Дело № 2-200/2021

УИД № 42RS0008-01-2020-003366-37

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Кемерово «09» марта 2021 года

Рудничный районный суд города Кемерово

в составе председательствующего судьи Морозовой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем Шелепневой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8 к Долинчик ФИО9 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Долинчик ФИО10 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2,\ в лице представителя ФИО11. был заключен договор купли-продажи жилого дома, по которому истец приняла на себя обязательство передать в собственность ФИО2 2-этажный жилой дом площадью 46,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> В свою очередь ФИО2 приняла на себя обязательство принять и оплатить указанное имущество. Стоимость жилого дома определена в сумме 

<

данные изъяты> рублей. По договоренности сторон был определен порядок оплаты за дом: «поэтапно в следующем порядке: 

<

данные изъяты> рублей оплачивается при подписании договора, оставшаяся часть стоимости оплачивается ежемесячными платежами: ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>; ДД.ММ.ГГГГ - 

<

данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> рублей. Истец полностью выполнила свои обязательства, своевременно и в надлежащем состоянии передав ответчику обусловленное договором имущество. Однако ответчик до настоящего времени не оплатила полную стоимость жилого дома. В нарушение порядка оплаты, установленного в пункте 2.2 договора, в частичную оплату за жилой дом на расчетный счет продавца от ФИО2 поступило 

<

данные изъяты> рублей -ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> – ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> – ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 5.2 договора было предусмотрено, что в случае просрочки очередного платежа по договору «Покупатель» выплачивает «Продавцу» пеню в размере 0,3% от суммы платежа за каждый день просрочки. Размер пени, подлежащий взысканию с покупателя за просрочку оплаты жилого дома в срок на ДД.ММ.ГГГГ. За просрочку платежа 

<

данные изъяты> рублей в период с ДД.ММ.ГГГГ (11 дней) размер пени составит: 

<

данные изъяты> х 0,3% х 11 дней = 

<

данные изъяты> рублей. За просрочку платежа 

<

данные изъяты> рублей в период с ДД.ММ.ГГГГ (18 дней) размер пени составит: 

<

данные изъяты> рублей х 0,3% х 18 дней = 

<

данные изъяты>. В связи с уплатой ДД.ММ.ГГГГ суммы 

<

данные изъяты> рублей задолженность в тот день составила 

<

данные изъяты> рублей, пеня за ДД.ММ.ГГГГ составит: 

<

данные изъяты> рублей х 0,3 % х 1 день = 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ не произведена оплата 

<

данные изъяты>. Размер просроченной выплаты увеличился до 

<

данные изъяты> рублей. За просрочку платежа 

<

данные изъяты> рублей в период с ДД.ММ.ГГГГ (30 дней) размер пени составит: 

<

данные изъяты> х 0,3% х 30 дней = 

<

данные изъяты> рублей. На ДД.ММ.ГГГГ назначена уплата 

<

данные изъяты> рублей. В этот день внесено 

<

данные изъяты>. С учетом ранее недоплаченной суммы 

<

данные изъяты> рублей в период с ДД.ММ.ГГГГ (31 день) размер пени составит: 

<

данные изъяты> рублей х 0,3% х 31 день 

<

данные изъяты> рублей. На ДД.ММ.ГГГГ назначена уплата 

<

данные изъяты> рублей. Так как эта сумма не уплачена и предыдущий долг составил 

<

данные изъяты>, то общий долг составляет 

<

данные изъяты> рублей, и за период с ДД.ММ.ГГГГ (9 дней) размер пени составит: 

<

данные изъяты> рублей х 0,3% х 9 дней = 

<

данные изъяты>. То есть всего размер пени за несвоевременную оплату покупателем жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет: 

<

данные изъяты>. Таким образом, сумма основной задолженности составляет 

<

данные изъяты> рублей, а сумма неустойки составляет 

<

данные изъяты> рублей. В обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали в пункте 1.6 договора, что: «С момента государственной регистрации права собственности «Покупателя» и до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости указанный объект находится в залоге у «Продавца». Сведения об ипотеке в силу закона относительно жилого дома, 2-этажного, площадью 46,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером №. Продавец и покупатель жилого дома не заключали соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке. Неоднократные требования истца об оплате суммы долга ответчик добровольно не удовлетворил, письменных возражений не представил.

Истица просила взыскать с ФИО2 в свою пользу: сумму основного долга в размере 

<

данные изъяты>; неустойку (пеню) за просрочку оплаты жилого дома, рассчитанную начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты принятия судебного решения (в срок на ДД.ММ.ГГГГ размер пени определен в сумме 

<

данные изъяты>); в возмещение затрат на оплату госпошлины 

<

данные изъяты>; в возмещение затрат на правовые услуги (подготовка искового заявления) в размере 

<

данные изъяты> рублей; обратить взыскание на принадлежащий Долинчик ФИО12 объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, 2-этажный площадью 46,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома для его реализации с публичных торгов в размере 

<

данные изъяты>, для уплаты из стоимости жилого дома вышеуказанной суммы задолженности ФИО1 ФИО13.

После неоднократного уточнения исковых требований (л.д.85-86, 158-159) истица просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму основного долга в размере 

<

данные изъяты>; неустойку (пеню) за просрочку оплаты жилого дома, рассчитанную начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты принятия судебного решения ( по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год в размере 

<

данные изъяты> рублей), в возмещение затрат на оплату государственной пошлины 

<

данные изъяты>, в возмещение затрат на оплату услуг по оценке имущества 

<

данные изъяты> в возмещении затрат на правовые услуги 

<

данные изъяты> рублей. Обратить взыскание на принадлежащий Долинчик ФИО14 объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, 2-этажный площадью 46,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома для его реализации с публичных торгов в размере 

<

данные изъяты> рублей, для уплаты из стоимости жилого дома вышеуказанной суммы задолженности ФИО1 ФИО15.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО3, допущенная к участию в деле в соответствии с положениями п.6 ст.53 ГПК РФ на основании устного ходатайства, занесенного в протокол судебного заседания, настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнительных пояснениях к иску (л.д.54-56).

В судебное заседание ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГл.д.35), не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще и своевременно (л.д.150, 154), причины неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Ранее в ходе рассмотрения дела возражали против удовлетворения исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество. Полагали, что истица обратилась с иском в суд по истечении около 5 месяцев со дня заключения договора купли-продажи жилого дома, в связи с чем, нарушения срока внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев не имеется. Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора обращение взыскания на заложенное имущество является преждевременным. Кроме того, соглашения между залогодателем и залогодержателем по сроку оплаты приобретенного объекта недвижимости не заключалось, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в этой части не вносились. Просили уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки. (л.д.37-38, 87).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Судом установлено, что между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор купли-продажи жилого дома (л.д.10-11). 

В соответствии с п.1.1 Договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилой дом, 2-этажный, общей площадью 46,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.2.2 Договора цена объекта недвижимости составляет 

<

данные изъяты> рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами производится поэтапно в следующем порядке: часть стоимости в сумме 

<

данные изъяты> рублей оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя при подписании настоящего договора, подтверждается распиской о получении денежных средств от Покупателя. Оставшаяся часть стоимости объекта в сумме 

<

данные изъяты> рублей оплачивается ежемесячно платежами, согласно графику платежей: 

- ДД.ММ.ГГГГ платеж в размере 

<

данные изъяты>

- ДД.ММ.ГГГГ платеж в размере 

<

данные изъяты>

- ДД.ММ.ГГГГ платеж в размере 

<

данные изъяты>

- ДД.ММ.ГГГГ платеж в размере 

<

данные изъяты>

В соответствии с п.2.3 Договора расчет между сторонами осуществляется путем безналичного перечисления суммы на расчетный счет, указанный Продавцом при подписании настоящего договора.

Договор сторонами подписан и прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ.

Подписав договор, стороны согласились с его условиями и приняли на себя обязательства исполнять его.

Во исполнение п.2.2 ответчик ФИО2 при подписании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ оплатила денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Из выписки по счету №, открытому в ПАО Сбербанк на имя ФИО1, следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ от ответчика ФИО2 на счет истицы поступали денежные средства во исполнение обязательств ответчика по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере: 

<

данные изъяты> - ДД.ММ.ГГГГ года, 

<

данные изъяты> рублей – ДД.ММ.ГГГГ года, 

<

данные изъяты> – ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждено стороной ответчика в ходе рассмотрения дела (л.д.15-16).

Иных выплат во исполнение обязательств ответчика ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года не производилось, что также не оспаривалось стороной ответчика в ходе рассмотрения дела.

ДД.ММ.ГГГГ истицей ФИО1 было вручено ответчику требование об уплате ежемесячного платежа и пени по договору купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

Таким образом, в нарушение условий договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Покупателем ФИО2 был нарушен порядок погашения задолженности: платежи вносились несвоевременно, в размере меньшем, чем предусмотрено договором.

С учетом внесенных денежных средств ответчиком во исполнение договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ сумма основного долга в настоящее время составляет 

<

данные изъяты>

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истицы денежных средств в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истицы в части взыскания с ответчика в ее пользу неустойки (пени), суд исходит из следующего.

На основании п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.5.2 Договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в случае просрочки очередного платежа по договору Покупатель выплачивает Продавцу пеню в размере 0,3% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Истицей представлен расчет неустойки по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей (л.д.158-159).

Данный расчет судом проверен, признан соответствующим условиям договора, арифметически правильным, расчет стороной ответчика не оспорен, контррасчет не представлен.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права. 

В силу п.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 21.12.2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом фактических обстоятельств дела, объема и характера допущенного ответчиком нарушения обязательства, размера и длительности ненадлежащего исполнения денежного обязательства, а также отсутствия каких-либо значительных финансовых последствий для истца, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, считает необходимым снизить размер заявленной к взысканию неустойки до 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п.1 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Государственная регистрация Договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области за № (л.д.11 оборот).

Из п.1.6 Договора следует, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости указанный объект находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет право отчуждать объект недвижимости или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога и т.п. (л.д.10).

Существующее ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано в ЕГРН сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47-53).

Вопреки условиям Договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на момент вынесения решения по настоящему делу ответчик ФИО2 по каждому предусмотренному условиями договора платежу (ДД.ММ.ГГГГ) допустила просрочку по оплате стоимости жилого дома (всего по четырем платежам).

При этом в силу требований действующего законодательства для признания нарушенного обязательства незначительным период просрочки должен быть менее трех месяцев.

Кроме того, сумма неисполненного обязательства по договору превышает пять процентов от стоимости заложенного имущества.

Буквальное толкование п.3 ст.348 ГК РФ предполагает возможность обращения взыскания на заложенное имущество при нарушении срока внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, а не по истечении двенадцати месяцев.

Согласно п.2 ст.23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Исходя из указанного, а также с учетом пояснений Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу (л.д.45, 157), даже при истечении на настоящее время срока ограничения (обременения) объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в ЕГРН (с ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке залогодателем при отсутствии решения суда о прекращении ипотеки погасить регистрационную запись об ипотеке в силу требований закона не представляется возможным. 

В связи с изложенным суд признает необоснованными доводы стороны ответчика о том, что на момент рассмотрения настоящего спора обращение взыскания на заложенное имущество является преждевременным в связи с обращением истицы с иском в суд по истечении около 5 месяцев со дня заключения договора купли-продажи жилого дома, в связи с чем, нарушения срока внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев не имеется, а соглашения между залогодателем и залогодержателем по сроку оплаты приобретенного объекта недвижимости не заключалось, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в этой части не вносились. 

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц. При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Учитывая, что обязательства ответчика по договору купли-продажи жилого дома от 16.07.2020 не исполнены надлежащим образом, истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в счет погашения образовавшейся задолженности, в связи с чем, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п.3 ст.340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключение экспертизы.

По смыслу указанной нормы Закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной рыночной стоимости.

Согласно представленному истцом отчету ООО Правовой центр «Юкон» об оценке от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома с земельным участком составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д.96-146). 

При оценке указанного отчета в порядке ст.67 ГПК РФ, анализируя соблюдение процессуального порядка проведения оценки, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя его полноту, научную обоснованность и достоверность полученных выводов, изготовление заключения на основании соответствующей методической литературы лицом, имеющим соответствующее образование и стаж экспертной работы, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую лицензию на осуществление подобной деятельности, суд приходит к выводу, что отчет соответствует стандартам оценки, установленным ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Стороной ответчика иной оценки имущества не представлено.

Суд считает возможным принять отчет ООО Правовой центр «Юкон» об оценке от ДД.ММ.ГГГГ как допустимое доказательство, поскольку он является в необходимой мере подробным, содержит ход и описание исследования, является обоснованным и достоверным, отражающим фактические обстоятельства дела, выводы оценщика являются полными, противоречий в себе не содержат.

Таким образом, суд полагает возможным определить начальную продажную стоимость заложенного имущества – жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, в размере 80% от стоимости имущества (рыночной стоимости, установленной на основании проведенной оценки), что составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Разрешая иск в части взыскания с ответчика в пользу истца расходов, понесенных в связи с оценкой имущества в сумме 

<

данные изъяты> рублей, суд учитывает следующее:

Как следует из материалов дела, истцом за составление отчета об оценке ООО Правовой центр «Юкон» от ДД.ММ.ГГГГ оплачено 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается договором на оказание услуг по оценке имущества № от ДД.ММ.ГГГГ чеком-ордером № от ДД.ММ.ГГГГ; актом сдачи-приемки выполненных услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93-95).

Указанные расходы понесены истцом в связи необходимостью восстановления в судебном порядке нарушенного права, в связи с чем суд признает указанные судебные расходы необходимыми и подлежащими возмещению в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Кроме того истцом заявлены требования о взыскании с ответчика в его пользу понесенных по делу судебных расходов на оплату услуг представителя в общей сумме 

<

данные изъяты> рублей, в подтверждение чего предоставлен договор оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (Заказчик) и ФИО3 (Исполнитель), согласно которому Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязанность оказать услуги юридического характера по спору с ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома, взыскании пени за просрочку оплаты жилого дома, об обращении взыскания на заложенный жилой дом (п.1.1), цена договора 

<

данные изъяты> (п.4), кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ об оплате за ведение судебного дела 

<

данные изъяты>, квитанцией НО Коллегия адвокатов № Рудничного района г. Кемерово Кемеровской области об оплате составления искового заявления в сумме 

<

данные изъяты> рублей (л.д.78).

Общая стоимость оплаченных истицей юридических услуг составила 

<

данные изъяты> рублей. 

В соответствии с п.1 ст.48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно разъяснениям п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Пунктом 4 указанного Постановления разъяснено, что в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

Согласно п.10 Постановления лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в связи с необходимостью восстановления нарушенного права в судебном порядке, истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Суд полагает, что указанные расходы являются обоснованными и понесены истцом в связи с необходимостью восстановления нарушенного права в судебном порядке, а, следовательно, подлежат возмещению.

Из материалов дела видно, что представитель истца ФИО1 принимала участие в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61-64, 147-149, 161-162). 

Определяя размер судебных расходов по оплате юридических услуг представителя, суд исходит из сложности гражданского дела, занятости представителя истца в судебных заседаниях, объема исполненных им по делу работ, исходя из принципа разумности пределов понесенных расходов и справедливости, категории и сложности рассматриваемого дела, в связи с чем, полагает возможным взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

ФИО2 обратилась в суд с заявлением о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей (л.д.58)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Семейный очаг» в лице ФИО4 (Исполнитель) и ФИО2 (Заказчик) заключен договор оказания юридических услуг (л.д.59), в соответствии с которым Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство оказать услугу по представлению интересов Заказчика в суде по иску к ФИО2 ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома (п.1.1).

В соответствии с п.3.1 договора за услуги по данному договору заказчик оплачивает исполнителю 

<

данные изъяты> рублей.

Услуги были оплачены ФИО2 в размере 

<

данные изъяты>, что подтверждается кассовым чеком № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.57).

Заявление ФИО2 о взыскании судебных расходов не подлежит удовлетворению, поскольку суд пришел к выводу об обоснованности и удовлетворении исковых требований ФИО1, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО2 в силу положений ст.98 ГПК РФ не имеется. 

В соответствии с п.2 ст.88 ГПК РФ размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

Согласно п.1 ст.91 ГПК РФ цена иска определяется по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой денежной суммы. 

Согласно п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Судом установлено, что согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, при подаче в суд искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> рубля, согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ истцом уплачена государственная пошлина в размере в размере 

<

данные изъяты> рублей (л.д.3-4).

Таким образом, с ответчика в пользу истца в соответствии со ст.333.19 НК РФ подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 ФИО16 к Долинчик ФИО17 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Долинчик ФИО24, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1 ФИО18 задолженность по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 

<

данные изъяты> рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ размере 

<

данные изъяты>, расходы по оплате оценки имущества в размере 

<

данные изъяты> рублей, расходы на оплату правовых услуг в размере 

<

данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>, а всего 

<

данные изъяты>

Обратить взыскание на объект недвижимости - жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кадастровый номер №, принадлежащий на праве собственности Долинчик ФИО19, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Реализовать указанный жилой дом путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах в размере 

<

данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 ФИО20 к Долинчик ФИО21 отказать.

В удовлетворения заявления Долинчик ФИО22 о взыскании с ФИО1 ФИО23 расходов на оплату услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня составления 16.03.2021 года мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г. Кемерово.

Председательствующий: (подпись)

Верно

Судья:

Решение вступило в законную силу:

Судья: