дело № 3а-173/2025 (3а-975/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000935-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 20 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с настоящим административным иском, указывая, что ему на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с КН №, площадью 4166558 +/- 10932,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с КН №, площадью 572000 +/- 4241,68 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, МО 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2022:

- с КН № в размере 59 040 126,86 руб., 

- с КН № в размере 8 105 240 руб.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика налогов, поскольку размер налоговых платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. В связи с вышеизложенным, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке ООО «Деловой Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ №, № для участков:

- с КН № в размере 10 708 000 руб., 

- с КН № в размере 1 870 000 руб.

Административного истца ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, представив уточненные исковые требования с учетом выводов судебной экспертизы, просила удовлетворить в полном объеме. 

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ГБУ СК «Ставкрайимущество», ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края, Ладбалковского территориального управления администрации Красногвардейского муниципального округа Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. 

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этого земельных участков устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объектов недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объектов недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться собственники объектов недвижимости, поскольку налоговые платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельных участков его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с КН №, площадью 4166558 +/- 10932,4 кв.м, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 12-15);

- земельный участок КН №, площадью 572000 +/- 4241,68 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 17-21).

По результатам государственной кадастровой оценки на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2022:

- с КН № в размере 59 040 126,86 руб., 

- с КН № в размере 8 105 240 руб.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с действующими, он является плательщиком налогов, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков административный истец представил отчет об оценке ООО «Деловой Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, в котором рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 для участков:

- с КН № в размере 10 708 000 руб., 

- с КН № в размере 1 870 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта оценки с КН № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере:

- для объекта с КН № – 35 851 000,00 руб.;

- для объекта с КН № – 4 986 000,00 руб.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. 

Аналогичные положения содержит ч. 8 ст. 82 КАС РФ, предусматривающая, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84, 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, определенной по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Идентификация проведена по материалам административного дела. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объектах исследования. Осмотр объектов не проводился экспертом.

Идентификация объектов исследования выполнена путем сопоставления информации, содержащейся в материалах административного дела с данными, полученными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и другие, при этом экспертом полученная информация принята как достоверная, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из экспертного заключения следует, что для возможности проведения анализа был исследован массив объявлений из архива объявлений сайтов https://ruads.net/, https://ruads.org/, 18 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение: СК, на дату оценки 01.01.2022, период данных фактических цен предложений с 01.01.2021 по 01.01.2022, назначение: земли сельскохозяйственного назначения. Далее полученная выборка была сегментирована по площади. После этого был проведен анализ данных объявлений о продаже земель иных категорий, удалений объявлений, имеющих в составе предложения не только земельные участки, но и существенные улучшения (строения), влияющие на цену предложения, а также иные объекты, имеющие существенные различия по набору ценообразующих факторов. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков различного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объекты оценки.

Эксперт исследовал данные анализа рынка и установил объекты, которые могут быть использованы в качестве аналогов, в количестве 3 объектов. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации. 

При определении рыночной стоимости земельных участков с КН № и КН № экспертом сравнивались результаты оценки, полученные сравнительным (50 %) и доходным (50 %) подходами последовательно по каждому критерию согласования, при этом приведены обоснования отказа от применения затратного подхода в рамках проведения исследования.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения ООО «ЮА «Аргумент» не представлено.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2022, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Отчет об оценке ООО «Деловой Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, представленный административным истцом не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта, поскольку опровергается заключением судебной оценочной экспертизы, соответственно не подтверждает действительную рыночную стоимость исследуемого земельных участков.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 39,28 % в отношении объектов недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, факт завышения кадастровой стоимости на 38,71 % в отношении объектов недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022, установленной в соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Принимая во внимание установленные обстоятельства, с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельных участков с КН № и КН №, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований административного истца, и наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки – 01.01.2022 для объекта с КН № в размере 35 851 000,00 руб., для объекта с КН № в размере 4 968 000,00 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20.12.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО «ЮА «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 120 000 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «ЮА «Аргумент», кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № завышена менее чем в два раза 39,28 %, кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № завышена менее чем в два раза 38,71 %, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, однако данную разницу можно признать допустимым диапазоном отклонений. 

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца ФИО1 в соответствии с представленной калькуляцией.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – земельных участков с КН №, площадью 4166558 +/- 10932,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 35 851 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – земельных участков с КН №, площадью 572000 +/- 4241,68 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 4 968 000 руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с КН №, с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 20.12.2024.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серия №) в пользу ООО «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 120 000 руб. путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (ООО «Аргумент») 

Юридический адрес: 

<

адрес>.

ИНН 

<

***>, КПП 263401001, ОГРН 

<

***>, 

В Ставропольском отделении № ПАО СБЕРБАНК 

<

адрес>

к/с 30№, р/с 40№, БИК 040702615.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03.04.2025.

Судья –подпись

Копия верна:

Судья- О.М. Чебанная