47RS0004-01-2023-006771-45

Дело № 2-1491/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2024 года г. Всеволожск

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе 

председательствующего судьи Яковлевой Е.С.,

при помощнике ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к дачному некоммерческому партнерству «Приозерное Дачное», ФИО2 о признании договора недействительным, обязании заключить договор,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ДНП «Приозерное Дачное», ФИО2. в котором просит признать недействительным договор субаренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ДНП «Приозерное Дачное» и ФИО2, зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ; обязать ДНП «Приозерное Дачное» заключить договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301169:1964, общей площадью 1318 кв.м, с ФИО1; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. 

В обосновании исковых требований указывает, что является собственником объекта недвижимости – жилой дом, незавершённый строительством, площадью 52,8 кв. м, степень готовности 61 %, расположенный по адресу: 

<

адрес>, г. Всеволожск, 

<

адрес>, с кадастровым номером 47:07:0000000:11860. Указанный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1301169:1964, общей площадью 1 318 кв.м, принадлежащем Российской федерации. Согласно сведениям ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право аренды на земельный участок на основании договора аренды №-ГП от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ДНП «Приозерное Дачное», а также зарегистрирован оспариваемый договор субаренды. 

Полагая, что договором субаренды нарушаются ее права как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, истец обратилась с настоящим иском.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила своего представителя, которая поддержала заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика ДНП «Приозерное Дачное» и ответчик ФИО2 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований. Ранее представителем ДНП «Приозерное Дачное» в суд направлены письменные возражения.

Третьи лица представителей в судебное заседании не направили, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (п. 9 ст. 22 ЗК РФ)

Судом установлено и из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301169:1964, общей площадью 318 кв.м, принадлежит Российской федерации. Согласно сведениям ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право аренды на земельный участок на основании договора аренды земельного участка №-ГП от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ДНП «Приозерное Дачное».

Общим собранием членов ДНП «Приозерное дачное», оформленным протоколом №, от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение о заключении от имени ДНП договоров субаренды земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 47:07:1301169:1964, площадью 1 318 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ДНП «Приозерное Дачное» и ФИО2 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301169:1964.

Также судом установлено, что за ответчиком ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства, площадью 52,8 кв. м, степень готовности 61 %, расположенный по адресу: 

<

адрес>, г. Всеволожск, 

<

адрес>, с кадастровым номером 47:07:0000000:11860. 

Регистрация права собственности осуществлена на договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Право собственности ФИО5 было зарегистрировано на основании решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-774/10, которым за ФИО6 признано право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности – 61%), расположенный по адресу: 

<

адрес>, г. Всеволожск, 

<

адрес> (участок 12). Решение суда вступило в законную силу. При этом судом установлено, что объект недвижимости, возвещенный, в том числе ФИО5, фактически является самовольным, так как создан без получения на это необходимых разрешений, земельный участок в установленном законом порядке предоставлен не был. Вместе с тем суд пришел к выводу о возможности признания права собственности.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда и не подлежат повторному доказыванию.

Таким образом, доводы об отсутствии у предыдущего собственника спорного объекта права пользования земельным участком отклоняются судом.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что занималась оформлением сделки купли-продажи между истцом и ФИО5, по заказу последней. Спорный земельный участок не был в собственности, но на нем был объект недвижимости и иные постройки, которые использовались по назначению. В члены садоводства ФИО3 не вступала, поскольку не хотела платить взносы. На каком основании ФИО3 был предоставлен земельный участок, не помнит.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснила, что была знакома с ФИО9. проживала по соседству. На спорном участке был временный летний дом, в котором ФИО3 с супругом проживала в летний период, строили двухэтажный жилой дом. Участок был выделен в связи с трудовой деятельностью в колледже. После болезни мужа, участок продала. Также свидетель сообщила, что собственность на свой участок оформила 4 года назад.

Показания свидетелей подтверждают обстоятельства, установленные указанным вступившим в законную силу решением суда.

Довод ответчика об отсутствии у истца исключительного права на получение земельного участка в собственности или аренду также является несостоятельным.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 2 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участок общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Учитывая, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1301169:1964, вследствие чего обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду, договор субаренды спорного участка с третьим лицом, не обладающим исключительным правом на заключение договора аренды, является недействительным. 

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Суд также отмечает, что сведения о праве собственности истца внесены в ЕГРН ранее даты заключения оспариваемого договора субаренды, в связи с чем ответчик ФИО2, проявив должную осмотрительность, должен был быть уведомлен о наличии права ситца на объект недвижимости.

Разрешая требования истца об обязании ответчика заключить договор субаренды, суд приходит к следящему.

В силу п. п. 1, 1.1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с разъяснениями в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

ДНП «Приозерное Дачное» является арендатором спорного земельного участка, имеет право передавать участки по договорам субаренды на основании действующих решений общих собраний.

Однако в материалы дела не представлено доказательств обращения истцом к ответчику с заявлением о заключении договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301169:1964.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению договора субаренды с истцом.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с требованиями ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что истцом были понесены расходы по оплате юридических услуг в размере 100 000 рублей в соответствии с договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рубля.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ и принципа разумности, установленного ст. 100 ГПК РФ, объема выполненной работы и сложности дела размер расходов на оплату услуг представителя, подлежащий взысканию в пользу истца суд определяет в размере 40 000 рублей.

Также в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к дачному некоммерческому партнерству «Приозерное Дачное», ФИО2 о признании договора недействительным, обязании заключить договор – удовлетворить частично. 

Признать недействительным договор субаренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между дачным некоммерческим партнёрством «Приозерное Дачное» и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1318 кв.м.

Взыскать солидарно с дачного некоммерческого партнерства «Приозерное Дачное», ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., по уплате госпошлины в размере 300 руб. 

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 17.04.2024 года