Дело № 2-48/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волжский городской суд Волгоградской области 

в составе председательствующего: Омаровой А.С.,

при секретаре: Краскиной Ю.С., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчиков ООО «Территория», ООО «Агропромобеспечение» - ФИО3, представителя ответчика ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест» - ФИО4, 

15 февраля 2017 года, в городе Волжском, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Территория», ООО «Агропромобеспечение», ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест» о признании договора залога недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим обременения, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, неоднократно в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ уточняя исковые требования, обратился в суд с иском к ООО «Территория», ООО «Агропромобеспечение», ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест» о признании договора залога недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим обременения.

В обоснование исковых требований указал, что на основании договора аренды №... от "."..г., заключенного между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа 

<

адрес> и ООО «Территория», ООО Совместное предприятие «Волжскполихим», неделимый земельный участок, расположенный по адресу 

<

адрес>, кадастровый №... площадью 36300 кв.м., был предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендаторов. 

На основании Постановления администрации городского округа 

<

адрес> №... от "."..г., Соглашения №... от "."..г. о присоединении к договору аренды, Дополнительного соглашения от "."..г. №... к договору аренды, истец ФИО1 стал арендатором вышеуказанного неделимого земельного участка, доля площади неделимого земельного участка без выделения в натуре составила 

<

...> кв.м. 

В ходе рассмотрения иного спора ему стало известно, что его доля площади неделимого земельного участка 

<

...> кв.м., занятая объектами недвижимого имущества, принадлежащих ему же, была оформлена ответчиками в залог ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест».

Условиями договора аренды установлен запрет арендаторам без согласия арендодателя отдавать свои права в залог (п.п. 7 п. 5.3. Договора аренды); а также нарушать права смежных землепользователей.

Вместе с тем арендатор ООО «Территория» в интересах ООО «Агропромобеспечение» предоставил ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест» в залог право аренды на весь земельный участок, по договору аренды №... от "."..г., заключенному, с учетом дополнительных соглашений, между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа 

<

адрес>, ООО «Территория» и ФИО1 

Ссылаясь на положения ст.ст. 10, 168 Гражданского кодекса РФ, полагает, что арендатор не получил от арендодателя – Комитета земельных ресурсов, согласия о передачи своих прав аренды по договору другим лицам; также не получил согласия соарендатора ФИО1, в связи с чем полагает, что ООО Территория не могло быть залогодателем арендных прав целого земельного участка, так как истцу принадлежит 

<

...> кв.м. из 

<

...> кв.м. в праве аренды неделимого земельного участка, занятого, в том числе, объектами недвижимости, принадлежащих истцу.

Просит признать недействительным договор залога недвижимости от "."..г. №...з с момента его заключения, совершенного между ОАО Коммерческий банк «Центр-Инвест», ООО «Территория», ООО «Агопромобспечение» в части передачи ООО «Территория» ОАО КБ «Центр-Инвест» в залог права аренды неделимого земельного участка площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу 

<

адрес> согласно договору аренды земельного участка №... от "."..г. (регистрационный номер №...аз от "."..г.), заключенного "."..г. между ООО Территория, ООО Совместное предприятие «Волжскполихим» и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – 

<

адрес>; 

Признать отсутствующим обременение по договору залога недвижимости от "."..г. №...з с момента его заключения, совершенного между ОАО Коммерческий банк «Центр-Инвест», ООО «Территория», ООО «Агопромобспечение» в части передачи в залог права аренды неделимого земельного участка площадью 36300 кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу 

<

адрес> согласно договору аренды земельного участка №... от "."..г. (регистрационный номер №...аз от "."..г.), заключенного между ООО «Территория», ООО Совместное предприятие «Волжскполихим» и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – 

<

адрес>; 

Применить последствия недействительности договора залога недвижимости от "."..г. №...з с момента его заключения, совершенного между ОАО Коммерческий банк «Центр-Инвест», ООО «Территория», ООО «Агопромобспечение» в виде возврата ФИО1 и ООО «Территория» прав аренды неделимого земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу 

<

адрес> согласно договору аренды земельного участка №... от "."..г. (регистрационный номер №...аз от "."..г.), заключенного между ООО «Территория», ООО Совместное предприятие «Волжскполихим» и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – 

<

адрес> (т. 2 л.д. 1-24).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном порядке, заявлением просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель истца просил иск удовлетворить по основаниям изложенным в иске, суду пояснил, что оспариваемой сделкой были нарушены права истца, так как передавая в залог право аренды не были учтены права соарендатора ФИО1, согласие которого, по аналогии закон ст. 264 Гражданского кодекса РФ, должно было быть получено залогодателем. 

Представители ответчиков в иске просили отказать, пояснив, что оспариваемый договор залога не нарушает прав соарендатора ФИО1, в договоре аренды содержится описание предмета договора аренды, с указание доли площади неделимого земельного участка, принадлежащего залогодателю. До заключения оспариваемого договора арендодатель Комитет был уведомлен о заключении договора залога, возражений от арендодателя в их адрес не поступало. 

Представители третьих лиц Комитета земельных ресурсов, Администрации городского округа 

<

адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном порядке, причин неявки суду не сообщили. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, при разрешении требований полагались на усмотрение суда; представил отзыв, в котором указал, что в ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, расположенный по адресу 

<

адрес> обременен арендой в пользу ФИО1, ООО «Территория»; "."..г. на основании договора залога в ЕГРП зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки, залогодержатель ПАО КБ «Центр-Инвест», залогодатель ООО «Территория». В отзыве на иск также указано, что в силу ст. 69 Закона об ипотеки ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка на котором находится здание или сооружение, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеки здания или сооружения заложенным считается право аренды; при аренде земельного участка сроком более чем на 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника при условии его уведомления (ст. 1.1 Закона об ипотеки) (Т.1 л.д. 152-153). 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о необоснованности требований истца, исходя из следующего. 

"."..г. между ответчиками заключен договор залога недвижимости №...з ( Т. 1 л.д. 155 – 159).

Согласно условиям указанного договора в залог передается строение производственного корпуса площадью 9851,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> (п. 1.3.1 Договора). 

Из условий договора усматривается, что одним из предметов залога является право аренды неделимого земельного участка площадью 

<

...> кв.м. кадастровый №... по адресу 

<

адрес>, Краснооктябрьский, 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земли под промышленными объектами (под помещения в одноэтажном керамзитобетонном производственном корпусе, под двухэтажное керамзитобетонное здание компрессорной станции с подвалом, под строение производственного корпуса), находится в аренде у Залогодателя (ООО Территория), согласно договору аренды земельного участка №... от "."..г. (регистрационный №...аз от "."..г.), заключенному между ООО «Территория», ООО «Совместное предприятие Волжскполихим» и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа 

<

адрес>, сроком до "."..г.. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> произведена запись регистрации сделки "."..г.. Доля площади неделимого земельного участка ООО Территория без выделения в натуре составляет 

<

...> кв.м. и пропорциональна общей площади нежилых помещений, расположенных на земельном участке. Собственник земельного участка уведомлен о передаче в залог права аренды доли неделимого земельного участка (п. 1.3.1 Договора). 

Письмом от "."..г. ответчик ООО Территория уведомил Комитет о передаче в залог права аренды земельного участка площадью 

<

...> кв.м., доля площади неделимого участка ООО Территория составляет 

<

...> кв.м. (л.д. Т.1 л.д. 160). 

Истец оспаривает договор залога в части передачи в залог права аренды, полагая, что данным договором нарушены его права, так как истец не получил письменного согласия арендодателя на передачу земли в залог, и не получил его согласия как соарендатора, при этом указанный земельный участок являться неделимым и арендаторы, по аналогии закона ст. 264 ГК РФ, должны по обоюдному согласию решать вопрос о представлении в залог права аренды. 

Из материалов дела следует, что "."..г. за №... (регистрационный №...аз от "."..г. года) между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа 

<

адрес> (арендодатель) и ООО «Территория» (арендатор 1), ООО Совместное предприятие «Волжскполихим» (арендатор 2) был заключен договор аренды неделимого земельного участка площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в редакции протокола разногласий, и протокола согласования разногласий (Т. 1 л.д. 26-36).

Доля площади неделимого земельного участка ООО Территория без выделения в натуре составляет 

<

...> кв.м. и пропорциональна общей площади нежилых помещений, расположенных на данном земельном участке; доля площади неделимого земельного участка ООО Совместное предприятие «Волжскполихим» без выделения в натуре составляет 12742,08 кв.м. и пропорциональна общей площади нежилых помещений, расположенных на данном земельном участке (п. 1.1 Договора).

Вид разрешенного использования земли - земли под промышленными объектами (под помещения в одноэтажном керамзитобетонном производственном корпусе, под двухэтажное керамзитобетонное здание компрессорной станции с подвалом, под строение производственного корпуса) (п.1.3 Договора).

Указанный земельный участок был передан Арендаторам 1, 2 по акту приема передачи от "."..г. (Т. 1 л.д. 35).

В соответствии с требованиями ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогичное положение содержится в ст. 25 Земельного кодекса РФ, согласно которой, права на земельные участки, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке "."..г., что подтверждается выпиской из ЕГРП (Т.1 л.д. 139), регистрационной отметкой на договоре аренды (Т. 1 оборот л.д. 36) 

Постановлением администрации городского округа 

<

адрес> №... от "."..г. принято решение о переоформлении с "."..г. доли площади 10787,87 кв.м. неделимого земельного участка общей площадью 

<

...> кв.м., предоставленного в аренду ООО Совместное предприятие «Волжскполихим» на ФИО1, который является с "."..г. собственником нежилого помещения и двухэтажного керамзитобетонного здания компрессорной станции (Т. 1 л.д. 19).

Во исполнение указанного постановления между Комитетом земельных ресурсов и ФИО1 "."..г. было заключено соглашение №... к договору аренды от "."..г. №...аз, согласно которому арендатором 2 являться ФИО1; арендатор 2 присоединяется к договору аренды, ему известны условия договора аренды, которые им принимаются, арендатор 2 принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 

<

...> кв.м., доля площади неделимого земельного участка ФИО1 без выделения доли в натуре составляет 

<

...> кв.м. и пропорциональна общей площади нежилого помещения в одноэтажном керамзитобетонном производственном корпусе, двухэтажного керамзитобетонного здания компрессорной станции, расположенного по адресу 

<

адрес>.

Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в ЕГРП "."..г., что подтверждается регистрационной отметкой на соглашении (Т. 1 л.д. 21-22).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что арендаторами неделимого земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> с "."..г., после регистрации "."..г. соглашения №... к договору аренды, являются ООО Территория и ФИО1

Дополнительным соглашением №.../А-2 от "."..г. к договору аренды, пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой доля площади неделимого земельного участка ФИО1 без выделения доли в натуре составляет 

<

...> кв.м. и пропорционально общей площади нежилого помещения в одноэтажном керамзитобетонном производственном корпусе, двухэтажного керамзитобетонного здания компрессорной станции (Т. 1 л.д. 23-24).

Указанное дополнительное соглашение не прошло государственной регистрации, что также не отрицал представитель истца в судебном заседании. 

Дополнительным соглашением №.../А-2 от "."..г. к договору аренды, пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок общей площадью 

<

...> кв.м.; доля площади неделимого земельного участка ФИО1 без выделения доли в натуре составляет 

<

...> кв.м. и пропорциональна общей площади нежилого помещения (площадь 3838,9 кв.м.) и нежилого помещения (площадь 817,2 кв.м.) (Т.1 л.д. 25).

Указанное дополнительное соглашение также не прошло государственной регистрации, что подтвердил представитель истца в судебном заседании. 

Из текста дополнительного соглашения №.../А-2 от "."..г. усматривается, что изменение условий договора аренды в части указания площади неделимого земельного участка с 

<

...> кв.м. (первоначальная редакция п. 1.1 Договора аренды) на 

<

...> к.м., было согласовано между Комитетом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор 2), без привлечения ООО «Территория» (арендатор 1).

При этом из текстов дополнительных соглашений следует, что соглашения подлежат государственной регистрации в двух месячный срок со дня их подписания. 

Материалами дела не подтверждается, что арендатор 2 истец ФИО1 исполнил свою обязанность по государственной регистрации дополнительных соглашений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>. 

Истец оспаривая договор залога указывает, что в залог были переданы права аренды земельного участка площадью 

<

...> кв.м., тогда как площадь земельного участка составляла 

<

...> кв.м. 

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с требованиями ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогичное положение содержится в ст. 25 Земельного кодекса РФ, согласно которой, права на земельные участки, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исходя из указанных норм при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Соглашение сторон об изменении условий договора аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Согласно выписке из ЕГРП на "."..г., т.е. после заключения двух последних дополнительных соглашений, зарегистрировано ограничение обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., основание государственной регистрации: договор аренды №...аз от "."..г., дата регистрации "."..г., соглашение о присоединении №... от "."..г., дата регистрации "."..г., соглашение о присоединении №... от "."..г., дата регистрации "."..г. (Т.1 л.д. 139-140).

Указанной выпиской достоверно подтверждается, что зарегистрировано обременение на земельный участок площадью 

<

...> кв.м.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора залога "."..г. года, в ЕГРП зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>, который обременен арендой в пользу ФИО1, ООО «Территория».

Следовательно соглашение №.../А-2 от "."..г., которым изменена площадь арендуемого земельного участка, нельзя признать заключенным, поскольку вопреки требованиям закона оно не было зарегистрировано в установленном порядке.

Довод истца о том, что в аренду предоставлен земельный участок в иной площади, суд находит несостоятельным для признания договора залога недействительным, поскольку ФИО1 заключив "."..г. с Комитетом дополнительное соглашение №.../А-2 в установленный соглашением срок два месяца и до рассмотрения требований истца по существу не зарегистрировал в установленном порядке данное соглашение, в связи с чем в ЕГРП содержится запись о регистрации договора аренды земельного участка площадью именно 36300 кв.м., где арендаторами являются как истец ФИО1 так и ответчик ООО Территория. И поскольку в силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, то для ответчиков указанное соглашение истца с Комитетом не было заключено на "."..г., так как сведений об этом не содержалось в ЕГРП. 

Следовательно, третьим лицам, а именно соарендатору ООО Территория, ООО «Агропромобеспечение», ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест», не могло быть известно о заключении соглашения, которым изменилась площадь земельного участка, так как истец вопреки требования закона не зарегистрировал данное соглашение.

Сам истец не проявил разумности и добросовестности, в связи с чем между баком и залогодателем не могло быть заключено иного договора, поскольку правом аренды обременен земельный участок в площади 

<

...> кв.м.

Как установлено ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшей до "."..г.) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Материалами дела достоверно подтверждается, что зарегистрирован договор аренды, в редакции протоколов разногласий, и с дополнительными соглашениями №... и №... на земельный участка с кадастровым номером 

<

...> площадью 

<

...> кв.м.; единственным доказательством существования зарегистрированного обременения (ограничения) является соответствующая регистрационная запись, в ЕГРП не зарегистрировано ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым №... площадью 

<

...> кв.м. 

Исходя из содержания иска истец оспаривает указанную сделку основывая свои требования со ссылкой на статьи 10, 168 Гражданского Кодекса РФ.

Указывая, что ответчики при заключении договора злоупотребили своим правом, совершили сделку в обход закона.

Как установлено в ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных названным пунктом, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекс РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст. 168 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Истец не представил суду доказательств в подтверждение недобросовестности действий сторон заключением оспариваемого договора, при том, как указано выше, сам истец не зарегистрировал изменения в договор аренды, что свидетельствует, по мнению суда, о его недобросовестности, и расценивается судом, как не оказание содействия в получении необходимой информации.

При этом исходя из смысла договора залога суд приходит к выводу, что в договоре содержатся данные индивидуализирующие земельный участок как объект договора аренды (площадь, функционально обеспечивающая находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, вид разрешенного использования), а не как предмет ипотеки, поскольку в договоре прямо указано на права аренды с указанием доли площади приходящейся на арендатора ООО Территория, которая пропорционально общей площади нежилых помещений, расположенных на земельном участке, принадлежащих залогодателю. 

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что истец оспаривает договор залога в части передачи в залог права аренды, поскольку договором нарушены его права, так как ответчик не получил письменного согласия арендодателя на передачу земли в залог, и не получил его согласия как соарендатора, при этом указанный земельный участок является неделимым и арендаторы, по аналогии закона ст. 264 ГК РФ, должны по обоюдному согласию решать вопрос о представлении в залог права аренды. 

Согласно ст. 173.1. Гражданским кодексом РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (пункт 2 ст.173.1 ГК РФ).

Довод истца о том, что не было поучено согласие собственника, суд отклоняет, поскольку сам Комитет с такими требованиями в суд не обращался, при этом оспаривать сделку по основаниям ст. 173.1 ГК РФ может лицо, чье согласие на заключение сделки, прямо установлено законом. 

Согласно п. 1.1 ст. 62 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Следовательно, при договоре аренды сроком на 5 и более лет не требуется согласия собственника на заключение договора залога права аренды, а требуется уведомление собственника об этом. 

Материалами дела подтверждается, что письмом от "."..г. ответчик ООО Территория уведомил Комитет о передаче в залог права аренды земельного участка площадью 

<

...> кв.м., доля площади неделимого участка ООО Территория составляет 

<

...> кв.м. (л.д. Т.1 л.д. 160). 

При таких обстоятельствах признание договора недействительным в части в порядке ст. 173.1 ГК РФ не имеется, поскольку такого согласия со стороны арендодателя не требовалось, так как специальным законом предусмотрено уведомление арендодателя (собственника) о заключении договора залога права аренды. 

Довод истца со ссылкой на данную норму, что не было получено его согласие чем были нарушены его права суд также отклоняет. 

Поскольку действующий закон не содержит императивной нормы, обязывающей получить согласие соарендатора на заключение оспариваемой сделки.

Довод истца о применении положений ст. 264 Гражданское кодекса РФ к сложившимся правоотношениям по аналоги закона суд находит несостоятельным исходя из следующего. 

Согласно ст. 264 Гражданское кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Указанная норма регулирует отношения по пользованию имуществом, находящимся в общей долевой собственности, т.е. в отношении имущества принадлежащего на праве собственности, в отношении которого собственник реализует свои правомочия (владение, пользование распоряжение).

Вместе с тем ни истец, ни ответчик ООО Территория не являются собственниками земельного участка, так как используют его на праве аренды (п.1.1 Договора аренды).

Оценивая доводы истца о необходимости получения согласия всех соарендаторов на передачу в залог права аренды суд исходит из следующего.

Каждый из арендаторов по договору аренды имеет самостоятельные арендные права в отношении неделимого земельного участка. Арендатор по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не лишен возможности заложить право аренды, при этом согласие иных соарендаторов земельного участка не требуется.

Проведение истцом аналогии между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество, и ссылка на отсутствие согласия на передачу земельного участка в залог, основывается на неверном толковании истцом положений действующего законодательства.

Право аренды является обязательственным правом, а право собственности - вещным. Поскольку право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях, вытекающих из договора аренды, то каждый из них имеет право самостоятельно распорядится ими.

При этом для такого распоряжения уведомление других соарендаторов не требуется. Применение положений главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае невозможно.

Установление такого условия при заключении договора залога права аренды земельного участка как необходимость получения согласия других лиц при множественности лиц на стороне арендатора земельного участка означало бы нарушение права собственника недвижимости по распоряжению своим имуществом, предусмотренного частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, а также противоречило бы принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса РФ 

Также необходимо учитывать, что в спорном случае права аренды земельного участка было заложено не как отдельный предмет залога, а ввиду нахождения на нем переданных в залог зданий, принадлежащих ответчику ООО Территория.

В этой связи ссылка истца на несоблюдение ответчиками ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ судом не принимается, поскольку на ООО Территория не лежала обязанность по уведомлению и получению согласия соарендатора на заключение договора залога. 

Кроме того, по правилам статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ истец при предъявлении требований о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки обязан доказать наличие охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной, нарушение прав и законных интересов заключением данной сделки.

Однако, истец обращаясь с настоящими требованиями не пояснил в чем заключается нарушение его прав, а как указывалось выше отсутствие его согласия на заключение оспариваемой сделки не влечет ее недействительность, поскольку такого согласия в силу закона не требуется. 

Таким образом согласие истца на заключение договора залога права аренды не требовалось, доводы истца об обратном основан на ошибочном толковании закона.

По правилам ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Порядок и основания ипотеки залога зданий или сооружений с земельным участком регулируются Федеральным законом от "."..г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с абз. 2, 3 ст. 69 указанного нормативного правового акта ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

На основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок ипотеки здания или сооружения и, одновременно с ними, права аренды земельного участка, на котором они находятся, не содержат требования о необходимости, как получения согласия собственника либо соарендатора такого земельного участка на его залог, так и извещения их о состоявшемся залоге.

Отказывая истцу в удовлетворении требований суд исходит в том числе из следующего.

Согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов 

земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как установлено ст. 69 Федерального закона от "."..г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 334.1. Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Исходя из указанных правовых норм не допускает залог строений без залога земельного участка на котором они расположены, и если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то заложенным считается и право аренды земельного участка. Таким образом, залог права аренды при залоге расположенных на нем строений возникает на основании закона, и не требует оформления отдельного соглашения об этом, но не лишает стороны заключить такое соглашение.

Судом установлено, и не оспаривалось истцом, что ответчик ООО Территория передало в залог строение, расположенное на земельном участке, предоставленном в аренду, а следовательно залог права аренды возник на основании закона (ст. 69 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 334.1. ГК РФ), и не требовал заключения соглашения о залоге права аренды, но не лишало ответчиков оформить соответствующий залог. 

При таких обстоятельствах оснований для признания договора залога в части передачи в залог права аренды не имеется, и поскольку основное требование о признании договора залога в части передачи в залог права аренды не подлежит удовлетворению, производные требования истца о применении последствии недействительности сделки, признание отсутствующим обременения также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении требований к ООО «Территория», ООО «Агропромобеспечение», ПАО Коммерческий банк «Центр-Инвест» о признании договора залога недействительным в части, применении последствии недействительности сделки, признание отсутствующим обременения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: 

Справка: мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2017 года 

Судья: