№2-206(2)/2020

УИД 64RS0034-02-2020-000375-48

РЕШЕНИЯ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2020 года с. Воскресенское

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Судоплатова А.В.,

при секретаре Мазановой Ю.Ф.,

с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Территория», ФИО4 о признании незаконным выдела земельной доли сельскохозяйственного назначения, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и восстановлении права общей долевой собственности на исходный земельный участок, 

установил:

ИП ФИО5 КФХ ФИО3 обратилась с иском к ответчикам с вышеуказанным иском, в котором просила суд: признать незаконным выдел ФИО4 1/70 земельной доли из земельного участка площадью 1207000 кв.м. с кадастровым номером № признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 71000 кв.м. с кадастровым номером № заключенный между ФИО4 и ООО «Территория», применив последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участка с кадастровым номером № и о первоначальном участнике общей долевой собственности за ФИО4; исключить и Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении (координатах характерных точек) границ земельного участка площадью 71000 кв.м. с кадастровым номером №. Мотивировав свои требования тем, что является собственником 6/70 долей в праве общей долевой собственности земельного участка общей площадью 1136000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с\с 

<

адрес>, с кадастровым номером № (в результате выдела земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №). Другими участниками общей долевой собственности являются ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО17, по 1/70 доли в праве общей долевой собственности. Между вышеперечисленными собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности и ФИО3 22.06.2015 г. был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей. 12.08.2015 г. между ФИО3 и ИП ФИО18 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № на срок до 22.05.2020 г. С момента заключения договора аренды земельного участка от 22.06.2015 г. ФИО3 свои обязательства по выплате арендных платежей перед ФИО4 исполняла добросовестно. Поскольку в установленный договором аренды земельного участка от 22.05.2015 г. полугодичный срок до истечения договора, ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть соглашение, в связи с чем, истец стала подготавливать пакет документов для заключения нового договора аренды земельного участка на условиях предыдущего. В начале июня 2020 г. истец на сайте Росреестра получила информацию об образовании земельного участка с кадастровым номером №. После получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.06.2020 г. ФИО3 стало известно, что ФИО4, являющийся собственником 1/70 земельной доли земельного участка в праве общей долевой собственности, произвел выдел земельного участка в счет своей земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего образовался земельный участок площадью 71000 кв.м. с кадастровым номером №. Правообладателем земельного участка с кадастровым номером № является ООО «Территория». Ссылаясь на положения ст.252 ГК РФ ст. 11.2 п.4, п. 5, ст.ст. 13, 14 Закона РФ «Об обороте сельскохозяйственных земель» истец считает, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Истец указывает, что ответчик ФИО4, выразивший согласие на передачу в аренду ФИО3 находящийся в общей долевой собственности земельный участок, заключив договор аренды от 22.05.2015 г., установленную процедуру выдела земельного участка в счет земельных долей не исполнил, он к арендатору с просьбой дать согласие на такой выдел не обращался и такого согласия не получал. В нарушение действующего соглашения и норм действующего законодательства ФИО4 продал незаконно выделенную земельную долю из принадлежащего истцу и другим собственникам земельного участка иному лицу – ООО «Территория», которое в свою очередь знало или должно было знать об основаниях недействительности как выдела ФИО4 земельной доли, так и последующего заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Исходя из положений ст.ст. 12, 167, 168 ГК РФ ФИО3 считает необходимым осуществить защиту нарушенных прав путем восстановления положения существовавшего до нарушения права. 

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержал, дав пояснения аналогичные содержащимся в иске. Кроме того, возражал против применения судом сроков исковой давности. Обратил внимание, что о нарушении своего права по смыслу ст.200 ГК РФ и разъяснениям данных в Постановлении Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. №43 ФИО3 узнала только после получения выписки и ЕГРН от 23.06.2020 г. о земельном участке с кадастровым номером №. Действия ответчика ФИО4, признавшего иск в суде, не только не уведомившего истца о намерении произвести выдел земельного участка, но продолжавшего регулярно получать арендную плату, не вызвали сомнения истца в изменении арендодателя, в связи с произведенным выделом земельного участка. Согласно уведомления полученного ФИО3 в сентябре 2020 г., ООО «Территория» заявило об одностороннем отказе от заключенного договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 22.06.2015 г. Считает, что в действиях ООО «Территория», заключавшихся в том числе и не уведомлении истца о перемене лиц в обязательстве, последующем отказе от заключения договора аренды, присутствуют заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. (т. 3 л.д. 57-59)

Представитель ответчика ООО «Территория» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. Заявила ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности. В своих возражениях на иск показала, что 10.12.2014 г. ФИО4 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО14 распорядиться принадлежащей ему 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Следовательно, выдавая доверенность сроком на 3 года ФИО14 с правом отчуждения, принадлежащего ему имущества, которая не отозвана, ФИО4 выразил свою волю на создание правовых последствий после заключения ФИО14 сделки от его имени. Земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и в 2015 году принадлежал на праве общей долевой собственности более чем 5 участникам долевой собственности. В целях реализации права ФИО4 на выделение земельного участка в счет земельной доли, ФИО14 как его представитель, обратился к кадастровому инженеру ФИО23, который подготовил проект межевания земельных участков. 09.12.2015 г. кадастровым инженером в газете «Регион 64» размещено извещение, содержащее подробные сведения о местоположении и площади выделяемого земельного участка, а также сообщение о возможности ознакомления с подготовленным проектом межевания земельных участков и направления возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого участка, в течениеи 30 дней со дня опубликования извещения. Поскольку возражений относительно проекта межевания в названный срок не поступили, о чем кадастровым инженером составлено соответствующее заключение, ФИО4 выделил земельный участок в счет принадлежащей ему доли из земельного участка с кадастровым номером №. 18.01.2016 г. выделенный земельный участок ФИО4 с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет. 29.01.2016 г. право собственности ФИО4 на выделенный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. 04.02.2016 г. ООО «Территория» заключило с ФИО4, в лице его представителя ФИО14, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, о чем 12.02.2016 г. в ЕГРН внесена соответствующая запись. Полномочия сторон на совершении сделки проверены государственным регистратором в процессе совершения регистрационных действий. Ранее, 22.05.2015 г. ФИО3 и собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, заключили договор аренды при множественности лиц со стороны арендодателей сроком на 5 лет. Несмотря на выданную ФИО14 доверенность с правом продажи выделенного земельного участка, ФИО4 также подписал указанный договор аренды со стороны арендодателя. При этом, ФИО4 не уведомил ФИО14 о подписании им указанного договора аренды, выданную нотариальную доверенность в установленные законом порядке не отозвал. ФИО3 24 и 26 июня 2015 года заключила с ФИО25, ФИО15 и ФИО16, в лице их представителя ФИО19, договоры купли продажи земельных долей по 1/70 доли у каждого в праве общей долевой собственнсти на земельный участок с кадастровым номером №, о чем 07.07.2015 г. в ЕГРП внесены соответствующие записи. Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи от 04.02.2016 г. между ФИО4 и ООО «Территория» земельный участок с кадастровым номером № обременен правом аренды, при этом, сведениями о получении ФИО20 согласия на выдел земельного участка арендатора, ответчик ООО «Территория» не располагает. Между тем, отсутствие такого согласия арендатора на выдел земельного участка не является препятствием для реализации собственником своих прав. Выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения и договор купли-продажи являются оспоримыми сделками, исходя из чего, срок исковой давности в соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ составляет 1 год, который следует исчислять с публикации сообщения в средствах массовой информации об извещении всех участников общей долевой собственности земель сельскохозяственного назначения о выделе земельного участка одним из них в счет земельной доли, т.е. с 09.12.2015 г. Однако, свои возражения ФИО3, равно как и другие участники долевой собственности в установленном порядке не направила, выдел ФИО4 земельного участка в установленном порядке и сроки не оспорила. Впоследствии, 28.03.2018 г. ФИО3 также приобрела 2/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок №, поэтому о заключении сделки купли-продажи между ФИО4 и ООО «Территория» узнала не позднее 28 марта 2018 г. Факт получения выписки, содержащий сведения о составе участников общей долевой собственности, подтвердил и представитель истца в судебном заседании. ФИО3 являясь с одной стороны арендатором земельного участка, с другой стороны одним из участником в праве общей долевой собственности, при этом добросовестно уплачивая налоговые платежи, включая земельный налог, заключая сделки в период с 2015 по 2018 годы обладала информацией о выделении земельного участка в счет доли и его продажи ФИО4, и могла обратиться за подтверждением соответствующей информации о переходе прав на земельный участок в орган регистрации. Наличие каких-либо объективных причин, препятствующих истцу как лицу, ведущему хозяйственную деятельность, запросить и получить данные из ЕГРН не представлено. Исходя из представленных истцом возражений на заявление о применении срока исковой давности следует, что полученная в 2018 году ФИО3 выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № не содержит сведений о правообладателях выделенного ФИО4 земельного участка с кадастровым номером № и, поэтому срок исковой давности не пропущен. Однако, ответчик полагает данные доводы необоснованными, поскольку ФИО3 должную осмотрительность не проявила. Соответствующие сведения при приобретении ей земельных долей в спорном земельном участке не истребовала, за защитой своих нарушенных прав как арендатора земельного участка не обратилась, в связи с чем, должна нести риски неблагоприятных последствий своего бездействия, в том числе в виде пропуска срока исковой давности. В период аренды земельного участка ООО «Территория» не чинило никаких препятствий ФИО3 в использовании принадлежащему ему земельном участке, и при этом несло бремя содержания земельного участка в виде уплаты земельного налога. Отказ от договора аренды, продленного на неопределенный срок, в порядке абз. 2 п.2 ст.610 ГК РФ является правом собственника объекта недвижимого имущества, и не может свидетельствовать о злоупотреблении ООО «Территория» своими правами. (т.3 л.д. 64-71, 103-104, 149-152)

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО21 в судебное заседание не явились. В своем письменном заявлении ФИО4 исковые требования признал в полном объеме, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Конкретизировал, что платежи по договору аренды от 22.05.2015 г. за все периоды его действия, вплоть по 2019 г. им получены в полном объеме. (т.3 л.д. 40)

В предыдущем судебном заседании ФИО21 представляя интересы ФИО4 также признал исковые требования. В своих пояснениях сообщил, что ФИО4 действительно выдавал доверенность ФИО14 для оформления последним документов на земельный участок, при этом не намереваясь осуществлять выдел доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения. 

Третьи лица ФИО9, ФИО8, ФИО11, ФИО7, ФИО6, ФИО13, ФИО17, ФИО22, ФИО12, ИП ФИО18 в судебное заседание не явились, представили заявления в которых исковые требования поддержали, а судебное разбирательство просили провести в их отсутствие. (т.3 л.д. 2-11)

Представитель третьего лица – Администрации Воскресенского муниципального района по доверенности ФИО26 в судебное заседание не явилась, просила судебное заседание провести в ее отсутствие. (т.1 л.д. 59, т.3 л.д. 23). 

Третье лицо ФИО27 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен. 

Кадастровые инженер ФИО23 в судебное заседание не явился по причине загруженности на работе, просил провести судебное заседание в его отсутствие, о чем представил соответствующее заявление. (т.3 л.д. 56)

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В силу ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 11.1. Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Статья 12 ГК РФ предусматривает, что защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Аналогичные нормы, регламентирующие возможность восстановления нарушенных прав на земельный участок посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права, содержатся в ст. 60 ЗК РФ.

Статья 1 ЗК РФ предусматривает в качестве основных принципов регулирования земельных правоотношений следующие: учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю; приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Указанные принципы должны соблюдаться при владении, пользовании распоряжении земельными участками независимо от того, к какой форме собственности относится земельный участок.

Статья 7 ЗК РФ (пункты 1-2) устанавливает, что земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Процедура постановки земельных участков на кадастровый учет до 01.01.2017 года регламентировалась Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (действовавшим на момент проведения межевания земельных участков ответчика) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Закона постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

В силу ч. 1 ст. 35 Закона кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом.

Результатом кадастровых работ индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования (ст. 37 Закона).

В судебном заседании установлено, что 22.05.2015 г. между ФИО3 и собственниками земельных долей земельного участка находящегося в общей долевой собственности был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц со стоны арендодателей сроком на 5 лет. По указанному договору арендодатели ФИО6, ФИО7, ФИО28, ФИО28, ФИО8, ФИО9, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО33, ФИО13, ФИО17 являющиеся собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельскохозяйственной продукции, с кадастровым номером № общей площадью 4970000 кв.м., расположенный: 

<

адрес> (в результате выдела земельных участков с кадастровыми номерами №) передали ФИО3 данный земельный участок, который был осмотрен последней до заключения договора. Согласно договора аренды ФИО3 обязалась ежегодно не позднее 20 декабря текущего года выплачивать арендные платежи размер которых для 1/70 доли (7,1 га) в праве общей долевой собственности составляет 700 кг зернофуража и 20 л подсолнечного масла, по сложившимся среднестатистическим ценам третьего квартала текущего года. По условиям договора арендатор также имеет право использовать земельный участок только для производства сельскохозяйственной продукции, на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже в первоочередном порядке перед другими лицами. (п. 4.3 договора) В свою очередь по п.4.2 арендодатели обязаны не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора и обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или первоочередного права выкупа земельных долей перед другими лицами. Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендодатель может сдавать участок или его часть в субаренду. Из пункта 5.4 договора следует, что договор пролонгируется на тот же срок, если за полгода до истечения срока договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении. (т.2 л.д. 353-358)

В период действия договора аренды земельного участка 12.08.2015 г., между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО18 был заключен договор субаренды земельного с кадастровым номером № сроком по 22.06.2020 г., который наряду с первоначальным договором был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (т.3 л.д. 377-379)

Также судом установлено, что ФИО3 по договорам купли-продажи от 26.06.2015 г. приобрела у ФИО29, ФИО25, ФИО24 по 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Кроме того, по договору купли-продажи от 08.12.2015 г. ФИО3 приобрела у ФИО33 1/70 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. (т.3 л.д. 384-387)

Из нотариально удостоверенного договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 22.03.2018 г. ФИО31 и ФИО32 продали и передали ФИО3 принадлежащие им на праве общей долевой собственности по 1\70 доли в праве общей долевой собственности каждый на земельный участок с кадастровым номером №. (т.3 л.д. 390-392). 

Как следует из материалов реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером №, ФИО4, являясь собственником 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, выдал нотариальную доверенность ФИО14, которой уполномочил последнего подготовить все необходимые документы, заключить и подписать договор купли-продажи 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, за цену и на условиях по своему усмотрению зарегистрировать переход права собственности, получить причитающиеся доверителю деньги за проданное имущество, произвести выдел земельного участка, зарегистрировать право общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый паспорт земельного участка. (т.1 л.д. 63-107)

В результате кадастровых работ, проведенных по заказу ФИО14 кадастровым инженером ФИО23 был образован земельный участок путем выдела в доли ФИО4 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № При проведении согласования размера и местоположения границ, выделяемого в счет земельной доли, земельного участка, возражений в период с 09.12.2015 г. по 11.01.2016 г. не поступило. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка размещалась в издании «Регион 64» №226 (3785) от 09.12.2015 г. Проект межевания утвержден 

решение

м собственника земельной доли ФИО4 в лице представителя ФИО14 Согласно заключения кадастрового инженера земельный участок выделенный из права общей долевой собственности соответствует размеру доли ФИО4 и предельным размерам новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Образуемый земельный участок обеспечен доступом посредством земель (земельных участков) общего пользования. 

Право собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано за ФИО4 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской на основании заявления ФИО27 от 23.01.2016 г., действующего по доверенности. 

В соответствии договором купли-продажи от 04.02.2016 г. ФИО4 действуя в лице представителя ФИО27, продал и передал ООО «Территория» объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 71000 кв.м. для производства сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> …

Пунктом 1.4 договора купли-продажи от 04.02.2016 г. предусмотрено, что продаваемый земельный участок обременен правом аренды. Т.е., ООО «Территория» на момент заключения договора купли-продажи было достоверно известно об условиях договора аренды от 22.05.2015 г. 

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, полученной истцом 23.06.2020 г., правообладателями земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1136000 +/- 19507 кв.м. являются: ФИО10, ФИО9, ФИО13, ФИО12, ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО17 по 1/70 доли в праве общей долевой собственности, ФИО11 2/70 доли в праве общей долевой собственности, ФИО3 5/70 (т.1 л.д. 10-30)

Таким образом, ФИО3 являющейся в спорных правоотношениях также арендатором земельного участка, 23.06.2020 г. стало известно, что ФИО4, будучи собственником земельной доли в праве общей долевой собственности, произвел выдел земельного участка в счет своей земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего образовался земельный участок площадью 71000 кв.м. с кадастровым номером №, правообладателем которого является ООО «Территория».

На основании п. 2 ст. 252 ГК РЯ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях: 1) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 ЗК РФ, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 г. N 1196-О, от 29 января 2015 г. N 162-О, от 21 мая 2015 г. N 1197-О и от 25 февраля 2016 г. N 348-О).

Согласно положениям статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

На основании вышеизложенных норм права и установленных в судебном заседании обстоятельств следует, что ФИО34 являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и стороной договора аренды со множественностью лиц на стороне арендаторов от 22.05.2015 г. нарушил установленную процедуру выдела земельного участка в счет земельной доли, а именно он не обращался к ФИО3 как арендатору с просьбой дать согласие на такой выдел и такого согласия не получил. Данные действия ФИО34 повлекли за собой нарушения охраняемых законом интересов ФИО3 

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений п. 1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В нарушение вышеуказанных норм права ответчик ФИО4 продал незаконно выделенную земельную долю из принадлежащего истцу и третьим лицам на праве общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного по договору купли-продажи от 04.02.2016 г. ООО «Территория». 

Пунктом 2 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из положений п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы представителя ответчика о пропуске истцом годового срока исковой давности, установленного п.2 ст.181 ГК РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку судом установлено, что о нарушенном праве ФИО3 узнала только 23.06.2020 г. получив выписку из ЕГРН на спорный земельный участок. Кроме того, согласно сообщения и.о. руководителя Управления Федерально службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, на судебный запрос, выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № ФИО3 до 23.06.2020 г. не выдавалась. (т.3 л.д. 201-203)

Не могут быть приняты судом во внимания утверждения представителя ответчика о не проявлении ФИО3 должной осмотрительности связанной с реализацией ей своих прав как арендатора земельного участка, ведущего хозяйственную деятельность и как участника общей долевой собственности этого же земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом суд исходит из следующего. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как следует из разъяснений данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3 после заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.05.2015 г. выполняла свои обязательства перед арендодателями на протяжении всего срока действия договора, в том числе и перед ФИО4 Напротив, ФИО4 в нарушение вышеуказанных норм произвел незаконный выдел земельного участка, а также отступил от исполнения п. 4.3 договора предусматривающего выкуп земельных долей ФИО3 при их продаже в первоочередном порядке. ООО «Территория» как титульный владелец земельного участка фактически его не использовал в соответствии с целевым назначением, и никоим образом не проявлял себя в отношении спорного земельного участка в качестве законного владельца. Доказательств этому не представлено. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе и тем, что субарендатор ИП ФИО18 осуществлял хозяйственную деятельность на протяжении всего периода владения земельного участка с кадастровым номером 64:09:010201:754 и никто ему препятствий в этом не оказывал. 

При изложенных обстоятельствах и положениях законодательства, регулирующего спорные правоотношения, с учетом анализа представленных в материалы дела доказательств в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и удовлетворении иска ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Территория», ФИО4 в полном объеме. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию в долевом порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 руб. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Территория», ФИО4 о признании незаконным выдела земельной доли сельскохозяйственного назначения, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и восстановлении права общей долевой собственности на исходный земельный участок, - удовлетворить.

Признать незаконным выдел ФИО4 1/70 земельной доли из земельного участка, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, общей площадью 1207000 кв.м. с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 71000 кв.м., категория: земели сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, заключенный 04.02.2016 г. между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Территория» и применив последствия недействительности сделки возвратить стороны в первоначальное положение, восстановив в ЕГРН сведения о земельном участка с кадастровым номером №, первоначальном участнике общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 1207000 кв.м. с кадастровым номером № за ФИО4, исключив из ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 450 (четыреста пятьдесят) руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Территория» в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 450 (четыреста пятьдесят) руб. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Саратовский районный суд Саратовской области. 

Судья подпись А.В. Судоплатова 

Копия верна: судья А.В. Судоплатов 

Секретарь Ю.Ф. Мазанова