№ 2-5167/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2017 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.

при секретаре Востриковой Л.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности и регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности и регистрации перехода права собственности. В обоснование требований указано, что 25.07.2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 24,2кв.м., в т.ч. жилой 14.5 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. 25.07.2014г. договор купли-продажи с другими документами были сторонами сданы для осуществления государственной регистрации сделки и возникновения права собственности в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, однако было отказано в связи с необходимостью предоставления охранного обязательства на имя ФИО1 Одновременно с этим ФИО2 обязана была подать заявление о внесении изменений в части указания измененного места жительства. С момента совершения сделки и сдачи документов на регистрацию ФИО2 прекратила находиться в квартире, являвшейся предметом сделки, что препятствует выполнению указаний регистрирующего органа. Принимаемыми мерами установить фактическое место нахождения ФИО2 не представилось возможным. Охранное обязательство №362-2005 на пользование объектом культурного наследия от 15.02.2005г. на имя ФИО2 не прекращено действием, что препятствует совершению регистрационных действий, в том числе и регистрации своего права собственности возникшего у меня по возмездной сделке. О нарушение права истцу стало известно после 01.12.2014г. - даты принятия решения об отказе в совершении регистрационных действий моего права в отношении приобретенной квартиры, что указывает на начало течение срока исковой давности именно с этого периода.

Истец просит суд признать его право собственности в отношении квартиры, площадью 24,2 кв.м., в т.ч. жилой 14.5 кв.м., расположенная на 2 этаже 2- этажного дома, литер Б2,б2, условный №, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>. Зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на указанную квартиру и прекратить право собственности ФИО2. 

Истец ФИО1 в судебное засдение не явился, о дате, времени и месте рассотрения дела извещен, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель истца – ФИО3, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по указанным в иске основаниям. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месту заседания извещалась по месту регистрации. 

Представитель ответчика адвокат Панин А.И., по ордеру № 148790 от 13.11.2007 года в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица Росреестра в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указано, что истцом заявлены взаимоисключающие исковые требования (л.д.40-14).

В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

На основании действовавшей до 01 января 2017 года статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и действующих с 01 января 2017 года положений подпункта 3 пункта 3, пункта 7 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, а при уклонении одной из сторон договора - на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

В согласно разъяснениям, данным в п. п. 60, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 

<

дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (п. 60).

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (п. 62).

Судом установлено, что 25.07.2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 24,2 кв.м., в т.ч. жилой 14.5кв.м., расположенная на 2 этаже 2-этажного дома, литер Б2,б2, кадастровый (или условный) №, по адресу: 

<

адрес>, оцененная сторонами в 150000,00 рублей (л.д.7-8).

Продавцом получена оплата за продаваемую квартиру, и квартира передана покупателю (п.п. 4-5 Договора).

В силу положений п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, совершенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи спорной квартиры не подлежал государственной регистрации, а потому считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В соответствии с п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. после 1 марта 2013 г.).

Договор купли-продажи спорной квартиры был заключен 25.07.2014 г., в связи с чем он не подлежал государственной регистрации. Поэтому отсутствие государственной регистрации договора не влечет ни признания его незаключенным, ни недействительным.

Факт заключения договора подтверждается представленным в суд экземпляром договора, подписанным представителями сторон 25.07.2014г. договор купли-продажи с другими документами были сторонами сданы для осуществления государственной регистрации сделки и возникновения права собственности в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (л.д.10-11).

Письмом № 42/097/2014-703 от 01.12.2014г. регистрирующий государственный орган отказал в совершении регистрационных действий в отношении предмета сделки (кадастровый №), мотивируя свой отказ необходимостью предоставления охранного обязательства на имя ФИО1 Одновременно с этим ФИО2 обязана была подать заявление о. сении изменений в части указания измененного места жительства (л.д.12).

Истец указывает, что с момента совершения сделки и сдачи документов на регистрацию ФИО2 прекратила находиться в квартире, являвшейся предметом сделки, что препятствует выполнению указаний регистрирующего органа.

Судом также принимались меры установить фактическое место нахождения ФИО2, однако установить его не представилось возможным.

Охранное обязательство №362-2005 на пользование объектом культурного наследия от 15.02.2005г. на имя ФИО2 не прекращено действием, что препятствует совершению регистрационных действий, в том числе и регистрации своего права собственности возникшего у меня по возмездной сделке.

В связи с этим, суд признает установленным следующие обстоятельства: договор купли-продажи был заключен, оплата по договору произведена, квартира истицу передана.

01.12.2014г. было принято решение об отказе в совершении регистрационных действий права в отношении приобретенной квартиры.

Переход права собственности от одного лица к другому влечет и переход ранее установленных обременений в отношении объекта недвижимости к новому собственнику, что следует из положений п.13 ст.48 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-Ф3, в редакции от 07.03.2017г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", согласно которому положения пунктов 5 - 12 ст.48 указанного закона РФ распространяются на случаи перехода права собственности, прав владения и (или) пользования в отношении части объекта культурного наследия, включенного в реестр, если такая часть относится к предмету охраны указанного объекта, выявленного объекта культурного наследия.

Согласно п. 13 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-Ф3, в редакции от 07.03.2017г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.

Таким образом, переход права собственности не может зависеть от обременения в виде охранного обязательства, так как выполнение охранного обязательства возникает с момента возникновения у истца права собственности по отношению к предмету сделки.

Охранное обязательство оформляется в отношении объекта охраны (здания как объекта недвижимости) и обязательно для всех собственников (владельцев) такого объекта. Ограничения, установленные законом и охранным обязательством, оформленным с собственником объекта недвижимости, сохраняются при переходе собственности на указанные объекты к другому лицу, независимо от оформления и подписания такого обязательства с новым собственником.

Совокупность обоснований и доводов о применении норм позволяет признать нарушение имущественных прав истца без проведения государственной регистрации права истца в отношении приобретенной квартиры, восстановление которых может осуществлено в судебном порядке.

Истцом заявлены требований о признании за ним права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности и прекращении права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>

По смыслу пункт 3 статьи 165 ГК РФ и пункт 3 статьи 551 ГК РФ и разъяснений, п. 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием лишь для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности. Вопрос о праве собственности на спорное недвижимое имущество не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, право собственности по которому не зарегистрированы, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Таким образом, требования о признании права собственности за истцом на основании заключенного договора купли-продажи и требования о прекращении права собственности не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности и регистрации перехода права собственности удовлетворить частично.

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на квартиру, площадью 24,2 кв.м., в т.ч. жилой 14.5 кв.м., расположенной на 2 этаже 2-этажного дома, литер Б2,б2, условный №, кадастровый №, по адресу: Россия, 

<

адрес>.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий судья Гриценко Ю.А. 

Решение суда в окончательной форме принято 24 декабря 2017 года.