Мотивированное 

решение

 составлено 23 апреля 2024 года

Дело № 2-1499/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2024 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону 

в составе: председательствующего судьи Лазаревой М.И.

при секретаре Тришиной Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик КП №5" о понуждении заключить основной договор,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик КП №5" о понуждении заключить основной договор.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № 14 ПД К ИМА С1 в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.2 предварительного договора, и расположенного по адресу строительного объекта: «Многоквартирный жилой дом (жилой комплекс) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз. 1) 

<

адрес> (далее - Жилой дом), на земельном участке по адресному ориентиру: 

<

адрес> (далее - предварительный договор). 

Основные характеристики объекта строительства: номер секции – 1.1; номер помещения – 42; назначение помещения – жилое (квартира); этаж расположения – 6; количества комнат – 1с; общая площадь жилого помещения- 33,16; площадь жилых помещений: спальня – 19,07; кухня-ниша-3,97; коридор – 6,14; санузел - 3,98; лоджия – 2,69.

Цена основного договора участия в долевом строительстве составляет 4 350 000 (Четыре миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек и будет оплачиваться в соответствии с условиями основного договора.

Оплата цены основного договора производится Дольщиком на счет эскроу в течение 5 (пяти) календарных дней с момента государственной регистрации основного договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор долевого строительства Объекта долевого строительства, по которому ответчик своими силами или с привлечением других лиц фактически обязался построить объект, расположенный на земельном участке по адресному ориентиру: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его истцу в 2 (втором) квартале 2026 года.

В установленный срок по причинам, не зависящим от истца, основной договор не был заключен.

Требование (претензию) истца от ДД.ММ.ГГГГ о заключении не позднее 1 дня со дня получения претензии основного договора ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 3467877013690, однако, добровольно не удовлетворил, оставив без ответа.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства истец просил суд обязать ответчика-застройщика заключить с истцом основной договор участия в долевом строительстве Объекта долевого строительства в соответствии с условиями заключенного ранее предварительного договора строительства от "18 "сентября 2023 г. № №.

Истец в судебное заседание явился, заявленные требования подержал в полном объеме.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании ст. 53 ГПК РФ, в судебное заседание явилась, заявленные требования подержала в полном объеме.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования подержала в полном объеме. Дополнительно пояснил, что истец, общаясь с застройщиком, был заинтересован в заключение договора и когда уже осознал, что сторона уклоняется от заключения договора, направил претензию. Ответчик уклоняется от заключения договора, поскольку изменилась цена. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме. Истец готов заключить договор по первоначальной цене, которая указана в предварительном договоре.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, явился в судебное заседание, заявленные требования не признал, просил отказать на основании ранее приобщенного отзыва. Дополнительно пояснил, что в соответствии с предварительным договором был установлен срок до 30.11.2023 г. Несмотря на это, так как ни одной из сторон в указанные сроки не был заключен договор долевого участия, договор не был заключен. Как указано в исковом заявлении 13.12.2023 г. истец направил претензию, в которой выражал согласие заключить договор. В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор. Ни одна из сторон в установленные сроки не направила претензии. Предварительный договор по своей природе не является основным С помощью предварительного договора покупатели могут забронировать за собой имущество, но цена и сроки передачи квартиры в договор не включаются. По предварительному договору денежные средства не взымаются.

Выслушав истца, представителей истца и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

В силу ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Как установлено судом, что 18.09.2023 между ООО «Специализированный застройщик КП №5» и ФИО1 заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № (л.д.4-8)

Согласно п. 1.1. в соответствии с настоящим предварительным договором Стороны обязуются в установленный договором срок заключить основной договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.2 настоящего договора, и расположенного по адресу строительного объекта: «Многоквартирный жилой дом (жилой комплекс) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз. 1) по 

<

адрес> на земельном участке по адресному ориентиру: 

<

адрес>

Согласно п.2 вышеуказанного договора цена основного договора участия в долевом строительстве составляет 4 350 000 руб. Цена оплаты основного договора производится дольщиков на счет эскроу в течение 5-ти календарных дней с момента государственной регистрации основного договора, но не позднее 30.12.2023 года.

Согласно п.3 названного договора стороны обязуются подписать основной договор участия в долевом строительстве в срок до 30.11.2023 года. До указанного в п. 3.1 настоящего договора срока Застройщик обязуется не совершать с другими клиентами сделок в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.2. настоящего договора. Застройщик вправе требовать заключения основного договора в пределах указанного срока путем направления Дольщику СМС на номер телефона Дольщика или сообщения на электронный адрес, указанные в пункте 6.2. настоящего договора. После получения указанного сообщения Дольщик обязан в течение 5 рабочих дней прибыть в офис Застройщика для подписания основного договора. В случае неприбытия Дольщика в указанный срок, Застройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем направления СМС сообщения на телефонный номер или сообщения на электронный адрес, указанные в пункте 6.2. настоящего договора.

Согласно п. 3.3 предварительного договора в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона справе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, за исключением того случая, когда к моменту заключения основного договора изменились его существенные условия по сравнению с условиями настоящего предварительного договора, либо в случае неполучения застройщиком всей необходимой разрешительной документации для реализации указанного объекта дольщику.

Истец просил обязать застройщика заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве, ссылаясь на уклонение застройщика от такого обязательства.

Между тем согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключен на неопределенный срок или срок, наступление которого зависит от действий третьих лиц. Предварительный договор прекращает свое действие в связи с истечением определенного в нем сторонами или установленного законом (годичного) срока.

Из положений ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По своей правовой природе предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого - организация заключения какого-либо договора в будущем.

Незаключенным является любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не содержащий хотя бы одного из существенных его условий.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Вопреки доводам истца, предварительный договор № 14 ПД К ИМА С1.1 участия в долевом строительстве от 18.09.2023 г., заключенный между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик КП № 5», не содержит всех существенных условий, установленных ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для договоров участия в долевом строительстве (в т.ч. основные характеристики многоквартирного дома, срок передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок, и т. д.), в связи с чем его нельзя квалифицировать в качестве предварительного договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, учитывая тот факт, что в установленный договором срок, стороны не заключили основной договор, в силу вышеприведенных положений гражданского законодательства предварительный договор прекратил свое действие в связи с истечением определенного в нем сторонами срока.

Вместе с тем, согласно п. 3.3 предварительного договора в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона справе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, за исключением того случая, когда к моменту заключения основного договора изменились его существенные условия по сравнению с условиями настоящего предварительного договора, либо в случае неполучения застройщиком всей необходимой разрешительной документации для реализации указанного объекта дольщику.

Как установлено судом, цена объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.2 предварительного договора от 18.09.2023 года, изменилась и в настоящее время составляет 5 510 000 рублей, что подтверждается типовой формой договора участия в строительстве. Однако заключать договор участия в долевом строительстве спорного объекта по указанной цене истец не согласен.

Поскольку спорный договор не является предварительным договором участия в долевом строительстве и буквальное содержание его условий не предусматривает обязанности застройщика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом, а также в виду наступления предусмотренных сторонами предварительного договора обстоятельств (истечения срока заключения основного договора, изменения цены объекта долевого строительства), препятствующих понуждению к заключению договора любой из сторон, то иск о понуждении ООО "Специализированный застройщик КП №" заключить с истцом договор участия в долевом строительстве не подлежит удовлетворению.

Свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле, как неоднократно отмечалось в решениях Конституционного Суда Российской Федерации, предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, регулируемые гражданским законодательством договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании изложенного, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ООО "Специализированный застройщик КП №5" (ИНН 

<

***>) о понуждении заключить основной договор, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий