САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-692/2026

(33-17389/2025;)

78RS0009-01-2024-002544-62

Судья: Малиновская А.Г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 29 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Максименко Т.А.

судей

Бородулиной Т.С.

Игумновой Е.Ю.

при секретаре

ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2274/2025 по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 января 2025 года по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств за неисполнение предварительного договора.

Заслушав доклад судьи Максименко Т.А., выслушав представителя истца ФИО4, ответчика ФИО2, представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО3 обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2, в котором просила взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере 1800000 рублей за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 09.12.2023 между сторонами был заключен предварительный договор о заключении в срок до 15.01.2024 основного договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> Стоимость квартиры определена сторонами в размере 5 250 000 рублей.

08.12.2023 истцом был внесен первый задаток по договору в размере 50 000 рублей, 09.12.2023 – второй задаток в размере 900 000 рублей.

От заключения основного договора купли-продажи квартиры ответчик уклонилась, при этом, денежные средства, внесенные истцом в качестве второго задатка ответчиком не возвращены.

Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28.05.2024 настоящее гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга 15 января 2025 года исковые требования удовлетворены, с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана сумма задатка в размере 1 800 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 344 рубля 26 копеек, расходы по уплате госпошлины в размере 17 396 рублей 72 копейки.

Не согласившись с указанным решением, ответчиком подана апелляционная жалоба, дополнения к жалобе в которой она полагает решение суда подлежащим отмене, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены и неправильно применены нормы материального права и процессуального права.

Дело рассмотрено судебной коллегией в составе председательствующего Максименко Т.А., судей Игумновой Е.Ю., Бородулиной Т.С., в порядке подп. 2 ч. 5 ст. 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации 14.10.2025 произведена замена судьи Савельевой Т.Ю. на Игумнову Е.Ю., 30.10.2025 произведена замена судей Игумновой Е.Ю., Игнатьевой О.С. на судей Бучневу О.С., Луковицкую Т.А., 27.11.2025 произведена замена судей Бучневой О.И., Луковицкой Т.А. на судей Бородулину Т.С., Игумнову Е.Ю.

Истец ФИО3 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайства об отложении рассмотрения дела с доказательствами невозможности участия в рассмотрении дела не представила, реализовала свое право на ведение дела через представителя.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, ответчик истец доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца в судебное заседание явилась, против доводов апелляционной жалобы возражала.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, проверив в порядке ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 09.12.2023 между ФИО3 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого основной договор будет заключен между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 в отношении картиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Из пункта 4 договора следует, что квартира обременена ипотекой в силу закона в пользу банка, но будет продана покупателю свободной от любых обременений и прав третьих лиц.

В соответствии с пунктом 5 договора продавец обязан заключить с покупателем договор и произвести государственную регистрацию в течение двух рабочих дней с момента получения закладной, снятия обременения с квартиры.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 5 250 000 рублей.

В пункте 6 договора предусмотрено изменение цены поле 29.12.2023.

Согласно пункту 8 договора расчеты по указанной квартире между сторонами производятся следующим образом: денежные средства в размере 50000 рублей переданы представителю продавца по соглашению 08/12/2023 от 08.12.2023 ИП ФИО5, денежные средства являются первым задатком на приобретение квартиры, передается представителю (агенту) до подписания настоящего предварительного договора в счет оплаты комиссии по получению консультационных услуг.

Согласно пункт 8.2 договора денежные средства в размере 900000 рублей, состоящие из наличных денежных средств, передаются продавцу в день подписания предварительного договора 09.12.2023 в качестве второго задатка для досрочного погашения кредитного договора.

Денежные средства в размере 4300000 рублей будут переданы продавцу посредством аккредитива. (п. 8.3).

В случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи квартиры денежные средства в размере 50000 рублей переданные представителю (агенту) продавца ИП ФИО5 не возвращаются. В случае неисполнения договора по вине покупателя задаток в размере 50000 рублей остается у продавца в качестве компенсации. В случае отказа по вине покупателя денежные средства в размере 900000 рублей возвращаются за вычетом процентов по вновь полученному кредиту на сумму 900000 рублей по ставке Банка ЦБ РФ, который продавец вынужден будет оформить. Если на день сделки и заключения основного договора купли-продажи на счете покупателя нет суммы для окончательного расчета на покупку квартиры, договор разрывается в этот же день.

Срок действия договора определен сторонами до 15.01.2024.

ФИО3 09.12.2023 были переданы продавцу денежные средства в размере 900 000 рублей по предварительному договору, что подтверждается соответствующей распиской и ответчиком не оспаривалось.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком были нарушены обязательства по предварительному договору, в установленный в договоре срок (до 15.01.2024) основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры заключен не был, сумма задатка в размере 900 000 рублей истцу ответчиком не возвращена, указанные истцом обстоятельства были подтверждены показаниями допрошенной в качестве свидетеля ФИО6, при отсутствии доказательств того, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО3, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере, удовлетворив требования истца.

Проверяя законность принятого по делу решения с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что полученная истцом сумма в размере 900000 рублей является задатком. Вместе с тем с данным выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. (ст. 381 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Удовлетворяя предъявленные требования о взыскании денежных средств с ответчика, суд первой инстанции неправильно установил правоотношения сторон и неверно истолковал условия предварительного договора как соглашение о задатке, так как данная сумма передавалась истцом в качестве аванса, и у ответчика не имелось обязанностей по возврату 900000 рублей в двойном размере.

Выводы суда основаны на неправильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, ненадлежащих оценке доказательств и нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В силу п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи по которой соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Задаток является, согласно ст. 329 ГК РФ, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Анализируя определение "задаток", данное в ст. 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.

Во-первых, платежную - задаток передается "в счет причитающихся платежей". Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.

Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) - задаток передается "в доказательство заключения договора". Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.

В-третьих обеспечительную - задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответственен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абз.1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует, отдельного соглашения о задатке между сторонами не заключалось, условия о задатке включены в предварительный договор купли-продажи.

При этом в отношении поименованного как задаток «первый» на сумму 50000 рублей установлено условие о его невозвратности на случай отказа покупателя от заключения основного договора, что не соответствует положениям пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в отношении поименованного как задаток «второй» в договоре сформировано условие, при котором при наличии вины покупателя задаток возвращается за вычетом процентов по кредитному договору, который продавец вынужден будет оформить, также не соответствующее пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этот сторона истца указывала, что в договоре в данном пункте неверно указаны стороны – продавец и покупатель.

При таких обстоятельствах, в отношении «второго» задатка в размере 900000 рублей условие, из которого бы следовало, что если за неисполнение договора ответственен продавец, получивший задаток, то он обязан уплатить другой стороне, двойную сумму задатка не согласовано.

В отношении суммы «первого» задатка истец отказался от исковых требований, о чем судом первой инстанции вынесено соответствующее определение от 15.01.2025, в связи с тем, что денежные средства получены от агента.

Из соглашения о внесении обеспечительного платежа от 08.12.2023, заключенного между ФИО3 и ИП ФИО5, из пунктов 4,5 следует, что денежные средства в размере 50000 рублей переданы как авансовый платеж. Однако по условиям предварительного договора купли-продажи, данные денежные средства уплачены в качестве комиссии агенту, т.е. в счет оплаты стоимости не принимаются.

При этом в предварительном договоре условия соглашения о задатке не указаны, и не имеется ссылок на ст. 380 - 381 ГК РФ, из которых ответчик мог сделать вывод, что полученные денежные средства в размере 900000 рублей являлись задатком.

Кроме того, переписка велась не покупателем, а другим лицом. При этом в подтверждение документов, предусматривающих представление интересов покупателя, продавцу представлено не было. Лично ФИО3 с продавцом не контактировала. Пересланная доверенность на представление интересов покупателя оформлена только 25.12.2023, т.е. до указанной даты все переговоры велись неуполномоченным лицом. При этом способ коммуникации предварительным договором не предусмотрен, поэтому стороны вправе были взаимодействовать посредством направления уведомлений в адреса, указанные в договоре.

Представленный договор на оказание содействия при совершении сделок купли-продажи объектов недвижимости от 01.09.2023 действительно предусматривает как оказание содействий в продаже, так и покупке объекта недвижимости, однако доверенность на приобретение спорного объекта выдана только 25.12.2023 с правом быть представителем, в том числе перед ФИО2

Также из переписки не усматривается, что продавец отказывается от заключения основного договора купли-продажи, а указывает на невозможность заключения такого без получения выписки из ЕГРН о снятии обременения, закладной, что соответствует условиям предварительного договора купли-продажи.

Согласно представленным документам, выписка из ЕГРН получена ответчиком в МФЦ 25.12.2023, закладная – 27.12.2023.

При этом запись произведенная истцом на 25.12.2023 в 20 час. 30 мин. в МФЦ на подачу документов не свидетельствует об исполнении договора при получении продавцом закладной только 27.12.2023.

Согласно представленным ответчиком сведениям о записи на сделку (том 1 л.д. 136) 29.12.2023 в 12 час. 20 мин. назначено время для явки сторон, на которую покупатель не явился.

Также продавцом 27.12.2023 направленно в адрес покупателя предложение о заключении основного договора купли-продажи, которое получено последним 05.01.2024.

30.01.2023 представитель покупателя в переписке уведомил о необходимости возврата денежных средств.

09.01.2024, 12.01.2024 направлены уведомления об изменении цены договора и предложении заключить основной договор купли-продажи.

В срок до 15.01.2024 основной договор купли-продажи не был заключен.

16.01.2024 ответчик направила в адрес истца предложении о расторжении договора. Поскольку срок действия договора определен до 15.01.2024, то его действий с 16.01.2024 прекратилось.

18.01.2024 представитель покупателя направил в адрес продавца претензию о возврате денежных средств.

Ответчик в подтверждение своей позиции о наличии намерения продать квартиру, представил договор участия в долевом строительстве от 27.12.2023, указывая на уведомление покупателя о намерении приобрести за счет вырученных от продажи денежных средств другой объект недвижимого имущества. Аналогичный договор представлен от 10.01.2024 и от 17.05.2024.

Данный договору заключены на основании соглашения от 08.12.2023

Согласно представленной ответчиком переписке, истец просил о возврате денежных средств в размере 900000 рублей.

Судебной коллегией, в целях проверки доводов апелляционной жалобы были приобщены к материалам дела два протокола осмотра письменных доказательств (на мобильном телефоне) между ФИО6 и ФИО2., которые факт получения закладной 27.12.2023 не опровергают. При этом переписка от ФИО6 до момента выдачи ей доверенности на право взаимодействия с продавцом, не подтверждает намерений покупателя в совершении сделки до 25.12.2023; выписка по счету покупателя по состоянию на 09.12.2023 содержащая сведения о наличии на счету денежных средств не свидетельствует об их наличии по состоянию на 29.12.2023, а подтверждает их получение с продажи имущества по договору купли-продажи от 02.12.2023; выписка ЕГРН по состоянию на 16.10.2025 о наличии в собственности объектов недвижимого имущества, также доводов истца не подтверждает, поскольку не относится к юридически значимому периоду.

Учитывая вышеприведенные нормы материального права, установленные по делу обстоятельства, указывающие на то, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, обусловливающий обязательство по заключению договора купли-продажи в срок до 15.01.2024, в обеспечение которого истцом уплачены денежные суммы, с учетом согласования сторонами срока до которого цена объекта не подлежит изменению, предложения продавца приобрести квартиру с изменением цены, отсутствия от покупателя намерений в приобретении с учетом ее изменения, вины ответчика в незаключении основного договора купли-продажи из представленных доказательств не усматривается, судебная коллегия, с учетом положений в ст. 431 ГК РФ о толковании условий договора, приходит к выводу, что переданные ответчику денежные средства не являлись задатком, подлежащим возврату в двойном размере, а являлись авансом. Поэтому установив, что уплаченные истцом денежные средства не являются задатком, оснований для удовлетворения иска о взыскании денежных средств в качестве суммы задатка в двойном размере у суда первой инстанции не имелось. Также, оценив условия предварительного договора, предусматривающие санкции для покупателя при отказе покупателя от совершении сделки, с учетом отсутствия встречного иска от продавца, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном рассмотрении дела не подлежат возврату денежные средства без учета положений договора изложенных в пункте 8.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы ответчика жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, судебная коллегия признает не основанными на законе.

Однако, поскольку судебная коллегия пришла к выводу, что переданная покупателем сумма 900000 рублей не являлась задатком, данные доводы не имеют правового значения.

Учитывая вышеизложенное, применительно к ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований ФИО3 в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15 января 2025 года отменить, принять новое решение.

В удовлетворении требований ФИО3 – отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.02.2026 г.