Дело № 2-327/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Мирный 21 июня 2017 года

Мирнинский городской суд Архангельской области в составе: 

председательствующего Агеева Д.А.,

при секретаре Дель А.П., 

с участием истца ФИО1, 

представителя истца ФИО2, 

представителя администрации Мирного ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Мирного о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и договора аренды земельного участка, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Мирного о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и договора аренды земельного участка, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование иска указал, что 13 января 2016 года заключил с ответчиком договор купли-продажи здания вневедомственной охраны. Впоследствии был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено здание. Договор купли-продажи заключал с целью строительства гаражей на земельном участке, но, обратившись к ответчику с заявлением о разрешении строительства, получил отказ. Как ему стало известно, на арендуемый земельный участок имеется ограничения Минобороны РФ, о чем ответчик не сообщил ему при заключении договора купли-продажи. 

Впоследствии ФИО1 увеличил исковые требования и просил признать не состоявшимися торги по продаже муниципального имущества - здания вневедомственной охраны от 18 декабря 2016 года (л.д.114).

В ходе судебного заседания ФИО1 и его представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении иска по тем же основаниям. От требований о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда истец отказался, производство по делу в данной части прекращено, о чем вынесено соответствующее определение.

Представитель администрации Мирного ФИО3 иск не признал, так как на момент заключения договора им не было известно об ограничениях на земельный участок. Свои обязательства по договору купли-продажи здания администрация Мирного выполнила. 

Дело рассмотрено без участия третьих лиц - Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и Министерства Обороны РФ, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В отзыве представитель Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО4 полагала иск не подлежащим удовлетворению. Государственная регистрация права собственности истца на здание проведена органом регистрации прав в полном соответствии с требованиями действующего законодательства. Договор, послуживший основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект, является действитиельным. Требуя признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности на здание, ФИО1 фактически предъявляет требование к Управлению Росреестра, поскольку именно в полномочия последнего входит проведение регистрационных действий. Между тем, права истца Управление не нарушало (л.д.50-52).

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.149 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.ст.550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно положениям ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что между сторонами 13 января 2016 года заключен договор купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого администрация Мирного передала ФИО1 здание вневедомственной охраны, расположенное по адресу: Архангельская область, г.Мирный, ул.***, а ФИО1 уплатил за него 1 500 001 рубль. В пункте 4.3 Договора указано, что продаваемое имущество не обременено правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, право собственности на имущество не оспаривается, имущество под арестом и другими запрещениями не находится, продавцу ничего не известно о возможности его изъятия для государственных нужд (л.д.8, 9).

Переход права собственности на основании данного договора зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №*** от 20 февраля 2016 года. При этом существующих ограничений и обременений не зарегистрировано (л.д.11).

Из договора аренды земельного участка №*** от 15 апреля 2016 года, заключенного между сторонами, следует, что арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное пользования и владение земельный участок по адресу: Архангельская область, г.Мирный, ул.***, площадью 6985 кв.м, с разрешенным использованием для размещения здания вневедомственной охраны. При этом п.5.2 договора содержит условие обязанности арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать размещения (возведения) на земельном участке любых объектов (зданий) строений (сооружений) без согласования с арендодателем и получения разрешений, предусмотренных действующим законодательством (л.д.12-15). 

При обращении истца в администрацию Мирного с заявлением о выдаче разрешения на строительство, ему было отказано по тому основанию, что не были представлены документы, предусмотренные ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. 

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что на него существует ограничение прав, предусмотренные ст.ст.56, 56.1 Земельного кодекса РФ, установленные Постановлением Правительства РФ №405 от 05.05.2014 года "Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны". 

Согласно общедоступной информации, размещенной на официальном сайте «Публичная кадастровая карта», следует, что указанное ограничение внесено в государственный кадастр недвижимости 03 апреля 2016 года (л.д.31).

Согласно ч.1, 5 ст.56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Пунктом 16 Постановления Правительства от 05.05.2014 №405 установлено, что решения о необходимости установления запретной зоны, зоны охраняемого военного объекта и охранной зоны военного объекта принимаются межведомственной комиссией по определению необходимости установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны (далее - межведомственная комиссия) на основании предложения федерального органа исполнительной власти (федерального государственного органа), в ведении которого находится военный объект, об установлении запретной зоны, зоны охраняемого военного объекта и охранной зоны военного объекта. К указанным решениям межведомственной комиссии прилагается описание местоположения границ установленных зон на картографических материалах масштаба 1:2000 или крупнее.

Во исполнение Постановления Правительства от 05.05.2014 №405 Министром обороны РФ издан Приказ с регламентом работы от 03.07.2015 N 396 "О межведомственной комиссии по определению необходимости установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны", согласно которому в целях реализации своих функций Комиссия:

запрашивает в установленном порядке у федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов и организаций информацию по вопросам, относящимся к ее компетенции;

заслушивает представителей федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов и организаций по вопросам, относящимся к ее компетенции;

разрешает разногласия между федеральными органами исполнительной власти по вопросам, связанным с установлением и изменением границ, а также с упразднением и определением параметров запретной зоны, зоны охраняемого военного объекта и охранной зоны военного объекта.

Таким образом, рассмотрение вопроса об установлении ограничения на земельный участок возможно после представления соответствующего органа, в интересах которого оно установлено.

Из сведений публичной кадастровой карты следует, что спорный земельный участок является запретной зоной с особыми условиями военного объекта Архангельского лесничества Министерства Обороны РФ (л.д.113). 

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества №*** от 13 января 2016 года администрации Мирного не было известно об ограничении на землю, договор заключен в соответствии с действующим законодательством и зарегистрирован в установленном порядке. 

Наличие существующего ограничения на момент заключения договора аренды земельного участка не является препятствием для перехода прав на землю в силу закона, кроме того, данная информация является общедоступной, истцу было известно о разрешенном виде использования земельного участка при заключении договора, однако он не отказался от заключения договора, согласился и принял все его условия, о чем свидетельствует его подпись в договоре и дальнейшая государственная регистрация. 

Имающееся ограничение не лишает истца осуществления права пользования земельным участком и права собственности имеющимся на нем зданием, поскольку законом предусмотрена возможность изменения разрешенного вида использования при соблюдении установленной процедуры. 

Обязательства, связанные с исполнением условий договоров купли-продажи и аренды земельного участка взаимно выполнены сторонами в полном объеме, здание передано в собственность истцу, истцом уплачены денежные средства, земельный участок передан по акту администрацией и принят арендатором, за его использование вносится арендная плата, нарушений прав участников сделки судом не установлено. 

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и договора аренды земельного участка, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворению не подлежат. 

Процедура приватизации здания вневедомственной охраны была проведена администрацией Мирного в соответствии с Положением «О порядке и условиях приватизации муниципального имущества Мирного», утвержденного Решением городского Совета депутатов Мирного от 29 октября 2014 года №77, принятого в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества, ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Устава Муниципального образования «Мирный», посредством продажи муниципального имущества без объявления цены с закрытой формой подачи предложений о цене в запечатанных конвертах. 

Постановлением главы администрации Мирного был утвержден указанный способ приватизации, срок и порядок проведения, постановление было опубликовано в официальных средствах массовой информации (л.д.77-83).

По результатам торгов покупателем был признан ФИО1, предложивший наибольшую цену за отчуждаемый объект (л.д.87-89).

Процедура подведения итога продажи муниципального имущества зафиксирована в протоколе, утвержденным комиссией от 18 декабря 2015 года, о чем истцу было направлено извещение 21 декабря 2015 года (л.д.90).

Таким образом, продажа муниципального имущества здания вневедомственной охраны проведена в соответствии с законом, уполномоченным органом и в пределах его компетенции, нарушений при осуществлении данной процедуры не установлено, в связи с чем исковые требования о признании торгов не состоявшимися являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. 

Поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат, с ответчика на основании ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета, отсрочка уплаты которой ему была предоставлена при подаче иска в размере 15700 руб. 01 коп. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, 

решил:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к администрации Мирного о расторжении договора купли-продажи № *** от 13 января 2016 года, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на здание вневедомственной охраны *** от 20 февраля 2016 года, расторжении договора аренды земельного участка №*** от 15 апреля 2016 года на земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, г.Мирный, ул.*** площадью 6985 кв.м., для размещения здания вневедомственной охраны, взыскании денежной суммы, уплаченной по договору купли продажи здания в размере 1 500 001 рублей, признании торгов от 18 декабря 2016 года по продаже муниципального имущества: здание вневедомственной охраны, площадью 512,3 кв.м., расположенное по адресу: Архангельская область, г.Мирный, ул.*** несостоявшимися. 

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мирнинский городской суд Архангельской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 23 июня 2017 г.

Председательствующий Агеев Д.А.