к делу № 2-1707/2024

УИД № 23RS0003-01-2024-002231-75

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

(заочное)

г-к Анапа 11 июля 2024 года 

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Шегян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ича к ФИО1, ФИО2, несовершеннолетнему ФИО3 в лице его законного представителя ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, несовершеннолетнему ФИО3 в лице его законного представителя ФИО2, в котором просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от 12 мая 2023 года, заключенный между ФИО4 ичем и ФИО1, ФИО2, ФИО3; Аннулировать запись регистрации о переходе права собственности на переданное ответчикам по договору купли-продажи от 12 мая 2023 года недвижимое имущество - квартиру по адресу: 

<

адрес>; Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на объект недвижимости и обязать их возвратить ФИО4 А.ичу полученное по Договору от 12.05.2023 г. недвижимое имущество -квартиру по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных исковых требований ФИО4 указал на то, что 12 мая 2023 года стороны в г-к Анапа заключили договор купли-продажи недвижимости, согласно п. 1 которого истец обязался передать ответчикам в собственность свою квартиру по адресу: 

<

адрес>. В свою очередь, ответчики обязались принять в общую долевую собственность указанную квартиру. Кроме того, ответчики обязались уплатить истцу за приобретение права собственности на квартиру денежную сумму в размере 4 850 000 руб. По смыслу п. 5 договора, после оформления права общей долевой собственности ответчики были обязаны совершить доплату в размере 4 791 798 руб. Право общей долевой собственности было оформлено в кадастре 18.05.2023 г., то есть более 10 месяцев назад, однако до настоящего момента денежные средства по договору от ответчиков не поступили. Истец 13 февраля 2024 г. направил ответчикам требование внести доплату в размере 4 791 798 руб. по реквизитам, указанным в п. 16 договора. Данное требование было направлено в соответствии с положениями ст. 165.1 ГК РФ исходя из деловой практики сторон посредством мессенджера Telegram по номеру №. Требование ответчиками было оставлено без удовлетворения, ответчики заявили, что подали документы на выплату и все одобрено. Между тем, данное высказывание опровергается сведениями АИС Фонда развития территорий, согласно которым ответчикам было отказано в выплате, при этом, сумма в заявке соответствует сумме доплаты по договору. Таким образом, из представленной информации следует, что доплаты по договору истец точно не получит. Переход права собственности от продавца к покупателю, а также ипотека в силу закона на переданный объект недвижимости 18 мая 2023 года зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Заключая договор купли-продажи, истец ФИО4 был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных объектов недвижимости, неполучение которых является ущербом, причиненным ему ответчиками. Поскольку неоплата покупателями имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб в связи с длительным неисполнением ответчиками обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики ФИО1, ФИО2, несовершеннолетний ФИО3 в лице его законного представителя ФИО2, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются расписки ФИО1, ФИО2 от 18.06.2024г в получении повесток на 11.07.2024г. Доказательств уважительности причин неявки ответчики суду не представили. Ходатайств об отложении слушания дела, о рассмотрении дела в отсутствие, возражений на иск – в суд не поступало.

В соответствии с ч.1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Принимая во внимание, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и должна соответствовать принципу добросовестности, ответчики надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, однако, в судебное заседание не явились и не представили доказательств уважительности причин неявки, суд приходит к выводу о возможности рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица - АИС Фонд развития территорий в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела третье лицо извещено надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, в этой связи суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Сторона по договору несовершеннолетний.

Представитель третьего лица- Управления по делам семьи и детей администрации муниципального образования г-к Анапа в судебное заседание не явился, от представителя ФИО5 поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления по делам семьи и детей администрации муниципального образования г-к Анапа, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 12.05.2023г. между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО1, ФИО2, несовершеннолетним ФИО3 в лице его законного представителя ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность и уплатить денежную сумму за квартиру жилой площадью 29,5 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес> (п. 1 договора).

Согласно п. 4 договора, стороны пришли к соглашению, что цена квартиры составляет 4850000 руб.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что по соглашению сторон расчет производится следующим образом: денежные средства в размере 58202 руб. оплачены покупателями за счет собственных денежных средств до подписания настоящего договора купли-продажи недвижимости пропорционально приобретаемым долям. Денежные средства в размере 4791798 руб. оплачиваются покупателями за счет средств бюджета Краснодарского края на основании государственного жилищного сертификата № 23-642785 о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.10.2022г. № 1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей г.Херсона и части Херсонской области, вынуждено покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории», выданного ГКУ КК «Кубанский государственный центр поддержки населения и развития финансового рынка» от 20.03.2023г. на реквизиты счета продавца, указанные в п. 16 настоящего договора, после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателей в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в порядке и сроки, установленные законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 6 договора, квартира приобретается покупателями в общую долевую собственность: ФИО1 – 1/3 доля, ФИО2 – 1/3 доля, ФИО3 – 1/3 доля.

Согласно п. 11 договора покупатели приобретают право общей долевой собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 12 договора предусмотрено, что квартира находится в обременении продавца «ипотека в силу закона» до полного расчёт с ним.

18 мая 2023 года на основании заключенного сторонами договора купли-продажи от 12.05.2023г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. За ФИО1, ФИО3, ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кадастровый № по 1/3 доли в праве общей долевой собственности за каждым (записи регистрации права от 18 мая 2023 года: №

Как следует из искового заявления и представленных по делу доказательств, покупателями до настоящего времени не произведена оплата по договору купли-продажи от 12.05.2023г. в сумме 4791798 руб.

При этом, решением ГКУ КК «Кубанский государственный центр поддержки населения и развития финансового рынка» от 06.06.2023г. ФИО1 предоставлена социальная выплата на приобретение жилого помещения на основании государственного жилищного сертификата 23-642785 в размере 4 791 798 рублей путем перечисления социальной выплаты в размере 4 791 798 рублей для оплаты жилого помещения по договору купли-продажи.

Однако, 01.11.2023г. ГКУ КК «Кубанский государственный центр поддержки населения и развития финансового рынка» принято решение об отмене ранее принятого решения о перечислении социальной выплаты и о возврате заявления о перечислении социальной выплаты.

В соответствии со ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.454 ГК РФпо договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст.456 ГК РФпродавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст.485 ГК РФпокупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст.486 ГК РФпокупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 ст.486 ГК РФ).

Согласно ст.488 ГК РФв случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(статья 130).

Пунктом 1 статьи555ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст.307 ГК РФв силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.46 КонституцииРФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Частью 1 ст.3ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Статья11 ГК РФпредусматривает, что защите подлежит лишь нарушенное право. При этом способ восстановления нарушенного права должен соответствовать объему такого нарушения. В силу положений ст.12 ГК РФзащита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков, прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотреннымизаконом.

В силу принципа состязательности сторон (ст.12ГПК РФ) и требований ч. 1 ст.56, ч. 1 ст.68 ГПК РФкаждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч.2 ст. 195 ГПК РФ). 

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства во взаимосвязи с нормами материального и процессуального закона, суд приходит к выводу о том, что поскольку покупателями не произведена оплата по договору купли-продажи в размере 4 791 798 руб., при этом, в предоставлении социальной выплаты на приобретение жилья ФИО1 отказано, исполнение покупателями обязательств в соответствии с условиями договора от 12.05.2023г. в настоящее время не представляется возможным. 

Согласно п.п 1 п. 2 ст.450 ГК РФпо требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной по решению суда договор может быть изменен или расторгнут. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание, что предусмотренная договором цена недвижимости покупателями не выплачена в пользу продавца, указанное является существенным нарушением условий договора купли-продажи, причинило продавцу ущерб и он в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, следовательно, имеются основания для расторжения заключенного сторонами договора в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, а потому суд находит заявленные ФИО4 исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей1102,1104Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст. ст.1102,1104 ГК РФлицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с п.2 ст.453 ГК РФпри расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Решение суда о возвращении имущества продавцу является основанием для обратного перехода права собственности к продавцу, сопровождающегося новым актом государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей1102,1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку договор купли-продажи от 12.05.2023г. подлежит расторжению, производные исковые требования ФИО4 о возвращении полученной покупателями по договору купли-продажи квартиры в пользу продавца, прекращении их права собственности с аннулированием записей о регистрации права собственности ответчиков в отношении данного объекта недвижимости- также подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.194-198, 234-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 ича к ФИО1, ФИО2, несовершеннолетнему ФИО3 в лице его законного представителя ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 12 мая 2023 года, заключенный между продавцом ФИО4 ичем и покупателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 в лице его законного представителя ФИО2 в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры по адресу: 

<

адрес>

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 в лице его законного представителя ФИО2 возвратить ФИО4 А.ичу полученный по договору купили-продажи от 12.05.2023 г. объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 в отношении объекта недвижимости - квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Аннулировать записи регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры по адресу: 

<

адрес>, переданного от ФИО4 ича к ФИО1, ФИО2, ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимости от 12 мая 2023 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий- подпись.

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья Кашкаров С.В. ___________________

Секретарь Шегян Р.Р. __________ 

«______» ________________ 2024 г.

Определение \ решение \ постановление \ приговор не вступило в законную силу

«____» _________________ 2024 года

Секретарь Шегян Р.Р.______________

Подлинник определения \ решения \ постановления \ приговора находится в материалах дела 

№ 2-1707/2024 УИД № 23RS0003-01-2024-002231-75

Анапского городского суда

Краснодарского края