УИД № 25RS0010-01-2022-003781-16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № 2-358/2024

«15» мая 2024 года г. Находка Приморского края

Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Колмыковой Н.Е., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Элита Плюс» о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГ. между арендодателем ФИО7 и ООО «Элита Плюс» был заключён договор аренды нежилого помещения по 

<

.........>, номера на поэтажном плане 1-8 (лит. IV). Затем ДД.ММ.ГГ. к названному договору было подписано Дополнительное соглашение о смене арендодателя в связи со сменой собственника помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., заключённого между ней (истицей) и ФИО7 и акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГ., согласно пункту 3 которого, помещения находятся «в исправном состоянии и надлежащем виде».

ДД.ММ.ГГ. между ней, как арендодателем, и арендатором ООО «Элита Плюс» было подписано Дополнительное соглашение № о расторжении вышеуказанного договора аренды, согласно пункту 2 которого, арендатор обязался ДД.ММ.ГГ. передать ей помещение по акту приёма-передачи в исправном состоянии.

ДД.ММ.ГГ. во время приёма-передачи помещения ею были выявлены множественные повреждения стен, потолка, дыры в гипсокартонной отделке стен, межкомнатной двери, линолеуме, местами отсутствовал плинтус, на линолеуме огромные ржавые пятна в местах прежнего нахождения оборудования арендатора, в связи с чем дальнейшая эксплуатация помещений стала невозможной, т.к. требуется ремонт. Вместе с тем, согласно вышеуказанному договору аренды от ДД.ММ.ГГ., в обязанности арендатора входит: обеспечивать сохранность систем коммуникаций и помещения (п. 3.2.2), производить за свой счёт текущий ремонт помещения (п. 3.2.9). 

Таким образом, арендатором были нарушены условия договора и причинён ей материальный ущерб.

Кроме того, пунктами договора установлены обязанности арендатора в части оплаты за отопление нежилого помещения. Так, в силу п.п. 3.2.6, 3.2.7 договора аренды обязанность по своевременному внесению платы за эксплуатационные и коммунальные услуги лежит на ответчике. Однако ответчиком указанные платежи произведены не были, в связи с чем, ей пришлось погасить перед КГУП «Примтеплоэнерго» задолженность, которая образовалась за период с октября 2021 по февраль 2022, в размере 112 045,07 руб. 

ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ. она направила ответчику претензию с требованием возместить ей ущерб, причинённый повреждением её имущества в сумме 379 256 рублей, приложив заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГ. об оценке ущерба, а также возместить расходы, связанные с погашением ею задолженности по отоплению в общей сумме 491 301,07 руб. Однако ответчик претензию не удовлетворил, в связи с чем, она была вынуждена обратиться с иском в суд.

В связи с вышеизложенным, истица просила суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму погашенной задолженности за отопление в размере 112 045,07 руб., а также ущерб за порчу её имущества в размере 379 256 руб. и расходы по оплате госпошлины при подаче иска в суд в размере 8 113,01 руб.

В судебном заседании представитель истца – адвокат ФИО9 (по ордеру), поддержал требования и доводы, изложенные в иске и дополнительно в их обоснование суду пояснил, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ. был заключён сроком на 11 месяцев. Истица стала арендатором в этом договоре после приобретения права собственности на это нежилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., поскольку, согласно действующему законодательству, при смене собственника не обязательно новому собственнику помещения подписывать договор аренды с действующим арендатором. Смена собственника арендуемого помещения не ведёт к автоматическому расторжению договора аренды. Кроме того, в рассматриваемом случае между ответчиком и предыдущим собственником нежилого помещения заключалось дополнительное соглашение к договору аренды от 10.06.2021г., по которому они согласовали смену арендодателя. Более того, сам ответчик, совершая арендные платежи истице с момента подписания дополнительного соглашения, подтвердил своё согласие с тем, что она является новым арендодателем арендуемого им нежилого помещения. 

В связи с расторжением сторонами ДД.ММ.ГГ. договора аренды нежилого помещения, ДД.ММ.ГГ. между ними был составлен акт приема-передачи помещения, который со стороны ответчика был подписан без замечаний, а со стороны истицы - с замечаниями в части п.1 и п.3 договора, которые касаются состояния помещения. В связи с этим, истец трижды обращалась к ответчику с претензиями, в которых просила привести её помещение в надлежащий вид, т.к. оно испортилось в результате ведения ответчиком стоматологической деятельности и демонтажа принадлежащего ему имущества и оборудования при покидании помещения. Однако ответчик отказался удовлетворить требования истца. Сначала истец просила деньги, а потом согласилась на предложение ответчика направить своих рабочих для устранения недостатков, но в итоге ответчик так никого и не направил. Поскольку ответчиком никаких действий не предпринималось, истец обратилась в экспертное учреждение для оценки суммы причинённого ущерба. При проведении экспертом осмотра помещения присутствовал также ответчик. Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы» от 25.04.2022г., сумма ущерба составила 379 256 руб. - это стоимость работ и материалов, которые необходимы для приведения нежилого помещения истицы в надлежащее состояние. 

Кроме того, в п. 3.2.6 и п. 3.2.7 договора аренды сказано, что арендатор обязуется своевременно вносить плату за эксплуатационные и коммунальные услуги. Ответчик оплачивал коммунальные услуги за исключением отопления, в связи с чем, за период с октября 2021 по февраль 2022 образовалась задолженность по оплате отопления в сумме 112 045,07 руб., которую истица была вынуждена оплатить. 

В связи с вышеизложенным, представитель истца, дополнив изначально заявленные истицей требования, просил суд взыскать с ответчика в пользу истца убытки, связанные с погашением истицей задолженности за отопление нежилого помещения за период с октября 2021 по февраль 2022 в сумме 112 045,07 руб., материальный ущерб за порчу имущества истицы в размере 379 256 руб., а также судебные расходы по оплате услуг эксперта сумме 12 300 руб. и по оплате госпошлины при подаче иска в суд в сумме 8 113,01 руб.

В судебном заседании истица ФИО2 поддержала доводы и требования, озвученные представителем, просила суд удовлетворить её иск в полном объёме, при этом дополнительно пояснила, что с ДД.ММ.ГГ. она сдаёт своё нежилое помещение арендатору «Вайлдберрис», который привел нежилое помещение в надлежащий вид за счёт арендных каникул, которые длились 3 месяца, и за счет снижения арендной платы. Изначально она пыталась решить всё с ответчиком мирно. Директор ООО «Элита Плюс» предложил ей 10 000 – 15 000 руб. Поскольку такая сумма не покрывала причинённый ущерб, она предложила ответчику сделать в помещении косметический ремонт, на что ответчик согласился, сказал, что у них скоро освободился мастер, который сможет сделать ремонт, приехал, всё сфотографировал, однако через 3 дня ей кто-то позвонил со стороны ответчика и сказал, что никакого ремонта не будет, поскольку её требования незаконны. После этого она обратилась к юристу и нашла экспертное учреждение, которое оценило причинённый ей ущерб, при этом на осмотр помещения был приглашён ответчик, который лишь сказал ей «встретимся в суде», в связи с чем, она обратилась в суд с вышеуказанным иском. Считает, что доказательством того, что помещение было в надлежащем состоянии в тот момент, когда она его приобретала, является то, что, как минимум, в помещении работала стоматология, к которой предъявляются нормы СанПина. Она 3 раза приезжала, смотрела помещение с его бывшим собственником и спрашивала арендодателя, все ли их устраивает, на что ей было сказано, что их всё устраивает, и, что они готовы работать в помещении дальше.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности – ФИО5 не согласилась с доводами и требованиями истицы и её представителя, ссылаясь в обоснование своих возражений на доводы, изложенные в письменных возражениях на иск (л.д. 99-104 том №) и в дополнениях к ним (л.д. 126-128 том №), суть которых сводится к тому, что ответчик приобрёл стоматологическую клинику ООО «Элита Плюс» в апреле 2014 года у Свидетель №1, она располагалась в спорном нежилом помещении, принадлежащем ФИО7 В собственность ответчика перешло всё стоматологическое оборудование, техника и мебель, находящиеся в нежилом помещении, которое арендовал Свидетель №1. Перед ведением стоматологической деятельности Свидетель №1 сделал в этом помещении полный капитальный ремонт: установил перегородки (стены), заменил дверные проёмы и дверное полотно, застелил пол линолеумом, поменял плинтус, всю электрику, заменил систему водоснабжения, канализации и сантехнику, установил систему пожарно-охранной сигнализации, систему вентиляции и т.д.

Приобретя стоматологическую клинику, ответчик установил в помещении дополнительное оборудование и с апреля 2014 по февраль 2021 осуществлял стоматологическую деятельность на основании лицензии. Очередной договор аренды нежилого помещения был заключён между ответчиком и ФИО3 ДД.ММ.ГГ.. В нарушение п. 3.1.1 договора аренды, после вступления в права собственника спорного нежилого истцом не были исполнены обязательства по договору аренды: истец не передавал помещение ответчику, а ответчик не принимал его, следовательно, утверждение истца о том, что спорное помещение находилось в исправном состоянии и надлежащем виде, необоснованно. Истицей не приведены доказательства того, что ответчик причинил вред её имуществу и ухудшил состояние помещения, следовательно, истица не вправе требовать от ответчика произвести ремонт в помещении после расторжения договора аренды, при этом капитальный ремонт обязан производить собственник помещения, а не арендатор.

Истец приобрела помещение в 2021 году без ремонта, поэтому, расторгая договор аренды через 8 месяцев, она не в праве была предъявлять ответчику претензию о проведении ремонта на сумму 800 000 рублей. Ответчик-арендатор передал истцу помещение именно в том виде и в том состоянии, в котором оно было сдано ему в аренду по договору от ДД.ММ.ГГ.. Если арендатор не ухудшил состояние нежилого помещения за период аренды, т.е. с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. (дата расторжения договора аренды), следовательно, и обязанность по ремонту нежилого помещения на арендаторе не лежит. Учитывая положения п. ДД.ММ.ГГ. договора аренды, истец должна доказать, что после перехода к ней права собственности на спорное нежилое помещение ответчиком были произведены в нём такие работы, которые ухудшили его состояние, однако таких доказательств не представлено.

Также представитель ответчика ссылалась на то, что поскольку у ФИО7 с ДД.ММ.ГГ. отсутствует право собственности на спорное нежилое помещение, следовательно, не имеет юридической силы и является недействительным дополнительное соглашение №, заключённое ДД.ММ.ГГ. между ФИО7 и ответчиком, согласно которому, арендодателем помещения по договору аренды является истец.

Поскольку акт приёма-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ. и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. были подписаны только ФИО7 и истцом, следовательно, ссылка истца на указанный акт несостоятельна, поскольку ответчик не является стороной в указанных документах. Таким образом, поскольку между истцом и ответчиком не заключался договор аренды нежилого помещения, а договор аренды от ДД.ММ.ГГ. утратил свою силу после регистрации права собственности на помещение за истцом, то между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения. Но при этом представитель ответчика не отрицала факт того, что после смены собственника спорного помещения арендные платежи ответчик стал осуществлять в пользу истицы, т.к. она стала собственником помещения.

В обоснование возражений относительно требования истицы о взыскании погашенной ею задолженности за отопление нежилого помещения со ссылкой на договор аренды от ДД.ММ.ГГ., представитель ответчика сослалась на то, что этот договор аренды, в силу вышеизложенного, не имеет юридической силы. Кроме того, между бывшим собственником помещения - ФИО3 и ответчиком была устная договорённость о том, что плата за отопление входит в стоимость ежемесячной арендной платы, поэтому платежи за отопление производит собственник помещения, в связи с чем, ответчик не платил за отопление, а все остальные услуги ответчик оплачивал исправно ежемесячно по выставленным квитанциям. Но при этом в одном из предыдущих судебных заседаниях представитель поясняла, что она звонила истице уже после подачи иска в суд и предлагала возместить ущерб в части оплаты отопления, но та отказывалась идти на контакт, сказав, что надо было договариваться до суда.

Также представитель ответчика просила суд учесть, что для осуществления стоматологической деятельности требуется получение лицензии. Поэтому, когда ответчик приобрел у Свидетель №1 стоматологический бизнес, он не перемещал в спорном помещении находящиеся в нём оборудование и мебель, которые перешли к нему вместе с правом собственности на клинику, получить лицензию на ранее действующую клинику было проще. За период аренды истица ни разу не обращалась к ответчику с просьбой провести текущий ремонт в помещении, поскольку по факту помещению требовался не текущий ремонт, который ответчик периодически выполнял, а капитальный ремонт, т.к. полный капитальный ремонт был выполнен лишь единожды в 2004 году ещё арендатором Свидетель №1, который взял в аренду спорное помещение совершенно без ремонта, и больше капитальный ремонт никем не проводился. Как рассказывал ответчику Свидетель №1, капитальный ремонт он делал с разрешения предыдущего собственника спорного помещения, которое подстраивалось под строгие параметры для получения лицензии на осуществление стоматологической деятельности. В договоре аренды, заключённом между ответчиком и ФИО15, не было прописано, что из ремонта должна делать она, а что – ответчик, указано лишь было в п. 3.2.9 договора, что в обязанности арендатора входит проводить текущий ремонт, однако как часто и в какой срок - не указано. Ущерб, о котором говорит истец, был причинён давно, поскольку в помещение ежедневно приходили пациенты и велась работа, в связи с чем, пятна на стенах и протёртый пол были уже давно. Ответчик не знал, что где-то есть ржавые пятна под оборудованием, т.к. никогда не демонтировал его, всё было куплено в том виде, как уже стояло и было закреплено.

Представитель ответчика оспаривала в суде утверждение представителя истца о том, что истец предлагала ответчику привести её помещение в надлежащее состояние своими силами, утверждала, что истица сразу стала требовать только деньги, причём в сумме 800 000 руб., ничем её не обосновывая, а уже в претензии от мая 2022 года истица изменила сумму на основании проведённой экспертизы. Ответчик предлагал истице направить рабочих, которые могли произвести работы, но истец отказалась, заявив, что ей нужен капитальный ремонт в помещении.

По мнению представителя, истец, приобретая в собственность спорное помещение, в котором было установлено оборудование, должна была понимать, что при его демонтаже останутся дыры. Также считает, что завышенная сумма арендной платы (100 000 руб. в месяц) подразумевала компенсацию за износ помещения, хотя такого износа за 8 месяцев владения истцом помещением по последнему договору аренды, на который она ссылается, произойти не могло, весь износ помещения произошёл в совокупности за 20 лет использования спорного помещения под стоматологию. 

Также, по мнению представителя, можно лишь говорить о том, чтобы ответчик заделал дыры в стенах, а перестилать линолеум по периметру всего помещения и менять плинтус - представитель возражала, как и возражала против работ по потолку, т.к. недавно нежилое помещение затапливалось из вышерасположенного помещения, в котором прорвало батарею, причём это уже было после того, как ответчик съехал с помещения, что й (представителю) стало известно со слов девушки, работающей в этом помещении, с которой она общается. За загрязнения на потолке ответчик отвечать не должен, т.к. на момент покупки помещению уже давно требовался капитальный ремонт, и истица не могла не видеть этого, осматривая помещение перед его покупкой.

Поскольку требования истца о причиненных убытках ничем не подтверждены, а спорное помещение фактически было передано истице ДД.ММ.ГГ. в том состоянии, в каком оно было приобретено ею ДД.ММ.ГГ., с учётом нормального износа, при этом прежний собственник нежилого помещения никаких претензий, как сейчас заявляет истец, ответчику не заявлял, требование истца о проведении текущего ремонта ответчиком после прекращения правоотношений – неправомерно.

Также представитель ответчика просила суд учесть показания свидетеля Свидетель №1 – бывшего арендатора спорного помещения, у которого ответчик приобрёл стоматологический бизнес. Поскольку спорное помещение находилось в совершенно непригодном состоянии под стоматологию, хозяину стоматологического бизнеса – Свидетель №1 пришлось сделать в помещении капитальный ремонт. После продажи Свидетель №1 стоматологического бизнеса ответчику в 2014 году, выполненный в помещении капитальный ремонт перешёл к нему (ответчику), как к новому арендатору помещения, которым он пользовался до ДД.ММ.ГГ.. 

Таким образом, поскольку за период с 2004 года по 2022 год ни один из арендодателей спорного помещения не производил в нём какого-либо ремонта, а также учитывая, что истица приобрела помещение с ремонтом 18-ти летней давности, что подтвердил в суде свидетель и эксперт в заключении судебной экспертизы, а также принимая во внимание, что истица сэкономила свои денежные средства, купив более дешёвый объект недвижимости, нежели дорогой с хорошим ремонтом, при этом помещение было передано ей ДД.ММ.ГГ. именно в том состоянии, в каком оно было приобретено ею ДД.ММ.ГГ., с учётом нормального износа, представитель ответчика полагает, что истица сейчас не вправе требовать от ответчика возмещения ущерба. 

Что касается требования истца о возмещении затрат на заключение специалиста, представитель ответчика считает, что оно неправомерно и не подлежит удовлетворению, т.к. оно было выполнено не по назначению суда, а по инициативе истицы.

В связи с вышеизложенным, представитель ответчицы просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Допрошенный в одном из предыдущих судебных заседаний (ДД.ММ.ГГ.) в качестве свидетеля Свидетель №1 суду пояснял, что ФИО11 он не знает, знает только ФИО1, которому в 2014 году продал свой стоматологический бизнес, который располагался в нежилом помещении площадью примерно 120 кв.м. по адресу: 

<

.........>. Знает, что ФИО1 сейчас владелец компании ООО «Элита Плюс». Указанное помещение он арендовал у собственника Свидетель №2, имени и отчества которого уже не помнит. Потом примерно в 2008-2009 гг. собственником этого помещения на основании договора купли-продажи стала ФИО13 После смены собственника он перезаключил договор аренды помещения с ФИО14 с такими же условиями, т.е. поменялся только владелец помещения. Когда он продавал свой стоматологический бизнес, арендодателем помещения была ФИО3. Насколько он помнит, это помещение он нашёл по объявлению в 2004 г. Не задолго до заключения первоначального договора аренды с этого помещения съехала швейная мастерская, ремонт в помещении был похож на ремонт советских времен: на полу были деревянные доски (настил), стены были наполовину покрашены, а наполовину побелены, окна были деревянными, двери тоже, все было ещё с советских времен, мебель отсутствовала, туалет, тоже был побелен и окрашен наполовину. В помещении был установлен только унитаз, а раковины не было. На тот момент его устроило такое помещение, которое он искал именно под организацию стоматологии. С собственником помещения Свидетель №2 он тогда договорился, что сделает за свой счет необходимый ему ремонт именно под стоматологический бизнес, а тот, в свою очередь, предоставит ему арендные каникулы на 3 месяца. В итоге была сделана перепланировка помещения согласно проекту, были установлены пластиковые окна, кондиционер, потолки, заменена проводка, водоснабжение, установлена пожарная и охранная сигнализации, заменены полностью двери, напольное покрытие, были оштукатурены и покрашены стены, на полу был постелен линолеум, также была установлена мебель, необходимая для функционирования стоматологии. Ремонт производился примерно 6 месяцев, а арендные каникулы были только на 3 месяца, т.е. получилось так, что сэкономил он за 3 месяца 90 000 рублей, а на ремонт помещения он затратил 600 000 - 700 000 рублей и арендодатель ему эти деньги даже частично не возмещал. Также свидетель пояснил, что с Свидетель №2 он обсуждал и согласовывал только кардинальные изменения в помещении, а где вешать шкафчик, или что-то засверлить – Свидетель №2 согласовывать с ним не требовал, т.к. он понимал, что это будет долгосрочная аренда, поскольку лицензия выдавалась ему на 5 лет, и Свидетель №2 знал, что в течении 5 лет он (Свидетель №1) никуда не съедет, и Свидетель №2 это было выгодно. Также свидетель пояснил, что собственник помещения Свидетель №2 никогда не претендовал на выполненный им (Свидетель №1) ремонт. С Свидетель №2 только было оговорено, что какие-то крупные вложения останутся в помещении, например: пластиковые окна, водопровод, двери, канализация, т.е. неотделимые улучшения. Эти моменты, насколько он помнит, были прописаны в самом первом договоре аренды. Но полагает, что в том случае, если бы он съехал с помещения раньше времени, то он не должен был бы делать после своего съезда ремонт в помещении, поскольку до того ремонта, который он в нём выполнил, в помещении вообще не было ремонта. Что касается линолеума, то, конечно же, под стоматологическим креслом он останется как новый, а вокруг - будет изношенным, т.к. по нему ходят люди. Что касается стен, то, естественно, они будут выгорать, как от кварцевания, так и от естественного света. Свидетель считает, что собственником ремонта являлась стоматология, т.к. ремонт делал он. Такого разговора с владельцем помещения, что после того, когда он съедет с помещения, он должен будет восстановить его, не было. На сегодняшний день прошло 18 лет после выполненного ремонта. Когда он продавал свой стоматологический бизнес, помещение было в таком же виде, за исключением того, что за период работы что-то подкрашивалось и улучшалось, но кардинальных изменений не было. Свидетель считает, что когда он продавал стоматологический бизнес в 2014 году ФИО1, то какие у него были договорённости с Свидетель №2, с такими договорённостями он и продал свой бизнес ФИО1, т.е. все его права по договору аренды полностью перешли тогда к новому хозяину бизнеса - ФИО1.

После предъявления судом свидетелю фотографий спорного нежилого помещения, находящихся в материалах дела, свидетель пояснил: двери, линолеум, перегородки, окна, что изображены на фото – это всё было сделано им в 2004 году во время капитального ремонта помещения. Что касается пятен на потолке, то полагает, что они появились от подтопления со второго этажа.

Выслушав истца, её представителя, представителя ответчика, свидетеля, а также исследовав материалы дела и оценив юридически значимые по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования истицы ФИО6 подлежат частичному удовлетворению в силу нижеследующего. 

Согласно статьям 606, 611 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. 

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ. между ФИО7 (арендодатель) и ответчиком ООО «Элита Плюс» (арендатор) был заключён договор аренды нежилых помещений, общей площадью 116,30 кв.м. в жилом доме (лит. 1), номер на поэтажном плане 1-8 (лит. IV), расположенные на первом этаже жилого дома по 

<

.........> в 

<

.........>.

Как указано в п. 1.1 и в п. 2.1 данного договора, указанные помещения были переданы арендодателем арендатору на срок действия договора во временное пользование для организации стоматологической клиники. Срок аренды по договору составляет 11 месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГ., с момента подписания договора, а в части расчётов – до фактического исполнения обязательств арендатора по оплате.

В пункте 2.2. договора сказано, что по истечении срока действия договора арендатор обязуется передать помещения арендатору в надлежащем санитарном, техническом состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.

Пунктом 3.2.6 стороны договора согласовали, что арендатор ООО «Элита Плюс» обязан ежемесячно производить оплату за отопление нежилого помещения, как и ежемесячно производить оплату за другие коммунальные услуги (п. 3.2.7 договора).

ДД.ММ.ГГ. между ФИО7 и ООО «Элита Плюс» было заключено дополнительное соглашение № к вышеуказанному договору аренды нежилых помещений, в котором стороны договора согласовали внести изменения в названный договор в связи с продажей ФИО7 нежилого помещения ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.. Стороны договора указали в дополнительном соглашении, что ФИО2 является собственником помещения и указали её банковские реквизиты для перечисления арендной платы, при этом также указали, что остальные условия договора (в отношениях с ФИО2) остаются прежними.

Право собственности истицы ФИО2 на спорное нежилое помещение с ДД.ММ.ГГ. подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ..

Как пояснила в суде истица и не оспаривала представитель ответчика, за заявленный в иске период - с октября 2021 по февраль 2022 ответчик, в нарушение п. 3.2.6 договора аренды, оплату за отопление нежилого помещения не производил, в связи с чем, образовалась задолженность перед КГУП «Примтеплоэнерго» в размере 112 045,07 рублей. Указанную задолженность истица погасила за свой счёт, что подтверждается актом сверки (л.д. 18 том №), а также кассовыми чеками об оплате (л.д. 12-17 том №), в которых плательщиком указана ФИО2 Как пояснила в суде истица, и не оспаривала представитель ответчика, ООО «Элита Плюс», не возместило истице убытки, связанные с погашением задолженности за отопление нежилого помещения. Таким образом, ответчик ООО «Элита Плюс» нарушил обязательства, взятые на себя п. 3.2.6 вышеуказанного договора аренды нежилых помещений.

Как установлено ч. 1 ст. 309 и ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства и положения указанных норм права, требование истца о взыскании с ответчика суммы 112 045,07 рублей в качестве убытков, связанных с погашением задолженности за отопление нежилого помещения, подлежит полному удовлетворению, данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истицы, как она того просит.

Довод представителя ответчика о том, что между ФИО7 и ООО «Элита Плюс» имелась устная договорённость о том, что плата за услугу отопления будет входить в арендную плату и что эту услугу, в отличие от других коммунальных услуг, ФИО7 будет оплачивать самостоятельно за свой счёт, является голословным и противоречит п. 3.2.6 заключённого между указанными лицами договора аренды нежилых помещений, в связи с чем, не может быть принят судом во внимание в качестве основания для отказа истице в удовлетворении иска в этой части. 

Также не заслуживает внимания суда и ссылка представителя ответчика на то, что положения вышеуказанного договора аренды нежилых помещений, который был заключён между ФИО7 и ООО «Элита Плюс» ДД.ММ.ГГ., не могут распространяться на правоотношения между истицей ФИО2 и ООО «Элита Плюс», поскольку такая ссылка признаётся судом основанной на неверном толковании представителем ответчика сложившихся обстоятельств и более того, противоречит положениям вышеуказанного дополнительного соглашения, в котором ответчик ООО «Элита Плюс» подтвердил своей подписью согласие на внесение изменений в договор аренды нежилого помещения в части смены арендодателя ФИО7 на ФИО2 и внесение в пользу последней арендных платежей, а также выразил согласие с тем, что в отношениях с ФИО2 все условия договора аренды от ДД.ММ.ГГ. остаются прежними.

Помимо требования о взыскании с ответчика убытков, связанных с погашением задолженности за отопление нежилого помещения, истица также просит суд взыскать с ответчика в свою пользу материальный ущерб за порчу своего имущества в размере 379 256 рублей, определённом экспертами ООО «Центр судебной экспертизы» в своём заключении № от ДД.ММ.ГГ., ссылаясь в его обоснование на то, что ответчик, освобождая нежилое помещение в феврале 2022 на основании заключённого между ними дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГ. о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ. и вывозя свои вещи из нежилого помещения, а также демонтируя установленное в помещении стоматологическое оборудование и другие предметы, причинил вред её имуществу, что было выявлено ею ДД.ММ.ГГ. во время приёма-передачи помещения. Так, ею были выявлены в помещении множественные повреждения стен, потолка, дыры в гипсокартонной отделке стен, межкомнатной двери, линолеуме, местами отсутствовал плинтус, на линолеуме огромные ржавые пятна в местах прежнего нахождения оборудования арендатора, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация помещений стала невозможной, т.к. требуется ремонт. Возражая против удовлетворения данного требования, ответчик ссылается на то, что спорное помещение было возвращено истице ДД.ММ.ГГ. в том же состоянии, в каком оно было приобретено ею у ФИО3 по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГ., с учётом нормального износа, и истица, осматривая помещение перед его покупкой, не могла не видеть в каком состоянии находится помещение. Также ответчик возражал против того, что причинил какой-либо материальный ущерб истице при освобождении спорного нежилого помещения, ссылаясь на то, что капитальный ремонт не производился в помещении с 2004 года, т.е. на момент заключения ДД.ММ.ГГ. договора аренды спорного помещения, на который ссылается истица в обоснование требования о возмещении материального ущерба, капитальный ремонт не производился в помещении 17 лет, т.е. срок службы ремонта, по мнению ответчика, давно истёк и поэтому истица не вправе требовать от ответчика выплаты стоимости восстановительного ремонта.

Анализируя указанные доводы обеих сторон, а также положения действующего в рассматриваемой области законодательства и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2.2, п. 3.2.2 вышеуказанного договора аренды от ДД.ММ.ГГ., арендатор ООО «Элита Плюс» обязался по истечении срока действия договора аренды возвратить арендатору нежилое помещение в надлежащем санитарном, техническом состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию; обеспечивать сохранность систем коммуникаций и помещения. 

В силу ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Ответчик нарушил условия договора и ст. 615 ГК РФ, поскольку, принимая спорное нежилое помещение от ответчика ДД.ММ.ГГ. в связи с расторжением договора аренды, истица выявила в помещении повреждения, что отразила в акте приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГ. (указала, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует возмещение за ремонт). Указанные обстоятельства подтверждаются представленным истицей заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГ., в котором эксперты указали, что техническое состояние спорного нежилого помещения является неудовлетворительным и требует производства ремонтных воздействий (восстановительного ремонта), стоимость которого составляет 379 256 рублей. За составление указанного заключения истица заплатила 12 300 рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГ., имеющимся в деле. 

Как указано в п. 3.1.1 договора аренды спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ., арендодатель передает помещение арендатору ООО «Элита Плюс» в надлежащем санитарном и технически исправном состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию помещений по их прямому назначению, при этом в п. 2.3 договора указано, что он одновременно является и актом приёма-передачи. Подпись ответчика в указанном договоре свидетельствует о том, что на момент аренды помещение находилось в надлежащем санитарном и технически исправном состоянии, а, значит, ссылка в суде представителя ответчика на обратное, не принимается судом во внимание.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что со стороны арендатора ООО «Элита Плюс» имелись нарушения условий договора в части сохранности нежилого помещения истицы, переданного ему в аренду, что является основанием для удовлетворения требования истицы о взыскании с ответчика стоимости затрат по устранению ущерба.

Вместе с тем, суд не может согласиться с тем размером материального ущерба, который заявлен истицей ко взысканию с ответчика, поскольку суд приходит к выводу, что не все повреждения, заявленные истицей к возмещению, произошли по вине ответчика, а также суд приходит к выводу, что ни по всем повреждениям истица вправе рассчитывать на возмещение.

Определением Находкинского городского суда от ДД.ММ.ГГ., с целью проверки доводов сторон, по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Приморский экспертно-правовой центр». 

Согласно экспертному заключению №Н от ДД.ММ.ГГ., проведя судебную экспертизу, эксперты, исходя из совокупности признаков (по характерным дефектам, повреждениям), пришли к выводам, что по состоянию на апрель 2022 года требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений (замена поврежденного подоконника, замена поврежденного дверного полотна, ремонт отдельных мест штукатурного слоя и облицовки из ГКЛ); требуется полная замена окрасочных слоев, обоев и линолеума; процент физического износа конструктивных элементов и внутренней отделки помещения, заменённых (вновь выполненных) в 2004 году, по состоянию на апрель 2022 года (т.е. через 18 лет) представлен в таблице № экспертного заключения.

На вопрос суда «Какой срок службы отделочных (строительных) материалов, используемых в нежилом помещении, согласно рекомендуемым строительным нормам и правилам?» эксперты ответили, что эффективный период эксплуатации конструктивных элементов и внутренней отделки, имеющих место быть в исследуемом нежилом помещении, составляет:

- трубопроводы водоснабжения металлопластиковые - 50 лет,

- трубопроводы водоотведения пластмассовые - 50 лет,

- трубопроводы отопления металлопластиковые, радиаторы чугунные - 25 лет,

- система электрооборудования - 40 лет,

- штукатурка - 30 лет,

- облицовка ГКЛ - 15 лет,

- окраска на водной основе - 2 года,

- обои - 3-4 года,

- линолеум - 5 лет,

- оконные блоки - 40 лет,

- дверные блоки внутренние - 50 лет, а наружные - 40 лет.

В исследуемом случае, фактический период эксплуатации внутренней отделки в исследуемом нежилом помещении без полной замены превышает нормативный срок службы следующих элементов:

- облицовка ГКЛ - на 3 года,

- окраска на водной основе - в 9 раз (на 16 лет),

- обои - в 4,5 раза (на 14 лет),

- линолеум - в 3,5 раза (на 13 лет).

Таким образом, такие конструктивные элементы нежилого помещения, как трубопроводы водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, штукатурка, оконные и дверные блоки, не превышают нормативный срок службы.

Также эксперты пришли к выводу, что ремонтные работы, выполненные в исследуемом нежилом помещении в 2004 году в ходе проведения комплексного ремонта, классифицируются следующим образом:

- устройство перегородок - перепланировка помещения, представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме;

- замена инженерных систем водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, новое устройство системы пожарно-охранной сигнализации и вентиляции - переустройство (переоборудование) помещения;

- полная замена внутренней отделки (штукатурка, облицовка ГКЛ, окраска, обои, напольные покрытия и т.п.) и заменена оконных и дверных блоков - текущий ремонт помещения.

Кроме того, эксперты указали, что эффективный период эксплуатации элементов внутренней отделки в исследуемом нежилом помещении составляет:

- штукатурка - 30 лет, 

- облицовка ГКЛ - 15 лет,

- окраска на водной основе - 2 года,

- обои - 3-4 года,

- линолеум - 5 лет,

- оконные блоки - 40 лет,

- дверные блоки внутренние - 50 лет.

В исследуемом случае, фактический период эксплуатации внутренней отделки в исследуемом помещении в период с 2004 года по 2022 год, без полной замены, превышает нормативный срок службы следующих элементов:

- облицовка ГКЛ - на 3 год (в рассматриваемом деле признано судом незначительным),

- окраска на водной основе - в 9 раз (на 16 лет)

- обои - в 4,5 раза (на 14 лет),

- линолеум - в 3,5 раза (на 13 лет).

Такие элементы внутренней отделки исследуемого нежилого помещения, как штукатурка, оконные и дверные блоки, не превышают нормативный срок службы.

Также экспертами было установлено, что в помещениях № исследуемого нежилого помещения имеют место дефекты внутренней отделки в виде загрязнений окрасочных слоев, обоев и линолеума, наличия технологических отверстий от демонтированных трубопроводов и дюбелей, локальных выбоин в штукатурном слое, причиной возникновения которых является фактор жизнедеятельности человека в процессе эксплуатации помещений.

Дефекты в виде выцветания окрасочных слоев, обоев и линолеума. отслоения обоев являются следствием естественного воздействия солнечных лучей, попеременных нагреваний и охлаждений, высыхания и увлажнения, в зависимости от времени года и отопительного периода, в совокупности относятся и к природно-климатическим факторам (естественный износ) и к жизнедеятельности человека в процессе эксплуатации.

Кроме того, эксперты указали, что дефекты, выявленные на внутренних поверхностях наружных стен в помещениях № (комната ожидания и отдыха клиентов): S=19,61 м" и № (тамбур): S=3,69м в виде подтеков и разводов, вздутия и отслоения окрасочного слоя, образования белого и черного мохового налета, свидетельствуют о том, что эти дефекты не являются следствием эксплуатации помещения арендатором, а являются следствием неудовлетворительного технического состояния наружных ограждающих стен.

Из вышеуказанных выводов судебной экспертизы следует вывод, что на момент сдачи спорного помещения в аренду ООО «Элита Плюс» по договору аренды от ДД.ММ.ГГ. (права и обязанности по которому перешли от бывшего собственника помещения - арендодателя ФИО7 к новому – ФИО2) большинство элементов внутренней отделки помещения уже имело значительное превышение нормативного срока службы. 

Соотнеся выводы экспертов, изложенные в указанной судебной экспертизе с выводами экспертов, изложенными в досудебном экспертном заключении ООО «Центр судебной экспертизы» от ДД.ММ.ГГ., приложенном истицей к иску, а также подробно изучив фототаблицу исследуемого (спорного) нежилого помещения, находящуюся в судебной экспертизе с подробным описанием повреждений под каждой фотографией, суд приходит к следующим выводам о размере причинённого истице ответчиком материального ущерба: 

Помещение № (Зуботехническая лаборатория): на поверхности стен, оштукатуренных, облицованных ГКЛ и окрашенных водоэмульсионной краской, имеют место дефекты в виде локальных незначительных выбоин в штукатурном слое, технологических отверстий после демонтированных трубопроводов в облицовке стен из ГКЛ, технологических отверстий от дюбелей, загрязнений окрасочного слоя и общего выцветания окрасочного слоя; на поверхности потолка, окрашенного водоэмульсионной краской, имеют место дефекты в виде потемнения окрасочного слоя, локальных загрязнений, технологических отверстий от дюбелей; на напольном покрытии из линолеума наблюдаются локальные участки загрязнений и изменения цвета, выделяющихся на общем фоне, общее выцветание линолеума (л.д. 33-37 том №). Учитывая выявленные в этом помещении повреждения, а также учитывая вышеуказанные выводы судебной экспертизы относительно срока службы элементов внутренней отделки (срок службы окраски на водной основе превышен в спорном помещении в 9 раз (на 16 лет), обоев - в 4,5 раза (на 14 лет) и линолеум - в 3,5 раза (на 13 лет), а также принимая во внимание расчёт стоимости работ, необходимых для устранения выявленных повреждений, который приведён экспертами в досудебной экспертизе (л.д. 67-68 том №), суд приходит к выводу, что в отношении помещения № возмещению истице подлежит материальный ущерб в сумме 17 807 рублей (из них: демонтаж плинтусов ПВХ – 540 руб., демонтаж/монтаж подоконной доски – 1 313 руб., разборка облицовки из ГКЛ – 335 руб., монтаж устройства ГКЛ – по готовому каркасу - 1 997 руб., подготовка ранее окрашенных стен к окраске (шпатлевание по отдельным участкам) – 8 477 руб., подготовка ранее окрашенного потолочного покрытия к окраске (шпатлевание по отдельным участкам) – 3 073 руб., монтаж ПВХ плинтусов – 2 072 руб., а всего – 17 807 руб.; а суммы: 2 194 руб. за обработку поверхности стен грунтовыми составами, 5 890 руб. – за окраску поверхности стен водоэмульсионными составами, 1 013 руб. – за обработку поверхности потолочного покрытия грунтовыми составами, 1 818 руб. – за окраску поверхности потолочного покрытия водоэмульсионными составами, 369 руб. – за демонтаж линолеума и 1 355 руб. – за настил линолеума исключены судом из подсчёта, поскольку предназначены для устранения повреждений тех элементов внутренней отделки помещения, срок службы которых давно истёк).

Помещение № (Зуботехническая лаборатория): на поверхности стен, оштукатуренных и окрашенных водоэмульсионной краской, имеют место дефекты в виде локальных незначительных выбоин в штукатурном слое, технологических отверстий после демонтированных трубопроводов в облицовке стен из ГКЛ, технологических отверстий от дюбелей, загрязнений окрасочного слоя и общего выцветания окрасочного слоя; на напольном покрытии из линолеума наблюдаются локальные участки загрязнений и изменения цвета, выделяющихся на общем фоне, общее выцветание линолеума (л.д. 38-41 том №). Учитывая выявленные в этом помещении повреждения, а также учитывая вышеуказанные выводы судебной экспертизы относительно срока службы элементов внутренней отделки (срок службы окраски на водной основе превышен в спорном помещении в 9 раз (на 16 лет), обоев - в 4,5 раза (на 14 лет) и линолеум - в 3,5 раза (на 13 лет), а также принимая во внимание расчёт стоимости работ, необходимых для устранения выявленных повреждений, который приведён экспертами в досудебной экспертизе (л.д. 68 том №), суд приходит к выводу, что в отношении помещения № возмещению истице подлежит материальный ущерб в сумме 22 378 рублей (из них: демонтаж плинтусов ПВХ – 908 руб., подготовка ранее окрашенных стен к окраске (шпатлевание по отдельным участкам) – 17 986 руб., монтаж ПВХ плинтусов – 3 484 руб., а всего – 22 378 руб.; а суммы: 4 656 руб. за обработку поверхности стен грунтовыми составами, 12 497 руб. – за окраску поверхности стен водоэмульсионными составами, 6 293 руб. – за подготовку ранее окрашенного потолочного покрытия к окраске (очистка, обеспыливание, шпатлевание по отдельным участкам), 2 074 - за обработку поверхности потолочного покрытия грунтовыми составами, 3 723 руб. – за окраску поверхности потолочного покрытия водоэмульсионными составами исключены судом из подсчёта, поскольку предназначены для устранения повреждений тех элементов внутренней отделки помещения, срок службы которых давно истёк, а вид работы «подготовка ранее окрашенного потолочного покрытия к окраске (шпатлевание по отдельным участкам)» не учитывается в этом помещении, в отличие от помещения №, поскольку согласно судебной экспертизе, каких-либо повреждений на потолке, которые бы могли возникнуть в результате деятельности ответчика, в этом помещении № не имеется).

Помещение № (Стерилизационная): на поверхности стен, оштукатуренных и окрашенных водоэмульсионной краской, имеют место дефекты в виде локальных незначительных выбоин в штукатурном слое, технологических отверстий от дюбелей, загрязнений окрасочного слоя и общего выцветания окрасочного слоя; на напольном покрытии из линолеума наблюдаются локальные участки загрязнений и изменения цвета, выделяющихся на общем фоне, общее выцветание линолеума; на поверхности дверного полотна имеет место вмятина с разрывом ламинированной поверхности от физического воздействия (срок службы внутренних дверных блоков по судебной экспертизе – 50 лет) (л.д. 42-45 том №). Учитывая выявленные в этом помещении повреждения, а также учитывая вышеуказанные выводы судебной экспертизы относительно срока службы элементов внутренней отделки, а также принимая во внимание расчёт стоимости работ, необходимых для устранения выявленных повреждений, который приведён экспертами в досудебной экспертизе (л.д. 68 том №), суд приходит к выводу, что в отношении помещения № возмещению истице подлежит материальный ущерб в сумме 10 191 рубля (из них: подготовка ранее окрашенных стен к окраске (шпатлевание по отдельным участкам) – 8 162 руб., монтаж ПВХ плинтусов – 2 029 руб., а всего – 10 191 руб.; а суммы: 2 113 руб. за обработку поверхности стен грунтовыми составами, 5 671 руб. – за окраску поверхности стен водоэмульсионными составами, 297 руб. – за демонтаж линолеума и 1 092 руб. – за настил линолеума исключены судом из подсчёта, поскольку предназначены для устранения повреждений тех элементов внутренней отделки помещения, срок службы которых давно истёк; кроме того, суд учитывает, что в этом помещении № хоть и имеются дефекты на потолке, однако согласно фотографиям в судебной экспертизе, это трещины по стыкам, за что ответчик не должен нести ответственность).

Помещение № (кабинет врача-стоматолога): на поверхности стен, оштукатуренных, облицованных ГКЛ и окрашенных водоэмульсионной краской, имеют место дефекты в виде технологических отверстий после демонтированных трубопроводов в облицовке из ГКЛ, технологических отверстий от дюбелей, загрязнений окрасочного слоя и общего выцветания окрасочного слоя; на напольном покрытии из линолеума наблюдаются локальные участки загрязнений и изменения цвета, выделяющихся на общем фоне, общее выцветание линолеума (л.д. 46-49 том №). Учитывая выявленные в этом помещении повреждения, а также учитывая вышеуказанные выводы судебной экспертизы относительно срока службы элементов внутренней отделки, а также принимая во внимание расчёт стоимости работ, необходимых для устранения выявленных повреждений, который приведён экспертами в досудебной экспертизе (л.д. 68-69 том №), суд приходит к выводу, что в отношении помещения № возмещению истице подлежит материальный ущерб в сумме 28 444 рублей (из них: демонтаж плинтусов ПВХ – 1 324 руб., разборка облицовки из ГКЛ – 137 руб., монтаж устройства ГКЛ – по готовому каркасу - 550 руб., подготовка ранее окрашенных стен к окраске (шпатлевание по отдельным участкам) – 21 352 руб., монтаж ПВХ плинтусов – 5 081 руб., а всего – 28 444 руб.; а суммы 5 527 руб. за обработку поверхности стен грунтовыми составами, 14 836 руб. – за окраску поверхности стен водоэмульсионными составами, 1 414 руб. – за демонтаж линолеума и 5 195 руб. – за настил линолеума исключены судом из подсчёта, поскольку предназначены для устранения повреждений тех элементов внутренней отделки помещения, срок службы которых давно истёк).

В помещении № (комната персонала) и в помещении № (приёмная) никаких повреждений, которые бы могли возникнуть в результате деятельности ответчика, судом, согласно фотографиям, приложенным к судебной экспертизе (л.д. 50-52 том №), не усматривается, в связи с чем, все суммы работ и материалов, указанные по этим помещениям в калькуляции досудебной экспертизы (л.д. 69 том №), судом из подсчёта исключаются. 

Помещение № (кабинет гигиены): на поверхности стен, оштукатуренных и окрашенных водоэмульсионной краской, имеют место дефекты в виде технологических отверстий от дюбелей, загрязнений окрасочного слоя и общего выцветания окрасочного слоя; на напольном покрытии из линолеума наблюдаются локальные участки загрязнений и изменения цвета, выделяющихся на общем фоне, общее выцветание линолеума (л.д. 53-55 том №). Учитывая выявленные в этом помещении повреждения, а также учитывая вышеуказанные выводы судебной экспертизы относительно срока службы элементов внутренней отделки, а также принимая во внимание расчёт стоимости работ, необходимых для устранения выявленных повреждений, который приведён экспертами в досудебной экспертизе (л.д. 69-70 том №), суд приходит к выводу, что в отношении помещения № возмещению истице подлежит материальный ущерб в сумме 14 334 рублей (из них: демонтаж плинтусов ПВХ – 720 руб., подготовка ранее окрашенных стен к окраске (шпатлевание по отдельным участкам) – 11 156 руб., монтаж ПВХ плинтусов – 2 458 руб., а всего – 14 334 руб.; а суммы 2 888 руб. за обработку поверхности стен грунтовыми составами, 7 752 руб. – за окраску поверхности стен водоэмульсионными составами, 641 руб. – за демонтаж линолеума и 2 353 руб. – за настил линолеума исключены судом из подсчёта, поскольку предназначены для устранения повреждений тех элементов внутренней отделки помещения, срок службы которых давно истёк).

Помещение № (Комната ожидания и отдыха клиентов): на поверхности стен, оштукатуренных и окрашенных водоэмульсионной краской, имеют место дефекты в виде технологических отверстий от дюбелей, загрязнений окрасочного слоя и общего выцветания окрасочного слоя; на внутренней поверхности наружной стены наблюдаются дефекты внутренней отделки в виде подтёков и разводов, вздутия и отслоения окрасочного слоя, образования мохового налёта белого цвета (иными словами, следы затопления из вне, т.е. не по вине ответчика); на напольном покрытии из линолеума наблюдаются локальные участки загрязнений и изменения цвета, выделяющихся на общем фоне, общее выцветание линолеума (л.д. 56-60 том №). Учитывая выявленные в этом помещении повреждения, а также учитывая вышеуказанные выводы судебной экспертизы относительно срока службы элементов внутренней отделки, а также принимая во внимание расчёт стоимости работ, необходимых для устранения выявленных повреждений, который приведён экспертами в досудебной экспертизе (л.д. 70 том №), суд приходит к выводу, что в отношении помещения № возмещению истице подлежит материальный ущерб в сумме 22 278 рублей (из них: демонтаж плинтусов ПВХ – 953 руб., подготовка ранее окрашенных стен к окраске (шпатлевание по отдельным участкам) – 16 152 руб., монтаж ПВХ плинтусов – 3 654 руб., демонтаж/монтаж подоконной доски – 1 519 руб., а всего – 22 278 руб.; при этом суммы 4 181 руб. за обработку поверхности стен грунтовыми составами, 11 223 руб. – за окраску поверхности стен водоэмульсионными составами, исключены судом из подсчёта, поскольку предназначены для устранения повреждений тех элементов внутренней отделки помещения, срок службы которых давно истёк).

В помещении № (тамбур) никаких повреждений, которые бы могли возникнуть в результате деятельности ответчика, судом, согласно фотографиям, приложенным к судебной экспертизе (л.д. 61-63 том №), не усматривается, в связи с чем, все суммы работ и материалов, указанные по этому помещению в калькуляции досудебной экспертизы (л.д. 70 том №), судом из подсчёта исключаются. 

Из дополнительных работ (перечислены на л.д. 70 том №) в общую сумму причинённого истице ответчиком материального ущерба подлежит включению сумма 10 899 руб. (из них: транспортные расходы (доставка материалов, вывоз мусора – 1 566 руб., уборка помещений после ремонта – 4 098 руб., замена (демонтаж/монтаж) межкомнатного дверного блока (согласно судебной экспертизе, срок службы внутренних дверей - 50 лет, ответчиком было повреждено одно дверное полотно) – 5 235 руб.; а сумма 16 272 руб. за услуги специалиста по ремонтным работам инженерных систем с учётом стоимости сопутствующих материалов не берётся судом в подсчёт, поскольку, по мнению суда, она предназначена для устранения дефектов, которые возникли не по вине ответчика.

Из строительных материалов (перечислены в калькуляции досудебной экспертизы (л.д. 71 том №) в общую сумму размера причинённого истице материального ущерба подлежит включению сумма 13 101 руб. (из них: межкомнатный дверной блок – 5 781 руб., подоконная ПВХ доска – 709 руб., плинтус ПВХ – 1 211 руб., ГКЛ – 1 785 руб., прочие расходные материалы – 3 615 руб.; а суммы 12 868 руб. – за водоэмульсионную краску, 4 672 руб. – за грунтовочную смесь, 35 539 руб. – за линолеум, 6 532 руб. – за встроенный шкаф в помещении сан.узла, 1 551 руб. – за обойные полотна шириной 0,53 м и 6 532 руб. – за обойные полотна шириной 1,06 м исключены судом из подсчёта, поскольку предназначены для устранения повреждений тех элементов внутренней отделки помещений, срок службы которых давно истёк.

Таким образом, общая сумма материального ущерба, подлежащего возмещению истице ответчиком за порчу имущества (убытки), составляет сумму в размере 139 432 рубля (17 807 + 22 378 + 10 191 +28 444 + 14 334 + 22 278 + 10 899 + 13 101), а с учётом суммы 112 045,07 рублей, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истицы в качестве убытков, связанных с погашением истицей задолженности за отопление нежилого помещения, общая сумма убытков, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истицы составляет 251 477 рублей (139 432 + 112 045,07).

При определении вышеперечисленных видов работ и строительных материалов, стоимость которых подлежит взысканию с ответчика в пользу истицы в качестве убытков, судом были учтены выводы судебной экспертизы о том, что дефекты в виде выцветания окрасочных слоев, обоев и линолеума, отслоения обоев являются следствием естественного воздействия солнечных лучей, попеременных нагреваний и охлаждений, высыхания и увлажнения, в зависимости от времени года и отопительного периода, в совокупности относятся и к природно-климатическим факторам (естественный износ) и к жизнедеятельности человека в процессе эксплуатации, а также судом были учтены выводы судебных экспертом о том, что дефекты, выявленные на внутренних поверхностях наружных стен в помещениях № и № в виде подтеков и разводов, вздутия и отслоения окрасочного слоя, образования белого и черного мохового налета, свидетельствуют о том, что эти дефекты не являются следствием эксплуатации помещения арендатором, а являются следствием неудовлетворительного технического состояния наружных ограждающих стен. 

Что касается довода стороны истца о том, что ответчик, согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ, обязан был произвести в арендованном жилом помещении текущий ремонт, то такой довод не принимается судом во внимание. Договор аренды спорного нежилого помещения был заключён между собственником помещения и ответчиком ДД.ММ.ГГ., однако уже в феврале 2022 года, т.е. спустя 10 месяцев, был расторгнут на основании заключённого между ответчиком и истицей дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГ.. Арендные правоотношения между ответчиком и истицей ФИО2 длительными не были. Из сказанного можно сделать вывод о том, что в рассматриваемом случае обязанность по выполнению в спорном нежилом помещении текущего ремонта у ответчика, за столь короткий срок аренды, не наступила. Более того, суд не может оставить без правового внимания и тот факт, что, как уже было указано выше, судебной экспертизой было установлено значительное превышение по сроку службы большинства элементов внутренней отделки спорного нежилого помещения, что говорит о том, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГ., на который ссылается истица в обоснование иска, ответчику было сдано в аренду нежилое помещение с ремонтом, срок службы которого давно истёк.

Ссылка ответчика на то, что истица, приобретая спорное нежилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. и осматривая его перед этим, не могла не видеть состояние приобретаемого помещения, тоже отклоняется судом, как не заслуживающая внимания, поскольку, как обоснованно обращала внимание сторона истца, многие повреждения и дефекты внутренней отделки спорного помещения стали видны только после того, как ответчик демонтировал со стен, потолка и пола своё стоматологическое оборудование и другие предметы. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Учитывая положения данной статьи, а также принимая во внимание частичное удовлетворение требований истицы, поскольку из заявленной ею ко взысканию суммы 491 301,07 рублей судом удовлетворена только сумма 251 477 рублей, т.е. требования истицы удовлетворены судом только на 51,19 % от заявленных (251 477 х 100 : 491 301 = 51,19)), с ответчика в пользу истицы также подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертных услуг (составление досудебной экспертизы) в размере 6 296,37 рублей (12 300 х 51,19%), подтверждённые квитанцией, имеющейся в деле(л.д. 58 том №), а также расходы истицы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворённой части исковых требований, т.е. в размере 5 714,77 рублей (госпошлина от цены иска 251 477 рублей).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Элита Плюс» (692919, 

<

...>, помещ. 1, ИНН – 

<

***>, ОГРН – 

<

***>, дата регистрации – ДД.ММ.ГГ.) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГ. года рождения, уроженки 

<

.........>, зарегистрированной по адресу: 

<

.........>, паспорт 

<

.........> сумму убытков в размере 251 477 рублей, из которых: 112 045,07 рублей – в счёт возмещения расходов по оплате услуги отопления нежилого помещения, 139 432 рубля – в счёт возмещения материального ущерба, причинённого в результате аренды нежилого помещения, а также взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере 5 714,77 рублей и расходы по оплате услуг эксперта в размере 6 296,37 рублей, а всего взыскать сумму в размере 263 488,14 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

Судья: Н.Е. Колмыкова

Решение изготовлено в мотивированном виде

«29» мая 2024 года