Дело №2–765/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Большой Камень 17 декабря 2019 года

Шкотовский районный суд Приморского края

в составе председательствующего судьи Рогачевой А.В.,

при секретаре Павловой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Владстройзаказчик» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Владстройзаказчик», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома «Жилой комплекс в районе 

<

адрес>. Многоквартирный жилой 

<

адрес> автостоянкой. Коректировка». Пунктом 4.1 договора закреплена формула определения цены договора, которая им не оспаривается. Однако в нарушение ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при определении цены объекта не был применен понижающий коэффициент для исчисления площади балкона, установленный Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения и равный 0,3. Считает, что цена договора должна быть рассчитана следующим образом:

74 792 х (18,4 + 5,3 + 3,2 + 5,00 + (4,2х0,3=1,26) = 74792 х 33,16 кв.м. = 2 480 102,72 руб., 

где: 18,4 кв.м. – площадь комнаты; 5,3 кв.м. – площадь кухни; 3,2 кв.м. – площадь санузла; 5 кв.м. – площадь прихожей; (4,2х0,3=1,26) - площадь балкона с применением понижающего коэффициента; 33,16 кв.м. – общая приведенная площадь жилого помещения, рассчитанная в соответствии с ч.1 ст.5 ФЗ №. 

Вместе с тем, им оплачено по договору 2 700 000 руб., что на 219 897,28 руб. больше, чем при определении центы договора с применением понижающего коэффициента 0,3.

Кроме того, согласно пункту 3.3.3 договор № ответчик обязался передать ему объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Обязанность по уплате цены договора им исполнена своевременно и в полном объеме, однако в установленный договором срок объект долевого строительства ему не передан, обязательства по передаче объекта застройщиком исполнены лишь ДД.ММ.ГГГГ 

Претензия с предложением выплаты неустойки за нарушение предусмотренного указанным договором срока передачи объекта долевого строительства, а также возврате неправомерно полученной суммы по договору, полученная ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, оставлена последним без удовлетворения. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит (с учетом уточнения требований) взыскать с ответчика сумму в размере 219 897,28 руб., уплаченную сверх суммы, рассчитанной на основании нормативно-правового регулирования РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 26 494,61 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 100 692,17 руб., компенсацию морального вреда, расходы в размере 44 221,20 руб., которые он должен будет понести в будущем в связи с обязанностью уплаты налога на доходы физических лиц с вышеуказанных сумм, а также взыскать штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

В судебное заседание истец ФИО1, представитель истца ФИО2 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие. 

Согласно представленным дополнительным письменным пояснениям, истец обращает внимание, что до настоящего времени ответчик не произвел выплаты в части неоспариваемого размера неустойки – 109 620 руб. при наличии у него реквизитов и номера счета истца, которые доведены до сведения ответчика претензией. Затруднительное финансовое положение, на которое ответчик ссылается в обоснование невозможности выплаты неустойки, не подтверждено. Более того, ответчик осуществляет коммерческую деятельность, реализует жилые помещения. 

Представитель ответчика ООО «Владстройзаказчик» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ответчика указал, что цена договора была согласована при заключении договора и составляет 2 700 000 руб., НДС не облагается. При этом условиями договора установлено, что цена договора является фиксированной и не подлежит изменению; включает в себя затраты Застройщика на строительство квартиры, мест общего пользования в составе общего имущества, внешних и внутренних инженерных сетей, благоустройство прилегающей территории, выполнение работ по возведению балконов, лоджий, иных работ, необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. 

Обязанность применения именно расчета цены единицы площади и площади объекта долевого участия установлена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». При этом в силу ч.7 ст.8 вышеуказанного закона установлено, что для застройщиков, получивших разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, часть 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ применяется без учета изменений, внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом. Таким образом, к застройщикам, получившим разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ положения ч.1 ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ применяется в редакции от ДД.ММ.ГГГГ Согласно ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. То есть, законодатель предоставил право застройщику (имеющему разрешение на строительство, выданное до ДД.ММ.ГГГГ) самостоятельно избрать метод определения цены договора долевого участия – в виде указания фиксированной цены либо путем применения расчета с учетом понижающего коэффициента. 

С учетом даты выдачи разрешения на строительство – ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>» правомерно определил цену договора в качестве фиксированной суммы, необходимой для возмещения затрат на строительство, без использования формулы расчета цен и применения понижающего коэффициента, в связи с чем требования истца о взыскании разницы в ценах и убытков в виде необходимости в будущем оплаты НДФЛ с данной суммы не обоснованы и удовлетворению не подлежат. 

Рассчитанный истцом размер неустойки значительно превышает возможный размер убытков истца, поскольку просрочка передачи квартиры составила не более 2-х календарных месяцев. Поскольку неустойка должна быть направлена на восстановление прав, а не служить средством обогащения, просил применить ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки. Кроме того, указал на неверное исчисление истцом размера неустойки, которая с учетом периода нарушения исполнения обязательства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не превышает 109 620 руб. Просит учесть, что ответчик не отказывал истцу в добровольном урегулировании спора, указав в ответе на претензию на невозможность выплаты неустойки единовременно ввиду отсутствия денежных средств помимо денежных средств, размещенных на счетах эскроу. Вместе с тем, истец уклонился от получения направленного в его адрес ответа на претензию, на телефонные звонки не отвечал, в связи с чем урегулировать в досудебном порядке возникшую ситуацию не представилось возможным. Ссылаясь на данные обстоятельства, просит отказать в исковых требованиях в части взыскания штрафа либо уменьшить его в соответствии со ст.333 ГК РФ. 

Оценив доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 6 вышеназванного Федерального закона, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона).

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В абзаце втором пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства – принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно пункту 1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. 

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 в лице представителя ФИО2 и 

<

данные изъяты> (Застройщик) был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома «

<

данные изъяты> в районе 

<

адрес>. Многоквартирный жилой 

<

адрес> автостоянкой. Коректировка». 

Предметом договора являлось строительство многоквартирного дома и после завершения его строительства и ввода его в эксплуатацию передача в собственность ФИО1 однокомнатной квартиры, строительный №, общей проектной площадью 

<

данные изъяты>,1 кв.м., жилой проектной площадью 

<

данные изъяты> 

В соответствии с п.4.1 договора стоимость квартиры (размер долевого участия в строительстве) составляет 2 700 000 руб., НДС не облагается, исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади жилого помещения квартиры 74 792 руб. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Срок передачи ответчиком истцу объекта долевого строительства был установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ г. (п.3.3.3). 

Пунктом 7.1.7 договора установлено, что в течение 60 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 1-го квартала 2018 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи объекта долевого строительства при условии надлежащего и полного исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по договору. 

Сторонами предусмотрено, что в случае явной невозможности завершения строительства жилого дома в предусмотренный настоящим договором не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, застройщик обязан направить Участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части установленного договором срока, но не более чем на 3 месяца (п.ДД.ММ.ГГГГ). 

Обязанность по уплате цены договора истцом исполнена в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается ответчиком. 

Объект долевого строительства истцу ФИО1 передан ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства №. 

При разрешении данного спора, суд принимает во внимание, что стороны при заключении договора № от ДД.ММ.ГГГГ договорились, что истцу подлежит передаче квартира по цене 2 700 000 руб. Представитель истца подписал договор и в дальнейшем условия договора в установленном порядке не оспаривались, истец исполнил обязанность по внесению оплаты, впоследствии принял от ответчика объект долевого строительства по акту приема-передачи. 

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец в лице представителя добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры в размере 2 700 000 руб., и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Таким образом, довод истца о неправомерно полученной ответчиком суммы по договору в связи с неприменением понижающего коэффициента с учетом которого цена договора должна составлять 2 480 102,72 руб., а не 2 700 000 руб., не состоятелен, а требование о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы по договору удовлетворению не подлежат.

Поскольку вышеуказанное требование удовлетворению не подлежит, не имеется оснований и для взыскания в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате НДФЛ. 

Вместе с тем, судом установлен факт невыполнения застройщиков обязательств по передаче объекта долевого строительства его участнику в установленный пунктом 3.3.3 договора срок. При этом доказательства согласования изменения срока передачи истцу объекта долевого строительства суду не представлены.

Поскольку не позднее 

<

адрес> г., т.е. по ДД.ММ.ГГГГ включительно, объект долевого строительства не передан истцу, передача объекта состоялась лишь ДД.ММ.ГГГГ, при этом срок передачи истцу объекта в установленном порядке не изменялся, то за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит начислению и выплате неустойка. 

Согласно расчету неустойки, произведенному истцом, период просрочки – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, количество дней просрочки – 84, цена договора – 2 480 102,72 руб., размер неустойки – 100 692,17 руб.

При определении размера неустойки суд принимает во внимание цену договора, указанную в пункте 4.1, и составляющую 2 700 000 руб. 

Исходя из действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования 

<

данные изъяты>%, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет:

2 700 000 х 84 х 2 х1/300 х 7,25 = 109 620 руб. 

Учитывая конкретные обстоятельства дела, длительность неисполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры (84 дня), отсутствие сведений о том, что ответчик предпринял меры по согласованию изменения срока передачи объекта, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства о снижении неустойки.

Поскольку права истца как потребителя при оказании услуги по договору были нарушены, то суд применяет к данным отношениям также и Закон «О защите прав потребителей» (далее Закон) в части, не урегулированной специальным законом. Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат компенсация морального вреда за нарушение прав потребителя в силу ст. 15 Закона, а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в силу п. 6 ст. 13 Закона в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Руководствуясь принципами разумности и справедливости, принимая во внимание степень вины ответчика, степень и характер нравственных и физических страданий истца, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.

Размер штрафа, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона, с учетом взысканных сумм, составляет 62 310 руб. ((109 620 руб. + 15 000 руб.) : 2).

Принимая во внимание обстоятельства дела, длительность неисполнения обязательства, отсутствие исключительности данной просрочки, оснований для снижения суммы штрафа суд не усматривает. При этом направление ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу предложения о выплате неустойки в рассрочку не свидетельствует о наличии таких оснований, более того, до настоящего времени такая неустойка истцу не выплачена. 

Итого в пользу истца подлежит взысканию:

109 620 + 15 000 + 62 310 = 186 930 руб. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этой связи сумма государственной пошлины в размере 3 692 руб. (3 392 руб. + 300 руб.) подлежит взысканию с ответчика в бюджет городского округа Большой Камень Приморского края.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 -199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Владстройзаказчик» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Владстройзаказчик» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 109 620 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 62 310 руб., всего 186 930 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «Владстройзаказчик» в доход бюджета городского округа Большой Камень Приморского края государственную пошлину в размере 3692 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд с подачей жалобы в Шкотовский районный суд в течение месяца со дня составления решения в его окончательной форме, то есть в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

Решение изготовлено с применением компьютера.

Судья А.В. Рогачева