Дело № 2-1334/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 апреля 2017 г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Кинзбурской Т.Л., 

при секретаре Калашник Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли - продажи квартиры недействительным и взыскании уплаченной по договору суммы,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно этого договора она передала ФИО2 задаток в размере 20000 руб. в доказательство последующего заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Из п. 3.5 предварительного договора купли - продажи следует, что на момент его подписания квартира находится в залоге у Банка ВТБ 24. На момент подписания оспариваемого договора истец не знала, что это обстоятельство является препятствием для заключения в последующем основного договора купли-продажи квартиры. 

После заключения предварительного договора купли-продажи квартиры она проконсультировалась у юриста и узнала, что при наличии обременения в виде залога банка ответчик не может продать квартиру без согласия Банка. Такое согласие у ответчика отсутствовало. Срок заключения договора купли-продажи квартиры в предварительном договоре оговорен не был. 

После заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ответчик стала требовать уплаты ей денег в размере 1130000 руб. до заключения договора купли-продажи, не оговаривая, когда он будет заключен. Истец на такие условия была не согласна и потребовала вернуть ей уплаченную в качестве задатка сумму в размере 20000 руб. Однако, ответчик сделать это отказалась. 

В ДД.ММ.ГГГГ ею было подано мировому судье заявление о вынесении судебного приказа о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого был выдан судебный приказ № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО2 в ее пользу суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 40000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 700 руб. 

Однако, по заявлению ФИО2 данный судебный приказ был отменен. 

Также она была вынуждена обратиться за юридической помощью для составления заявления о выдаче судебного приказа и направления его в суд, в связи с чем понесла затраты в размере 3000 руб. Кроме того, ею получена для приобщения к заявлению о выдаче судебного приказа выписка из ЕГРП от 12.08.2016г., стоимость получения которой составила 200 руб.

Для составления искового заявления и представления в суде ее интересов она повторно вынуждена была обратиться за юридической помощью, оплата которых составила 10000 руб. За составление доверенности нотариусом на представителя она оплатила 1028 руб.

Окончательно сформулировав исковые требования, просит признать предварительный договор купли - продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ФИО2 недействительным; взыскать с ФИО2 в ее пользу, уплаченную в качестве задатка денежную сумму в размере 20000 руб., а так же расходы по оплате госпошлины в размере 2100 руб., по оплате юридических услуг в размере 13000 руб., по составлению доверенности в размере 1028 руб., и за получение выписки из ЕГРП в размере 200 руб. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО1 - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, вышеуказанные исковые требования ФИО1 поддержала, в обоснование привела вышеизложенные доводы. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования ФИО1 не признала, поддержала доводы, изложенные ею в письменных возражениях на иск, а также пояснила, что она решила продать принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Данная квартира была приобретена на кредитные средства и находилась в залоге у банка. 

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи этой квартиры с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При заключении договора она поставила в известность истца о том, что квартира находится в залоге у банка ВТБ 24. Условие о снятии обременения, как и погашении задолженности по ипотеке, сторонами в предварительном договоре не согласовывалось, в связи с чем, ее виновность в не совершении указанных действий со стороны ФИО1 носит надуманный, предположительный характер. Они устно обговорили с истцом, что ФИО1 должна передать ей денежные средства в размере одного миллиона рублей для последующего погашения кредита, за который ею приобретена квартира по адресу: 

<

адрес>. Однако, она отказалась передавать ей денежные средства в сумме 1130000 руб. согласно заключенному договору купли-продажи в указанный договоре срок. ДД.ММ.ГГГГ сын истицы позвонил и отказался от сделки. Об отказе истца от заключения основного договора свидетельствует тот факт, что в августе 2016 года она обратилась к мировому судье с заявлением о выдаче судебного приказа, в то время как в соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ срок для заключения основного договора еще не истек.

Судебный приказ № от ДД.ММ.ГГГГ, определением мирового судьи судебного участка № 11 Шахтинского судебного района Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ отменен. В установленный предварительным договором срок истица перечисления денежных средств в сумме 1130000 руб. без объяснения причин не произвела.

В связи с односторонним отказом истицы от исполнения предварительного договора купли-продажи, указанный объект недвижимости был продан ФИО2 на аналогичных условиях ДД.ММ.ГГГГ Ф и его право собственности зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ за №. Ф согласился на ее условия, передал ей деньги в счет будущей покупки квартиры, она внесла их в погашение кредита в банк, после чего было снято обременение в виде залога и состоялась с ним сделка. Также должно было происходить заключение сделки купли-продажи с истцом, но она в одностороннем порядке отказалась исполнять предварительный договор купли-продажи. Получать согласие банка на заключение договора купли-продажи квартиры она не планировала.

Оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры истцом недействительным истцом не приведено.

Представитель ответчика ФИО4, допущенная к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ, поддержала доводы ответчика. 

Выслушав представителя истицы, ответчика и ее представителя, изучив материалы дела, суд считает уточненные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1,3,4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. На момент заключения данного предварительного договора указанная квартира находилась в залоге (ипотеке) у банка ВТБ 24, что было отражено в п. 3.5. договора. Данное обстоятельство стороны не оспаривали. Кроме того, наличие обременения в виде ипотеки в отношении вышеуказанной квартиры подтверждается выпиской из ЕГПР от ДД.ММ.ГГГГ. 

Следовательно, в силу ст. ч. 2 ст. 346 ГК РФ ответчик не имела права отчуждать предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> без согласия залогодержателя - банка ВТБ 24. Доказательств того, что договором с банком было предусмотрено иное, ответчиком суду не представлено. Из пояснений ответчика в суде следует, что она знала о невозможности для нее продать квартиру без снятия обременения.

Согласие банка на продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> ответчиком до заключения оспариваемой сделки получено не было и в суде ФИО2 пояснила, что получить такое согласие она не планировала, а хотела за счет полученных от истца денежных средств оплатить кредит, после чего произвести отмену обременения, а затем заключить основной договор купли-продажи квартиры. 

Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи квартиры произведено сторонами с нарушением требований закона и в силу этого он является недействительной сделкой. 

Целью предварительного договора является обязанность заключить в будущем договор основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данная цель не могла быть достигнута, поскольку нахождение квартиры в ипотеке у банка и отсутствие его согласия на сделку делало заключение основного договора с соблюдением требований закона невозможным.

Согласно предварительного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику передано в качестве задатка 20000 руб. В связи с недействительностью этого договора полученные ФИО2 от истца денежные средства должны быть возвращены последней. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

Судом установлено, что истец обращалась к мировому судье с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании в двойном размере суммы задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ей был выдан судебный приказ № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО2 в ее пользу суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 40000 руб.

Определением мирового судьи судебного участка № 11 Шахтинского судебного района Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ судебный приказ № от ДД.ММ.ГГГГ отменен на основании заявления ФИО2 

За подготовку документов и составление заявления о выдаче судебного приказа истцом было уплачено ФИО3 3000 руб. Суд считает убытками истца, подлежащими взысканию с ответчика, только половину от этих уплаченных юристу ФИО3 денежных средств, поскольку в дальнейшем в ходе рассмотрения настоящего спора истец, в лице представителя ФИО3, окончательно сформулировав исковые требования, не просила взыскивать с ответчика двойную сумму задатка и судом постановлено решение о возврате ФИО2 истцу только самой суммы задатка в размере 20000 руб. 

Следовательно, убытки в виде расходов по оплате юридических услуг ФИО3 по подготовке и составлению заявления на выдачу судебного приказа подлежат взысканию с ответчика в размере 1500 руб. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку судом в полном размере удовлетворены исковые требования о признании сделки недействительной и возврате уплаченной по договору суммы задатка. Суд считает, что с ответчика в пользу истица подлежат взысканию расходы за получение выписки из ЕГРП в сумме 200 руб., которые истица вынуждена была понести для обоснования подачи в суд искового заявления и подтверждения принадлежности квартиры ответчику, а так же расходы по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям в размере 845 руб.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В связи с удовлетворением исковых требований ФИО1 с ФИО2 в пользу истицы подлежат судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 8500 руб., при этом, суд учитывает затраты представителя на подготовку искового заявления, степень сложности дела, занятость представителя в судебных разбирательствах и их продолжительность. Такой размер компенсации судебных расходов на оплату услуг представителя суд считает разумным и справедливым. 

С учетом взысканных в пользу истца расходов по оплате юридических услуг ФИО3 по подготовке и составлению заявления на выдачу судебного приказа, всего взысканию с ответчика за оплату истцом юридических услуг подлежит 10000 руб. (1500 руб. - убытки и 8500 руб. -судебные расходы по настоящему делу).

Расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку из доверенности выданной истцом представителю ФИО3 не следует, что она выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по настоящему делу, то оснований для взыскания расходов по выдаче доверенности на представителя в размере 1028 руб. с ответчика суд не усматривает. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 недействительным.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 20000 руб. уплаченных при заключении предварительного договора купли - продажи квартиры, расходы по оплате юридических услуг в сумме 10000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 845 руб. и по оплате за получение выписки из ЕГРП в сумме 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.04.2017 г.

Судья Т.Л. Кинзбурская