Дело № 2-65/2024

УИД 36RS0032-01-2023-000691-04

Строка 2.154

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05.09.2024 года п. Рамонь

Рамонский районный суд Воронежской области в составе: 

председательствующего судьи Когтевой Е.В.,

при секретаре Корчагиной А.В.,

с участием представителя истца ФИО6 ича – адвоката Помогаловой Н.И.,

представителя ответчика ФИО3 - адвоката Понкратова С.С., 

представителя ООО «Высота-Воронеж» по доверенности ФИО4, 

представителя ООО «Газпром транс газ Москва» по доверенности ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-65/2024 иску ФИО6 ича к ФИО3, администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, ООО «Высота-Воронеж» о расторжении договора, взыскании понесенных убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО6 ич обратился в Рамонский районный суд Воронежской области с исковыми требованиями к ФИО3, Администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Высота», в котором просил расторгнуть договор оказания услуг по покупке объекта недвижимости ......... от 17.06.2022, заключенный между ООО «Высота» и ФИО6 ичем, взыскать с ООО «Высота» в пользу ФИО6 ича 50000 рублей в счет возмещения расходов по оплате агентского вознаграждения, расторгнуть договор купли-продажи от 05.08.2022 земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадью 986 кв.м., с кадастровым номером ........., заключенный между ФИО3 и ФИО6, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 700000 рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка, взыскать солидарно с ООО «Высота», ФИО3, администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области в пользу ФИО6 убытки в размере 88000 рублей.

В последующем истец ФИО6 уточнил свои исковые требования, предъявленные к ФИО3, Администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Высота- Воронеж» и окончательно просил расторгнуть договор оказания услуг по покупке объекта недвижимости № ......... от 17.06.2022, заключенный между ООО «Высота- Воронеж» и ФИО6 ичем, взыскать с ООО «Высота- Воронеж» в пользу ФИО6 ича 50000 рублей в возмещение расходов по оплате агентского вознаграждения, расторгнуть договор купли-продажи от 05.08.2022 земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадью 986 кв.м., с кадастровым номером ........., заключенный между ФИО3 и ФИО6, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 700000 рублей в счет возмещения понесенных расходов на приобретение земельного участка, взыскать солидарно с ООО «Высота-Воронеж», ФИО3, администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области в пользу ФИО6 убытки в размере 1 922000 рублей.

Свои исковые требования истец ФИО6 мотивировал тем, что 17.06.2022 им был заключен договор с ООО «Высота- Воронеж» ......... на оказание услуг по покупке объекта недвижимости, в качестве агентского вознаграждения истец оплатил Обществу 50000 рублей. В настоящее время истец полагает, что ООО «Высота-Воронеж» не выполнило свои обязательства по договору, не предоставило ему отчет о юридической чистоте сделке по покупке объекта недвижимости, услуги были им оплачены в завышенном размере по сравнению с существующими расценками на аналогичные услуги. 17.06.2022 истцом было заключено с ФИО7 соглашение о задатке с намерением на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ........., расположенный по адресу: .............., по цене 700000 рублей. ФИО7 предоставил истцу уведомление, выданное администрацией Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на указанном земельном участке. После получения указанного документа истец ФИО6 дал свое согласие на заключение договора купли-продажи от 05.08.2022 указанного земельного участка по стоимости 700000 рублей. В соответствии с п.п. 8.1,8.2 Договора указаны сведения об ограничениях права на указанный объект недвижимости, при это какие-либо сведения о наличии запрета на строительство жилого дома на земельном участке отсутствовали. Право собственности ФИО6 на приобретенный по договору купли-продажи от 05.08.2022 земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке. В полученной истцом после регистрации права собственности выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о наличии запрета на строительство жилого дома на указанном земельном участке. Истец обратился в администрацию Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области 28.09.2022 с уведомлением о планируемом строительстве на указанном земельном участке. По результатам рассмотрения администрацией Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области было выдано уведомление ......... от 04.102022. 19.10.2022 истец заключил договор подряда на строительство каркасного дома на указанном участке, также обратился в филиал ПАО «Россети Центр- Воронежэнерго», от сотрудника которого в устной форме ему стало известно что к участку невозможно подвести электрические сети из-за охранной зоны либо возможно сделать это через соседние земельные участки, что не устроило истца. В декабре 2022 года истец обратился в филиал ООО «Газпром трансгаз Москва» «Воронежское ЛПУМГ» с целью подачи заявки о заключении договора на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сети газораспределения. В ответе ООО «Гвазпром трансгаз Москва» было сообщено, что вблизи земельного участка истца проходит объект Единой системы газоснабжения, принадлежащий ПАО «Газпром» и эксплуатируемый филиалом ООО «Газпром трансгаз Москва» «Воронежское ЛПУМГ»: газопровод- отвод к ГРС Ямное-Айдарово DN 400, Ppа6-5,4Мпа. В данном случае минимальные расстояния для газопровода-отвода до зданий, строений и сооружений составляют 150 м в обе стороны от оси газопровода. Земельный участок расположен на расстоянии 117м-160 м от оси газопровода-отвода к ГРС Ямное-Айдарово и частично попадает в его пределы минимальных расстояний. Согласно СП 36.133302012 строительство и размещение указанных на нем объектов в пределах минимальных расстояний газопровода-отвода к ГРС Ямное-Айдарово не допускается. В связи с чем истцу было отказано в согласовании на земельном участке строительства забора жилого дома и размещения электрических столбов. Истец считает, что ответчики ФИО3 и администрация Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области знали о наличии указанных ограничений в использовании земельного участка, однако до истца указанную информацию не довели. Данное утверждение следует из апелляционного определения Воронежского областного суда от 06.05.2021 по делу № 33-2633/2021, в рамках которого ФИО3 пытался расторгнуть договор купли-продажи указанного земельного участка с фио2 Истец считает, что получил от ответчиков ложную информацию об обременениях в отношении земельного участка и ограничениях в его использовании, в результате чего приобрел земельный участок не пригодный для возведения жилого дома. ООО «Высота-Воронеж» оказало истцу услуги ненадлежащего качества, поскольку по результатам проверки юридической частоты сделки ФИО6 была сообщена не достоверная информация о земельном участке, который оказался непригодным для строительства жилого дома. Поскольку истец приобрел земельный участок с целью осуществления на нем строительства жилого дома и изменение обстоятельств, касающихся существующих обременений и ограничений участка, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено в заключении договора, то имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка, а также договора оказания услуг по его покупке. Согласно заключения эксперта ......... СЭ от 20.05.2024 стоимость спорного земельного участка с учетом установленных в отношении него ограничений составила 2662000 рублей. По вине ответчиков ООО «Высота-Воронеж», администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального Воронежской области, ФИО3 истцу были причинены убытки в размере 1992000 рублей (разница в стоимости земельного участка по состоянию на дату приобретения и рыночной стоимостью на дату проведения судебной экспертизы).

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте проведения судебного заседания извещен.

Представитель истца ФИО6 адвокат Помогалова Н.И. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме и просила об их удовлетворению.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен.

Его представитель адвокат Понкратов С.С. возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал ранее представленные письменные возражения, которые были приобщены к материалам гражданского деда, полагал, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком не имеется, при заключении договора истец был уведомлен об ограничении прав и обременений на объект недвижимости, что следует из п. 8.1, 8.2 договора, ответчиком была предоставлена истцу вся имеющаяся информация в отношении земельного участка, в том числе и относительно установленных в отношении него ограничений, полагает, что истцом не доказана невозможность использования земельного участка по целевому назначению. Приобщенный истцом ФИО6 к исковому заявлению ответ ООО « Газпром трансгаз Москва» с указанием расстояния от оси магистрального газопровода до земельного участка не подтверждает невозможность использования земельного участка с кадастровым номером ......... в соответствии с целевым назначением под индивидуально жилищное строительство.

Представитель ответчика ООО «Высота-Воронеж» по доверенности ФИО4 также возражала против удовлетворения требований истца ФИО6, полагала, что они являются необоснованными, со стороны Общества были выполнены все условия заключенного с ФИО6 договора, так специалистами Общества осуществлялся выезд на земельный участок, были запрошены документы у продавца земельного участка, получена электронная выписка ЕГРН на земельный участок. Так при получении выписки из ЕГРН об объекте недвижимости было установлено наличие зон с особыми условиями - охранной зоны инженерных коммуникаций, а именно газопровода. Эта информация была доведена до истца, было предложено выбрать земельный участок другой локации, специалистом была проведена оценка данных, указанных в выписке ЕГРН, предложен вариант постройки домовладения с учетом минимальных расстояний до оси газопроводов, на что истец выразил свое согласие.

Представитель ответчика администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области будучи извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился, о его отложении не ходатайствовал.

Представитель третьего лица ООО «Газпром транс газ Москва» по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала ранее представленные письменные пояснения, разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области, будучи извещенным о слушании гражданского дела, в судебное заседание не явился, о его отложении не ходатайствовал.

Суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, которые надлежащим образом извещены либо считаются надлежащим образом извещенными о слушании дела.

Выслушав мнения сторон, исследовав письменные документы, суд приходит к следующему.

17.06.2022 между истцом ФИО6 (Заказчик) и ООО «Высота-Воронеж» (Исполнитель) в лице генерального директора фио1 был заключен договор оказания услуг по покупке объекта недвижимости ........., в соответствии с которыми Общество приняло на себя обязательства по оказанию услуг по поиску и подбору объекта недвижимости.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что Исполнитель обязуется: произвести поиск и подбор объекта недвижимости, предоставить максимально полную и достоверную информацию выбранном объекте недвижимости, произвести анализ документов по выбранному Заказчиком Объекту недвижимости на предмет выявления сведений, препятствующих заключению договору купли-продажи, проинструктировать по комплектованию набора документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на найденный объект недвижимости, подготовить соглашение о задатке или предварительный договор, подготовить основной договор по отчуждению объекта недвижимости, сопроводить сделку у Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области.

Согласно дополнительного соглашения к агентскому договору от 17.07.2022, стороны договорились что ФИО6 выплачивает вознаграждение в размере 50000 рублей ООО «Высота-Воронеж» за нахождение объекта, удовлетворяющего требованиям истца в полном объеме, расположенном по адресу: .............., стоимостью 700000 рублей.

Между сторонами был составлен акт приема-передачи выполненных услуг от 05.08.2022 по договору оказания услуг по покупке объекта недвижимости ......... от 17.06.2022, согласно которому работы исполнителем были выполнены в полном объеме в срок и на должном уровне, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Истцом ФИО6 указанный акт был подписан, было уплачено ООО «Высота-Воронеж» вознаграждение в размере 50000 рублей, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Истец утверждал, что ООО «Высота-Воронеж» предоставило ему недостоверную информацию относительно приобретенного им земельного участка, вследствие чего по его мнению заключенный агентский договор был исполнен ненадлежащим образом, что дает основания его расторжения.

В свою очередь ООО «Высота-Воронеж», не согласившись с данным утверждением истца предоставило суду копию выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером ........., которая предъявлялась истцу до заключения договора купли-продажи и содержащую сведения об ограничениях (обременениях): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, срок действий с 2021-01-21, реквизиты документы- основания федеральный закон «О Внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ от 03.082-18 № 342, ст. 26 п. 12. В выписке содержатся сведения о минимальных расстояниях от оси газопровода номинальным диаметром (DN) – свыше 300 DN до 600 DN – 150 м.

05.08.2022 между ФИО3 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) был заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером ........., земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: .............., площадью 986 кв. м., стоимость объекта – 700000 рублей.

Как следует из расписки от 05.08.2022 денежные средства за земельный участок были получены ФИО3

Право собственности на указанный земельный участок за истцом было зарегистрировано 17.08.2022.

Судом установлено, что 21.07.2022 и 04.10.2022 администрацией Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области ФИО3 были выданы уведомления о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, расположенном по адресу: .............. (кадастровый .........).

Судом установлено, что вблизи земельного участка с кадастровым номером ........., расположенного по адресу: .............. проходит объект Единой системы газоснабжения, принадлежащий ПАО «Газпром», эксплуатируемый филиалом ООО «Газпром трансгаз Москва» «Воронежское ЛПУМГ»:газопровод-отвод к ГРС Ямное-Айдарово DN400,Рраб-5,4Мпа.

Согласно Акта замера расстояния от оси магистрального газопровода до земельного участка установлено, что расстояние от оси магистрального газопровода – отвод к ГРС Ямное ДУ 400 мм, на 17,6 кв., Воронежская область, Рамонский район, с. Ямное до ближайшей границы земельного участка с кадастровым номером ......... составляет 114 м, до дальней границы земельного участка составляет 161 м., минимальное расстояние по СП 36.13330.2012 «Магистральные газопроводы» до объектов строительства составляет 150 метров.

В соответствии с п. 7.15 СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» (Актуализированная редакция СНиП2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы») расстояние от оси подземных и надземных ( в насыпи) трубопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений составляют 150 м в обе стороны от оси газопровода-отвода.

Согласно представленного ответа ООО «Газпром трансгаз Москва», земельный участок истца расположен на расстоянии 117-160 м. от оси газопровода- отвода к ГРС Ямное-Айдарово и частично попадает в его пределы минимальных расстояний, строительство и размещение указанных СП 36.13330.2012 объектов в пределах минимальных расстояний газопровода-отвода не допускается.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. (п. 1 ст. 456 ГК РФ)

Пунктом1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п.2 ст. 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ч. 8 ст. 90 ЗК РФ земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежат переводу в категорию земель транспорта и предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Согласно ст. 28Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" в целях безопасной эксплуатации объектов систем газоснабжения в соответствии с земельным законодательством устанавливаются охранные зоны газопроводов. Решение об установлении, изменении и о прекращении существования охранной зоны газопровода газораспределительной сети принимается органом государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительным органом власти федеральной территории, уполномоченными на принятие решения об установлении, изменении и о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории.

Согласно ч. 2 ст. 104 ЗК РФ в целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Пунктом 22 Правил охраны магистральных газопроводов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 N 1083,предусмотрено при проектировании, строительстве и реконструкции зданий, строений и сооружений должны соблюдаться минимальные расстояния от указанных объектов до магистрального газопровода, предусмотренные нормативными документами в области технического регулирования.

Согласно СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы» зона минимально допустимых расстояний устанавливается в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, минимальное безопасное расстояние от подземных газопроводов диаметром 300-600 м до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений составляют 150 м в обе стороны от оси газопровода-отвода.

Как установлено судом газопровод- отвод к ГРС «Ямное» ДУ 400 мм зарегистрирован в государственном реестре опасных производственных объектов за ......... от ......, что подтверждается свидетельством о регистрации от ......... серии ........., выданным управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.

В пункте. 8.2 Договора купли продажи земельного участка от 05.08.2022, заключенного между ФИО3 и ФИО6, содержатся сведения об ограничениях на указанный объект недвижимости: вид ограничения (обременения): ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, срок действия с 21.01.2021, реквизиты документы федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" от 23.08.2018 № 342 ст. 26. П. 12 выдан Государственная Дума; заявление от 25.12.2020 № 01-21/9023.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 ст. 56 ЗК РФ предусмотрено, что ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Пунктом 12 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отмечено, что указанный в пункте 11 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 1 января 2026 года установлена зона с особыми условиями использования территории, а при отсутствии такого правообладателя или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением объекта капитального строительства, органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие до 1 января 2026 года решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории, либо органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на установление границ зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона, направляют в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, документы, необходимые для внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории либо внесения изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости, в целях обеспечения внесения данных сведений в Единый государственный реестр недвижимости в срок не позднее 1 января 2028 года.

Из приведенных выше положений и обстоятельств следует, что сведения о наличии ограничений (о именно наличия охранной зоны) в отношении земельного участка были внесены в ЕГРН. Доводы истца о том, что ответчик не предоставил сведения истец об о наличии охранной зоны, чем ввел последнего в заблуждение, в результате чего истец заключив договор лишился того, что вправе был рассчитывать, суд не принимает во внимание. 

Как следует из приведенных выше положений заключенного между сторонами договора купли-продажи от 05.08.2022, а именно пункта 8.2., наличие установленных в отношении земельного участка ограничений было оговорено в договоре. 

Кроме того, наличие указанных ограничений было доведено до истца представителем ответчика ООО «Высота-Воронеж», который в судебном заседании пояснил, что для истца специально заказана расширенная выписка с установленными ограничениями, указанная выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с установленными ограничениями была предъявлена ФИО6 и он был ознакомлен с ней до заключения договора, доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, истец, действуя при должной степени осмотрительности, не лишен был возможности проверить сведения относительно установленных ограничений в отношении земельного участка, поскольку они зарегистрированы в ЕГРН и находятся в свободном доступе.

В связи с этим, суд не принимает во внимание доводы истца о том, что он не был осведомлен об установленных в отношении приобретенного им земельного участка ограничениях, тем самым был введен в заблуждение действиями со ответчика ФИО3

Суд приходит к выводу, что при заключении сделки купли-продажи земельного участка истцу со стороны продавца ФИО3 и ООО «Высота-Воронеж» была предоставлена информация о земельном участке, в том числе о зарегистрированных в отношении него ограничениях.

Доводы истца о намерении ответчика ФИО3 ввести в заблуждение относительности возможности использования земельного участка в связи с его целевым назначением, о чем свидетельствуют полученные последним уведомления от администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежа, равно как и о намерениях последней ввести в заблуждение истца, суд также отклоняет.

Согласно ст. 51.1 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве).

При этом уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с законодательством РФ.

Как установлено судом, большая часть земельного участка подпадает под действие охранной зоны, вместе с тем доказательств невозможности использования всего земельного участка по своему целевому назначению суду не представлено. 

Судом также установлено, что решением Рамонского районного суда Воронежской области от 13.11.2020 были удовлетворены требования ФИО3 к фио2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ......... от 27.02.2020 и взыскании уплаченных по нему денежных средств в размере 700000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 06.05.2021, решение Рамонского районного суда Воронежской области от 06.05.2021 было отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО3 к фио2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании уплаченной по указанному договору денежной сумы было отказано.

Как следует из указанного апелляционного определения, которое было уставлено без изменения Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2021, апелляционная инстанция не усмотрела оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером ......... и сослалась среди прочего и на то обстоятельство, что доказательств невозможности использования земельного участка по своему целевой назначению не представлено.

Наличие гражданского спора у ответчика ФИО3 с предшествующим собственником земельного участка, само по себе не свидетельствует о наличии у него намерений ввести в заблуждение истца при заключении договора купли-продажи.

Таким образом, суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи от 05.08.2022 земельного участка, расположенного по адресу: .............., площадью 986 кв.м., кадастровый ........., заключенный между ФИО3 и ФИО6, и взыскании в пользу ФИО6 700000 рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

В своих исковых требованиях истец ФИО6 просил расторгнуть договор оказания услуг по покупке объекта недвижимости ......... от 17.06.2022, заключенный с ООО «Высота» и взыскать в его пользу 50000 рублей в возмещение расходов по оплате агентского вознаграждения.

В данном случае истец сослался на то, что ООО «Высота-Воронеж» оказало ему услугу ненадлежащего качества, а именно предоставило ложную информацию об объекте недвижимости, а стоимость оказанных услуг является чрезмерно завышенной по сравнению с существующими ценами на аналогичные услуги.

Судом установлено, что дополнительным соглашением к агентскому договору от 17.06.2022 сторонами, а именно истцом ФИО6 и ООО «Высота-Воронеж» было определено агентское вознаграждение в размере 50000 рублей, и оно подлежало выплате за нахождение агентом объекта недвижимости – земельного участка, удовлетворяющего требованиям истца по адресу: ...............

05.08.2022 между сторонами был подписан акт –приема передачи выполненных услуг, согласно которому работы по договору возмездного оказания услуг были выполнены и приняты истцом, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Данный акт был подписан ФИО6

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку договор заключенный между ФИО6 и ООО «Высота-Воронеж» исполнен, о чем свидетельствует подписанным между сторонами акт приема передач от 05.08.2022, работы были приняты истцом в полном объеме, то обязательство между сторонами прекращено его надлежащим исполнением. Соответственно в данном случае прекратить обязательство, уже ранее прекращенное надлежащим исполнением, нельзя, то такой договор не может быть расторгнут. Требования истца о расторжении заключенного с ООО «Высота-Воронеж» договора оказания услуг по покупке объекта недвижимости ......... от 17.06.2022 не подлежат удовлетворению.

Оснований для взыскания с ответчика ООО «Высота –Воронеж» полученного агентского вознаграждения в пользу истца ФИО6 суд также не усматривает. Как установлено судом, услуги истцу были оказаны, истец их принял, размер агентского вознаграждения был установлен сторонами на основании дополнительного соглашения, которое истец подписал, что им не оспаривалось в судебном заседании.

Поскольку суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в части расторжения договора купли-продажи от 05.08.2022 земельного участка с кадастровым номером 36:25:6945026:465, расположенного по адресу: .............. и взыскании с ФИО3 в его пользу 700000 рублей, расторжениидоговора оказания услуг по покупке объекта недвижимости ......... от 17.06.2022, заключенного с ООО «Высота Воронеж» и взыскании с ООО «Высота-Воронеж» 50000 рублей, то оснований для удовлетворения требования истца, в части взыскания понесенным им убытков, которые истец определил как разницу между рыночной стоимостью земельного участка в соответствии с экспертным исследованием и его стоимостью по договору купли-продажи, также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований истца ФИО6 ича к ООО «Высота –Воронеж» о расторжении договора оказания услуг по покупке объекта недвижимости ......... от 17.06.2022, заключенного между ООО «Высота Воронеж» и ФИО6 и взыскании в его пользу с ООО «Высота-Воронеж» 50000 рублей в счет возмещения расходов по оплате агентского вознаграждения, отказать.

В удовлетворении требований истца ФИО6 ича к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 05.08.2022 земельного участка с кадастровым номером ........., расположенного по адресу: .............. и взыскании с ФИО3 в его пользу 700000 рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ООО «Высота-Воронеж», ФИО3, администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о взыскании солидарно с ответчиков в его пользу убытков в размере 1922000 рублей, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Рамонский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Когтева

Решение в окончательной форме

изготовлено 12.09.2024 года