Дело № 2-358/2025 (2-5708/2024;)

УИД 50RS0042-01-2024-007912-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2025 года г. Сергиев Посад, М.О. г. Сергиев Посад, М.О.

Сергиево - Посадский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Пчелинцевой С.Н., 

при секретаре П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Г.А.Е. к У.В.Ю., С.П.В., М.С.М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Г.А.Е. с учетом уточнения исковых требований, обратился в суд с иском к У.В.Ю., С.П.В., М.С.М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом (л.д.4-5,32).

В обоснование иска указано, что истец является собственником 14/25 долей жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Истцу стало известно, что появился новый собственник 

<

адрес> долей – М.С.М. Истец не получал уведомление от предыдущего собственника о предстоящей продаже доли и праве преимущественной покупки, в связи с чем думал, что доля была подарена. В 2023 году истец обратился в Сергиево-Посадский городской суд с иском к М.С.М. о взыскании убытков от самовольной реконструкции жилого дома, находящегося в общей долевой с собственности (дело №). При рассмотрении гражданского дела, истцу стало известно, что доля была приобретена по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора М.С.М. купил у С.П.В., У.В.Ю. за 3000000 рублей 11/25 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. В нарушение требований закона, У.В.Ю. и С.П.В., имея намерение продать принадлежащие им доли в праве собственности на объекты недвижимости, не направили истцу по адресу его регистрации Уведомление о намерение продать принадлежащие им доли в доме и земельном участке за установленную цену с предложением права преимущественной покупки. Поскольку истец не является стороной в сделке, то он не имеет права требовать двусторонней реституции. Возврат полученных денежных средств не затрагивает интересы истца.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и дом по адресу: 

<

адрес>, заключенный между У.В.Ю., С.П.В. и М.С.М.

В судебное заседание истец Г.А.Е. не явился, обеспечил участие в судебном заседании своего представителя по доверенности М.М.Г., которая в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Указала, что предыдущим собственникам доли дома – У.В.Ю. и С.П.В. было известно, что по адресу нахождения объекта недвижимости - 

<

адрес>, Г.А.Е. не зарегистрирован и не проживает, так как там проживают его родители. Однако, ответчики направили уведомление о предстоящей продаже доли по адресу объекта недвижимости, а не по адресу регистрации Г.А.Е., в связи с чем последним не было получено указанное уведомление, и его право преимущественной покупки было нарушено, кроме того, нарушен срок на заключение договора купли-продажи после направления уведомления. По изложенным обстоятельствам просила иск удовлетворить.

Ответчики У.В.Ю., С.П.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь ст.67 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик М.С.М., представитель ответчика по доверенности Ч. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.43-45). Ч. суду пояснил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя на основании п.3 ст.250 ГК РФ. Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п.3 ст.250 ГК РФ. Несоблюдение обязанностей продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу является основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на сособственника, чье преимущественное право покупки было нарушено, но не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи такой доли. Также пояснил, что продавцами У.В.Ю. и С.П.В. через нотариуса было направлено уведомление Г.А.Е. по адресу нахождение объекта недвижимости: 

<

адрес>, так как адрес регистрации Г.А.Е. продавцам не был известен. Заявление было удостоверено нотариусом и ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № уведомление было направлено Г.А.Е. по адресу нахождения спорного объекта недвижимости. Из отчета об отслеживании следует, что ДД.ММ.ГГГГ была зафиксирована неудачная попытка вручения, а ДД.ММ.ГГГГ зафиксирован возврат отправителю из-за истечения срока хранения. При изложенных обстоятельствах полагал, что ответчиками были соблюдены все требования по направлению уведомления долевому сособственнику. ДД.ММ.ГГГГ между У.В.Ю., С.П.В. с одной стороны и М.С.М. с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом и сооружения. Указанный договор удостоверен нотариусом М.Г.В. с учетом надлежащего извещения Г.А.Е. о продаже указанного в договоре недвижимого имущества, о цене и иных условиях договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о направлении документов, удостоверенным М.Е.В., врио нотариуса Г. Указал также, что правовых оснований для признания оспариваемой истцом сделки недействительной не имеется, поскольку цель, которую преследовали продавец и покупатель (купля-продажа имущества) была достигнута. Притворность сделки оспариваемого договора купли-продажи для достижения иных правовых последствий, чем в ней указано, истцом не подтверждена, равно как и иная воля участников сделки, чем та, которая отражена в ней. Оспариваемый договор соответствует требованиям действующего законодательства, продавцом соблюдено право истца на преимущественный выкуп доли квартиры, спорный договор заключен в нотариальной форме и исполнен, расчет между сторонами договора произведен в полном объеме. Также не представлено доказательств недобросовестности поведения ответчиков при заключении договора купли-продажи, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в статьях 168,169, ч.1 ст.170 ГК РФ не имеется. В спорных правоотношениях между долевыми сособственниками жилого дома, избранный истцом способ защиты нарушенного права путем признания совершенной одним из участников долевой собственности сделки по отчуждению доли третьему лицу недействительной, не приведет, в случае удовлетворения иска к восстановлению права истца, не заявившего требования о переводе на него прав покупателя доли. На основании изложенного, просит в иске отказать.

Третьи лица: нотариус М.Г.В., нотариус Г. в судебное заседание не явились, извещены, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Обратившись в суд с иском, истец Г.А.Е. просит признать недействительным договор купли продажи земельного участка с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между У.В.Ю., С.П.В. с одной стороны и М.С.М. с другой стороны, по основаниям нарушения преимущественного права покупки продаваемой доли дома.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 ст.250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что истцу Г.А.Е. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.33) и 14/25 доли жилого дома с кадастровым номером №, площадью 94,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.62-69). Право собственности Г.А.Е. на вышеуказанные объекты недвижимости возникло на основании договора дарения земельного участка и доли жилого дома с сооружениями от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчику М.С.М. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 609 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.57-61) и 11/25 доли жилого дома с кадастровым номером №, площадью 94,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.62-69). Право собственности М.С.М. на вышеуказанные объекты недвижимости возникло на основании договора купли-продажи земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ, У.В.Ю. и С.П.В., которым на праве общей долевой собственности, возникшей на основании свидетельств о праве на наследство по закону ДД.ММ.ГГГГ, принадлежало 11/25 доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 609 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, 

<

адрес> сооружения: сарай с кадастровым номером № и уборная с кадастровым номером №, продали вышеуказанное имущество М.С.М. за 2100000 рублей. Как следует из п. 29 договора, У.В.Ю. и С.П.В. в соответствии со ст.250 «О преимущественном праве покупки» ГК РФ, известили Г.А.Е. о продаже указанного в настоящем договоре недвижимого имущества, о цене и иных условиях договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о направлении документов, удостоверенным М.Е.В., врио нотариуса ФИО1 нотариального округа 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за реестровым номером №. Указанный договор удостоверен нотариусом М.Г.В. (л.д.146-155). 

Из Свидетельства о направлении документов 

<

адрес>8, выданного ДД.ММ.ГГГГ М.Е.В., врио нотариуса ФИО1 нотариального округа 

<

адрес> следует, что нотариус удостоверяет, что ДД.ММ.ГГГГ по просьбе гр. У.В.Ю. и гр. С.П.В. направлены почтовым отправлением ФГУП «Почта России» (РПО №, дата отправления ДД.ММ.ГГГГ) Г.А.Е. по адресу: 

<

адрес>, Сергиево-Посадский городской округ, 

<

адрес> следующие документы: заявление У.В.Ю., С.П.В. от ДД.ММ.ГГГГ. Причина невозможности передачи заявления: неудачная попытка вручения (л.д.56). Также в дело представлено само заявление У.В.Ю. и С.П.В., которым они извещают Г.А.Е. о намерении продать вышеуказанные объекты за общую стоимость 2100000 рублей, и предлагают воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести объекты за указанную стоимость (л.д.78).

Из Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № следует, что письмо было принято в отделение связи ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ зафиксирована неудачная попытка вручения корреспонденции адресату, а ДД.ММ.ГГГГ имеется указание о возвращении корреспонденции отправителю из-за истечения срока хранения (л.д.80-82).

В судебном заседании представитель истца полагала, что направление Уведомления по адресу объекта, а не по адресу регистрации Г.А.Е., учитывая, что продавцам было известно, что Г.А.Е. не проживает по адресу: 

<

адрес>, где проживают его родители, является ненадлежащим исполнением продавцами обязанности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, что является основание для признания договора купли-продажи недействительным.

Из ответа на запрос суда от нотариуса Г. следует, что в соответствии с п.103 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, утв. Приказом Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № «Информация о лице, которому передаются документы, и его адресе, способе передачи, устанавливается нотариусом из объяснений (со слов) заявителя». Информация о собственнике – Г.А.Е. и его адресе была предоставлена заявителями У.В.Ю. и С.П.В., о чем имеется указание в соответствующем заявлении с просьбой передать заявление. Согласно отчета об отслеживании отправления, причина невозможности передачи: неудачная попытка вручения, а не «отсутствие адресата». При передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность представленных заявителем сведений о собственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение и в обязанности нотариуса не входит истребование адреса регистрации собственника, которому направляется уведомление (л.д.129).

Из ответа на запрос суда от нотариуса М.Г.В. следует, что перед заключением договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ продавцами было направлено заявление от имени У.В.Ю. и С.П.В. Г.А.Е. о продаже доли жилого дома, земельного участка и хозяйственных сооружений за общую сумму 2100000 рублей, из них доля жилого дома оценивается в 959193 рубля, без рассрочки платежа. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом было выдано свидетельство о направлении документов о предстоящей продаже указанного имущества гр.Г.А.Е. по адресу: 

<

адрес>, Сергиево-Посадский городской округ, 

<

адрес>. При передаче извещения продавца в порядке, предусмотренном ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность представленных заявителем сведений о собственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. В случае, если продавцам неизвестен адрес собственника, уведомление о продаже направляется по месту нахождения общего недвижимого имущества, что не является нарушением продавцами ст.250 ГК РФ. Неполучение от собственника ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли); возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения является надлежащим исполнением обязанности собственника, предусмотренной ст.250 ГК РФ (л.д.145).

На основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что процедура извещения истца о предстоящем отчуждении доли спорного дома в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками соблюдена, заключенный договор купли-продажи соответствует требованиям норм материального права, в связи с чем полагает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Г.А.Е. о признании договора недействительным. При этом суд учитывает, что доказательств того, что У.В.Ю. и С.П.В. был известен точный адрес регистрации истца и указанные лица намеренно не направили Уведомление по адресу регистрации, истцом суду не представлено, а направление Уведомления по адресу нахождения отчуждаемого объекта недвижимости, собственником которого также является истец, при отсутствии сведений об адресе его регистрации, не является нарушением положений ст.250 ГК РФ.

Кроме того, суд считает, что оснований для признания сделки недействительной по доводам истца о несоблюдении ответчиками, продавшими долю в праве общей долевой собственности на дом, с нарушением порядка, установленного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку указанной нормой предусмотрен иной порядок восстановления нарушенного права. Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (пункт 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования Г.А.Е. о признании недействительным договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Г.А.Е. к У.В.Ю., С.П.В., М.С.М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме. 

В окончательном виде решение принято 06.02.2025 года 

Судья С.Н.Пчелинцева