Дело № 2-4127/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 декабря 2017 года город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего Пантелеевой И.Ю.

при секретаре Караульновой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО9 о признании договора купли-продажи недействительным, исключении регистрационной записи договора купли-продажи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились в суд с иском к ФИО9 о признании договора купли-продажи недействительным, исключении регистрационной записи договора купли-продажи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование требований указано, что истцы являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома № по ул. П. в г. П..

Собственником нежилого строения – гаража с КН №, расположенного на земельном участке с КН №, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома, на основании договора купли-продажи здания от **.**1997, заключенного с Муниципальным учреждением Управление микрорайона № 2 г. Пскова, является ФИО9

Согласно названному договору Муниципальное учреждение Управление микрорайоном № 2 г. Пскова в лице директора ФИО10 продало ФИО11 здание склада площадью 73,8 кв.м, расположенное возле дома № на ул. П.в г. П. за 9000000 рублей.

Поскольку договор купли-продажи заключен до введения в действие закона о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, он подлежал нотариальному удостоверению, с внесением на данный документ соответствующей записи нотариуса.

Однако в нарушение требований закона на договоре отсутствует нотариальное удостоверение, что влечет ничтожность сделки.

Кроме того, Муниципальное учреждение Управление микрорайоном № 2 г. Пскова право на продажу имущества, без распоряжения Администрации г. Пскова не имело, так как являлось муниципальным учреждением, и имущество находилось на праве оперативного управления; поскольку в регистрационном деле Управления Росреестра отсутствует согласие собственника, то фактически сведения о том, что спорное здание находилось в собственности Администрации г. Пскова не представлены.

Исходя из материалов инвентаризации БТИ по многоквартирному дому № по ул. П. в г. П., с момента постройки в 1960 году жилого дома строение под литерой «В» входило в состав домовладения.

Поскольку спорное строение, расположено на земельном участке (категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под многоквартирный жилой дом, площадью 1507 кв.м, правообладатель: собственники помещений многоквартирного дома), который поставлен на кадастровый учет **.**.2012, сформирован на основании утвержденной Постановлением Администрации г. Пскова № от **.**2012 года схемы расположения земельного участка, считают, что оно принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома в силу закона, а Муниципальное учреждение Управление микрорайоном № 2 г. Пскова право на отчуждение помещения не имело.

Следовательно, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Кроме того, по мнению истцов, нарушен порядок проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект, поскольку Муниципальное учреждение Управление микрорайоном № 2 г. Пскова ликвидировано в 2010 году.

С учетом изложенного, на основании ст. 166 ГК РФ, истцы просят признать недействительным договор купли-продажи здания склада (гараж), площадью 73,8 кв.м, расположенного возле дома № на ул. П. в г. П., от **.**.1997, заключенный между Муниципальным учреждением Управление микрорайона № 2 г. Пскова и ФИО11 ввиду ничтожности. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись от **.**2016 № договора купли-продажи от **.**.2016. Истребовать спорное нежилое помещение с КН № из чужого незаконного владения ФИО11 в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома № по ул. П. в г. П..

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в суд не явились; о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 - ФИО12 исковые требования поддержала; указала, что срок исковой давности не пропущен; требования заявлены об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем срок исковой давности начинает течь с того момент, когда собственник узнал о своем нарушенном праве, то есть в ходе судебного разбирательства по иску ФИО9 о признании права собственности и разделе земельного участка, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома. Полагала, что нежилое помещение ни на праве хозяйственного ведения или оперативного управления МУ УМР № 2 г. Пскова не принадлежало, фактически спорным имуществом незаконно распорядились.

Ответчик ФИО9 в суд не явилась; ее представитель ФИО13 иск не признала; представила письменные возражения, в которых указала, что заявленные исковые требования не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. Истцами предъявлено требование о признании сделки недействительной, в качестве основания указана ст. 166 ГК РФ. В обоснование ничтожности оспариваемого договора ссылаются на несоблюдение нотариальной формы договора. При этом, оспариваемый договор составлен в письменной форме, подписан уполномоченными лицами, содержит все существенные условия, позволяющие в полной мере идентифицировать передаваемое по договору недвижимое имущество. Законом, действующим на момент заключения договора, предметом которого является нежилое здание склада, обязательная нотариальная форма не установлена; более того, стороны при его заключении решение о необходимости нотариального удостоверения не принимали. Кроме того, спорный договор полностью исполнен сторонами, требуемые денежные средства оплачены покупателем. Возможность государственной регистрации перехода права собственности на проданное имущество не утрачена, несмотря на то, что продавец ликвидирован. Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО11 в установленном законом порядке, с внесением соответствующей записи о регистрации в сведения ЕГРП. Отсутствие сведений о принадлежности данного объекта не свидетельствует о недобросовестности МУ УМР № 2 г. Пскова. Поскольку отсутствуют основания для признания оспариваемого договора ничтожной сделкой, требование о применении двусторонней реституции в порядке ст. 167 ГК РФ также не может быть удовлетворено. Кроме того, заявляет о пропуске истцами срока исковой давности при предъявлении требований о признании недействительным договора купли-продажи здания склада, заключенного между МУ УМР №2 г. Пскова и ФИО9 **.**1997, исключении из ЕГРН регистрационной записи, истребовании нежилого здания из чужого незаконного владения. Поскольку истцами при предъявлении требований пропущен установленный законом срок исковой давности, у истцов отсутствуют правовые основания для возникновения права на здание.

Представитель третьих лиц – Управления по градостроительной деятельности Администрации г. Пскова, Администрации города Пскова и Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пскова ФИО14 исковые требования не поддержал, в том числе и по основаниям пропуска срока исковой давности. Указал, что представленные документы право собственности истцов на спорный объект не подтверждают. Полагал, что документы в отношении собственника спорного объекта имелись, однако до настоящего времени они не сохранились, так как архив КУМИ г. Пскова частично утерян, и восстановить их не представляется возможным. При таких обстоятельствах невозможно установить наличие у МУ УМР № 2 г. Пскова права им распорядиться. Исходя из реестра, спорное имущество муниципальной собственностью не являлось, но объективная информация по данному вопросу фактически отсутствует по уважительным причинам.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Псковской области в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Третьи лица ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 в суд не явились; о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, а также дело № Псковского БТИ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что дом № по ул. П. в г. П. 1960 года постройки. 

**.** 1997 года между Муниципальным учреждением Управление микрорайона № 2 г. Пскова и ФИО11 заключен договор купли-продажи здания склада (гараж), площадью 73,8 кв.м, расположенного возле дома № на ул. П. в г. П. /л.д. 17/.

Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО11 **.**.2016 в установленном законом порядке, с внесением соответствующей записи о регистрации в сведения ЕГРП /л.д. 18/.

Истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме № по ул. П. в г. П., в частности: ФИО1 - жилого помещения №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**2014 /л.д. 29/, ФИО2 - жилого помещения №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**2015 /л.д. 30/, ФИО3 - жилого помещения №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**2015 /л.д. 31/, ФИО4 - жилого помещения №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**.2010 /л.д. 32/, ФИО5 - жилого помещения №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**.2013 /л.д.33/, ФИО6 - жилого помещения №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**.2013 /л.д.34/, ФИО7 - жилого помещения №, к. №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**2014 /л.д.36/, ФИО8 - жилого помещения №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от **.**2008 /л.д.35/.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции от 12.08.1996) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ (в редакции, действующей на 1997 г.) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С основаниями ничтожности оспариваемого договора, заявленными истцами, о несоблюдении требований закона о нотариальной форме сделки и государственной регистрации сделки суд не соглашается по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Согласно ст. 550 ГК РФ (в редакции, действующей на 1997 г.) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Поскольку спорный договор заключен после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, но до момента введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на него распространяются ранее действовавшие требования законодательства о форме сделки и порядке регистрации договора.

Ранее действовавшее законодательство (ст. 239 ГК РСФСР) предусматривало обязательную нотариальную форму для договоров купли-продажи жилых помещений.

Спорный договор не являлся договором купли-продажи жилого помещения. В нем указано о продаже и покупке здания склада, имеющего нежилое назначение. Следовательно, спорный договор являлся договором купли-продажи нежилого помещения и не требовал соблюдения нотариальной формы.

До введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодательством была предусмотрена необходимость регистрации в органе БТИ договоров купли-продажи жилых помещений (Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 года N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда", Инструкция о порядке регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утв. Приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 N 380); на договоры купли-продажи нежилых помещений требование об обязательной регистрации в органах БТИ не распространялось.

Исходя из положений ст. 554 ГК РФ, предусматривающей, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основе исследованных доказательств суд приходит к выводу, что сторонами соблюдена письменная форма договора купли-продажи, согласованы его существенные условия, в том числе о сторонах, предмете, содержащем описание объекта недвижимости, цене сделки.

При таких обстоятельствах, исходя из вышеназванных норм права, принимая во внимание, что договор сторонами исполнен, имущество передано продавцом и эксплуатируется покупателем с даты его подписания (**.**.1997), право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО11 в установленном законом порядке, с внесением соответствующей записи о регистрации в сведения ЕГРП, суд находит требование о признании оспариваемого договора недействительным не подлежащим удовлетворению.

Следовательно, требование о применении двусторонней реституции в порядке ст. 167 ГК РФ также не может быть удовлетворено, поскольку отсутствуют основания для признания договора купли-продажи ничтожной сделкой.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Обращаясь в суд с требованиями о недействительности сделки, сторона истцов также сослалась на то, что МУ УМР № 2 г. Пскова, ликвидированное в последующем, без законных оснований реализовало здание по договору от **.**1997, в связи с чем оно подлежит истребованию из чужого незаконного владения ФИО9 в пользу собственников помещений многоквартирного дома.

Оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что доводы истцов об отсутствии у МУ УМР № 2 г. Пскова распоряжения Администрации города Пскова и права на отчуждение, а также о наличии на момент отчуждения спорного нежилого здания у собственников помещений в многоквартирном доме права собственности на данное имущество не доказаны, в связи с чем оно не может быть истребовано в пользу собственников помещений в многоквартирном доме. 

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). 

Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные "шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

По смыслу приведенных выше положений закона и нормативных актов отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Из материалов дела усматривается, что здание склада объектом, обслуживающим здание многоквартирного жилого дома, не являлось. 

Представитель истца в судебном заседании подтвердил тот факт, что данная недвижимость в пользовании жильцов никогда не находилась.

Согласно техническому паспорту помещение склада используются как самостоятельный объект.

Таким образом, нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошел кадастровый учет /л.д. 20/.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе техническую документацию дома, суд приходит к выводу о том, что нежилое здание, расположенное у дома № по ул. Пароменской П. в г. П., обозначенным литерой «В» имеет самостоятельное функциональное назначение, не является техническим, обслуживающим дом помещением, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, не включение спорного нежилого помещения в состав общего имущества собственников жилых помещений не ущемляет их права.

При таких обстоятельствах, суд считает, что отсутствуют основания для оспаривания договора купли-продажи нежилого помещения по мотивам отнесения его к общему имуществу жильцов дома.

Кроме названных выше оснований, суд отказывает в заявленных исковых требованиях и в связи с пропуском истцами срока исковой давности, о чем было заявлено представителем ответчика.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 196 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Установлено, что владение ответчиком спорным объектом началось в 1997 году и продолжается до настоящего времени.

Исходя из изложенного, суд признает, что истцы после возникновения права собственности при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав. 

Однако с настоящим исковым заявлением обратились лишь **.** 2017 года, пропустив установленный законом срок исковой давности.

Истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что заявленный срок ими пропущен по уважительным причинам, которые объективно исключали бы возможность своевременной подачи искового заявления. Оснований для восстановления пропущенного срока не имеется.

Поскольку в первоначальных требованиях истцов о признании недействительным договора купли-продажи от **.** 1997 года, истребовании имущества из чужого незаконного владения, судом было отказано, то суд находит требования об исключении регистрационной записи договора купли-продажи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО9 о признании договора купли-продажи недействительным, исключении регистрационной записи договора купли-продажи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Псковский областной суд через Псковский городской суд.

Судья /подпись/ И.Ю. Пантелеева

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2017 года.