Дело № 2-1918/2023

УИД 74RS0038-01-2023-001043-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2023 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Дуплякиной А.А, 

при секретаре Гайнановой Н.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДАТА. 

В обоснование исковых требований указано, что ДАТА между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого истец обязался после ввода в эксплуатацию и регистрации жилого дома заключить с ответчиком основной договор купли-продажи жилого дома, а ответчик обязалась оплатить стоимость жилого дома в размере 6 295 000 рублей. В обеспечение обязательств по заключению основного договора купли-продажи ответчик передала истцу аванс 1 000 000 рублей. В установленный предварительным договором срок - ДАТА, основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Истец обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнить не может, ответчик требует возврата денежных средств. 

ФИО2 обратилась с иском к ФИО1, в котором просила взыскать убытки в размере 1 220 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами с ДАТА по ДАТА в размере 24 657 рублей 53 копейки с последующим начислением процентов на сумму предварительной оплаты по договору в размере 1 000 000 рублей, с ДАТА по день возврата денежных средств истцу, взыскать расходы на оплату государственной пошлины в сумме 14 424 рубля. 

В обоснование исковых требований указано, что обязательства ответчика по предварительному договору купли-продажи ответчиком не исполнены, в установленный договором срок основной договор купли-продажи не заключен, жилой дом не построен, работы по го строительству не ведутся, уплаченные истцом денежные средства в размере 1 000 000 рублей подлежат возврату истцу. Кроме того, дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи ответчик обязался возместить истцу расходы по аренде жилья из расчета 20 000 рублей ежемесячно. 

В судебном заседании ДАТА указанные гражданские дела объединены в одно. 

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом. Его представитель П.А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Против удовлетворения иска ФИО2 возражал. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, извещена. Ее представитель Н.Е.И.исковые требования ФИО1 не признал, иск ФИО2 поддержал. 

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Из материалов дела следует, что ДАТА между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта строительства дома № №, согласно которому стороны обязались на условиях настоящего предварительного договора заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта строительства - жилой дом, площадью 115 кв.м., в составе, согласно пункту 1.1.1. договора, расположенный по АДРЕС, на земельном участке с кадастровым №

В соответствии с пунктом 1.2 договора продаваемый объект оценен за 6 295 000 рублей. 

В силу пункта 1.3 договора стороны обязались подписать основной договор купли-продажи в срок не позднее ДАТА и не позднее 15 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на вновь образованный объект за продавцом и предоставлении покупателю документов: эскизный и рабочий проекты в отношении объекта, разрешение на строительство, акт приемочной комиссии, технический паспорт.

Согласно пунктам 2.1, 4.1 договора в день подписания настоящего договора покупатель вносит продавцу аванс в размере 1 000 000 рублей. 

ДАТА между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется компенсировать в денежной форме затраты покупателя на аренду жилого помещения на период с декабря 2021 года по май 2022 года в размере 20 000 рублей ежемесячно. 

ДАТА между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома после ввода в эксплуатацию не позднее 15-ДАТА. Продавец обязуется компенсировать в денежной форме затраты покупателя на аренду жилого помещения на период с ДАТА и до заключения основного договора купли-продажи, то есть до 15-ДАТА в размере 20 000 рублей ежемесячно. 

Согласно платежным поручениям от ДАТА ФИО2 оплатила ФИО1 аванс в общей сумме 1 000 000 рублей. 

Из материалов дела, пояснений сторон следует, что до настоящего времен основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, жилой дом ФИО1 не построен. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Оценив представленные доказательства, суд полагает, что по юридической природе заключенный между сторонами договор является не предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости, а основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре и о задатке к спорным правоотношениям неприменимы.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно тому же пункту существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от ДАТА N 430-О, подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной.

Вместе с тем, указанная истцом причина расторжения предварительного договора купли-продажи - отсутствие возможности закончить строительство дома, о существенном нарушении условий договора другой стороной не свидетельствует. Иных оснований для расторжения договора истцом не указано, договором не предусмотрено. 

Кроме того, в настоящее время срок, на который был заключен предварительный договор купли-продажи, истек. 

Таким образом, требования ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи не подлежат удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 Гражданского кодекса Российской Федерации), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (пункт 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с иском о взыскании предоплаты за товар, истец ссылался на неисполнение ответчиком обязанности по передаче товара в установленный договором срок, существенное нарушение установленного договором срока передачи товара, то есть на наличие оснований для возврата суммы предварительной оплаты за товар, предусмотренных пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

ФИО1 не оспаривалось, что в настоящее время у него отсутствует объект недвижимости, который он был должен передать по договору ФИО2 

Учитывая, что у продавца отсутствует объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, суд приходит к выводу, что у продавца ФИО1 возникла обязанность по возврату полученных по данному договоу денежных средств покупателю ФИО2, ввиду отсутствия оснований для их удержания.

В связи с изложенным, со ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию переданные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 1 000 000 рублей. 

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая приведенные нормы права, истец вправе требовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. 

За период с ДАТА по ДАТА размер процентов составит 53 493 рубля 15 копеек, исходя из следующего расчета: 

с ДАТА по ДАТА сумма процентов составит 43 767 рублей 12 копеек (1 000 000 х 213 дн. х 7,50% : 365);

с ДАТА по ДАТА сумма процентов составит 5 123 рубля 29 копеек (1 000 000 х 22 дн. х 8,50% : 365);

с ДАТА по ДАТА сумма процентов составит 4 602 рубля 74 копейки (1 000 000 х 14 дн. х 12% : 365). 

Таким образом, со ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДАТА по ДАТА в сумме 53 493 рубля 15 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 1 000 000 рублей с ДАТА и по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Разрешая требования ФИО2 о взыскании расходов на аренду жилья, суд исходит из следующего. 

Как указано выше, по условиям дополнительных соглашений к предварительному договору купли-продажи, заключенных 17 января 2022 года и 22 июля 2022 года ФИО1 обязался компенсировать ФИО2 в денежной форме затраты на аренду жилого помещения на период с ДАТА и до заключения основного договора купли-продажи, то есть до 15-ДАТА в размере 20 000 рублей ежемесячно. 

Согласно договору найма жилого помещения от ДАТА ФИО2 предоставлено в найм жилое помещение по АДРЕС. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора найма плата за аренду жилья составила 20 000 рублей в месяц. 

Из представленных расписок следует, что ФИО2 оплатила по договору найма жилого помещения денежные средства в размере 230 000 рублей. 

Поскольку по условиям дополнительных соглашений к предварительному договору купли-продажи, заключенных ДАТА и ДАТА ФИО1 обязался компенсировать ФИО2 в денежной форме затраты на аренду жилого помещения, суд приходи к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании со ФИО1 в пользу Лебединской Л.А, денежных средств в размере 220 000 рублей (в пределах заявленных требований). 

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 424 рубля. 

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи отказать. 

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить. 

Взыскать со ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в размере 1 220 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДАТА по ДАТА в сумме 53 493 рубля 15 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 1 000 000 рублей с ДАТА и по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Взыскать со ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) расходы на оплату государственной пошлины в сумме 14 424 рубля. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд АДРЕС в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Дуплякина А.А. 

Решение в окончательной форме принято ДАТА. 

Председательствующий Дуплякина А.А.