с собственников помещений, уклоняющихся от её внесения, вне зависимости от того, был ли ими заключён договор управления многоквартирным домом, является не только правом, но и обязанностью организации, осуществляющей управление домом (пп. «е» п.6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Если управляющая организация не выполняет условий договора управления многоквартирным домом, истец вправе на основании п.8.2 ст.162 ЖК РФ инициировать проведение общего собрания собственников помещений для принятия решения о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Отказ в удовлетворении основного требования истца об обязании заключить договор управления влечёт отказ заключить между собой договор управления акцессорного требования об обязании направить копию подписанного договора председателю совета многоквартирного дома.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь