Дело №- 

1253 

/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 октября 2018 года 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес>

в составе:

председательствующего Е.А. Александровой,

при секретаре Е.Н. Копаневой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Радуга», ПАО «Сбербанк России» о прекращении залога в отношении объекта недвижимости, признании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим свое действие, 

установил:

Первоначально ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Радуга», ПАО «Сбербанк России», в котором просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 35 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

В дальнейшем от истца ФИО2 поступило исковое заявление, в котором она просила признать договор ипотеки № № от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим свое действие в отношении квартиры по вышеуказанному адресу.

Определением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

В обоснование исковых требований истец указывает, что она по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ООО «Радуга» в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.8 договора квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк» по договору залоге имущественных прав (требований) участника долевого строительства № № от ДД.ММ.ГГГГ и продавец квартиры ООО «Радуга» обязуется снять обременение в виде залога в течение 20 дней с момента оплаты ею денежных средств в полном объеме. Истцом ДД.ММ.ГГГГ была полностью оплачена продавцу установленная в договоре сумма. Согласно выписке из ЕГРПН квартира была заложена ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора и оплаты истцом денежных средств. 

До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с квартиры для регистрации перехода права собственности в ЕГРПН, в связи с чем и обратилась в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 167).

Представитель истца ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО4 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, просила отказать в удовлетворении иска. Ранее в судебном заседании представитель пояснила, что на момент подписания договора купли-продажи объект – квартира находилась в залоге, согласие ПАО «Сбербанк России», как залогодержателя, на совершение сделки получено не было.

Представитель ответчика ООО «Радуга» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Радуга» и ФИО1 заключен договор купли-продажи № (л.д. 4), в соответствии с условиями которого ООО «Радуга» обязуется передать, а ФИО1 оплатить и принять в собственность однокомнатную (студию) 

<

адрес>, общей площадью 35 кв.м., жилой площадью – 20,2 кв.м., находящуюся на 5 этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

В п. 3 указанного договора определена цена квартира в размере 1 150 000 рублей.

Из п. 8 договора следует, что указанная квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» по договору залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Продавец обязуется в течение 20 календарных дней с момента оплаты покупателем денежных средств в полном объеме снять обременение (залог) права требования.

ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО1 – ФИО3 внесена оплата за приобретаемую квартиру в размере 1 150 000 рублей, что усматривается из квитанции (л.д. 5).

Вместе с тем, до настоящего времени обременение не снято, переход права собственности с ООО «Радуга» на ФИО1, право собственности ФИО1 на указанную квартиру в установленном порядке не зарегистрированы.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ст. 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п.1 и 2 ст.37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст.167 Гражданского кодекса РФ;

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании также было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Виакон «Проект Радуга» (Застройщик) и ООО «Партнер-Инвест 3» (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № № (л.д. 23-25). В соответствии с предметом указанного договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и своими силами построить жилой 

<

адрес> (по генплану), с помещениями общественного назначения по 

<

адрес> стр. 

<

адрес> в 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение № о передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № ВС2-1 от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер-Инвест 3» (Участник), ООО Виакон «Проект Радуга» (Застройщик) и ООО «Радуга» (Правопреемник Участника), в соответствии с которым Участник, с согласия Застройщика передает, а Правопреемник Участника принимает в части квартир права и обязанности Участника, возложенные на него по договору № ВС2-1 от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе обязанность по уплате Застройщику долга в размере 7 750 000 руб. После выполнения Правопреемником Участника всех обязательств по настоящему Соглашению, Застройщик становится обязанным передать Правопреемнику Участника по акту приема-передачи квартиры в количестве 3 по адресу: 

<

адрес> стр. 

<

адрес> в 

<

адрес>, в том числе и 

<

адрес> (л.д. 26 на обороте-28).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Радуга» заключен договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № № (л.д. 31-66), предметом которого является передача ООО «Радуга» (залогодатель) в залог ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение площадей строящегося объекта (квартир (жилых помещений), помещений общественного назначения (офисных помещений), указанных в п. 1.2 договора, возводимых на строительной площадке по адресу: 

<

адрес>, и права (требования) возврата денежных средств в случае расторжения, прекращения договора участия в долевом строительстве, указанного в п. 1.2 договора, по любым основаниям.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 66).

При этом, договор участия в долевом строительстве № ВС2-1 от ДД.ММ.ГГГГ, где объектом долевого строительства являлась 

<

адрес> стр. в 

<

адрес>, указан в п. 1.2 договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № №.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № № залогодатель обязан предоставить в залог (ипотеку) залогодержателю объекты, указанные в приложении № к договору, имущественные права на которые не будут реализованы на дату оформления права собственности залогодателя. Договор залога (ипотеки) объектов должен быть заключен в течение 60 календарных дней с даты оформления на них права собственности залогодателя.

Согласно п. 5.4 договора, в случае, если на дату возникновения у залогодателя права собственности на объекты недвижимости, указанные в Приложении № к договору, обязательства заемщика по кредитному договору не будут исполнены, соответствующие объекты недвижимости будут являться находящимися в залоге (ипотеке) у залогодержателя в силу ст.ст. 69.1, 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости».

Договор и право залога действует по ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 6.1 договора).

ООО Виакон «Проект Радуга» передало ООО «Радуга» по акту приема-передачи 

<

адрес> в 

<

адрес> (л.д. 84).

Право собственности ООО «Радуга» на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8). 

Кроме этого, судом установлено, что на основании решения Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность по договору № об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ с ООО Виакон «Проект Радуга» и поручителей, к числу которых относится в том числе ООО «Радуга» (л.д. 154-157). Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Во исполнение п. п. ДД.ММ.ГГГГ договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № № между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Радуга» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки № № (л.д. 143-153), в соответствии с которым 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> передана в залог. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 152 на обороте).

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи квартиры между ООО «Радуга» и ФИО1, имущественные права на получение и оформление в собственность квартиры, как объекта гражданских правоотношений, находящиеся в залоге у ПАО «Сбербанк России» прекратили свое существование, в связи с тем, что квартира была построена и зарегистрирована на праве собственности за ООО «Радуга», однако это не привело к прекращению самого право залога.

Следовательно, спорная квартира на момент подписания между ООО «Радуга» и ФИО1 договора купли-продажи находилась в залоге у ПАО «Сбербанк России», согласие залогодержателя на продажу квартиры, которое необходимо было получить в силу с п. 1 ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», получено не было.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона об ипотеке, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 Федерального закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Из правового анализа указанной нормы в системном толковании с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона об ипотеке следует, что основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку лицом, не являющемся собственником.

Принимая во внимание обстоятельства заключения договора залога прав: факт регистрации в установленном порядке, отсутствие в материалах дела доказательств, что на дату заключения договора залога прав имелись права третьих лиц в отношении спорной квартиры, в том числе ФИО1, оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 42 Федерального закона об ипотеке о прекращении ипотеки не имеется.

Оценивая все, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Виакон «Проект Радуга» и ООО «Партнер-Инвест 3» предметом которого, в том числе является квартира, расположенная по адресу 

<

адрес> стр. 

<

адрес> в 

<

адрес>, а также соглашение № о передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер-Инвест 3», ООО Виакон «Проект Радуга» и ООО «Радуга», предметом которого, в том числе также является 

<

адрес>, расположенная по адресу 

<

адрес> стр. 

<

адрес> в 

<

адрес> прошли в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Сбербанк России основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в установленном договором в соответствии с законом порядке, принимая во внимание, что на дату подписания договора купли-продажи истцу было известно о залоге ООО «Радуга», законных оснований для удовлетворения иска не имеется.

При этом, доводы истца о том, что заключение договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, так как ООО «Радуга» распорядилось не принадлежащим ему имуществом, суд признает несостоятельными, опровергающимися материалами дела. Так, право собственности ООО «Радуга» на спорную квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть до подписания с истцом договора купли-продажи квартиры. Кроме этого, заключая договор об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, его стороны – ПАО «Сбербанк России» и ООО «Радуга» исходили из ранее заключенного между ними договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. ДД.ММ.ГГГГ договора залога, в соответствии с которым договор залога (ипотеки) объектов должен быть заключен в течение 60 календарных дней с даты оформления на них права собственности залогодателя. 

Таким образом, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Радуга» договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан судом недействительным и прекратившим свое действие, так как он соответствует нормам закона и продолжает действовать до ДД.ММ.ГГГГ, а в случае исполнения его условий - до ДД.ММ.ГГГГ. 

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований истцу отказано, ее требование о возмещении судебных расходов в силу ст. 98 ГПК РФ также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Радуга», ПАО «Сбербанк России» о прекращении залога в отношении объекта недвижимости, признании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим свое действие, взыскании судебных расходов – отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Центральный районный суд 

<

адрес> в течение месяца с даты подготовки решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме «25» октября 2018 года 

Судья подпись Е.А. Александрова 

Подлинное решение подшито к материалам дела №, находящимся в Центральном районном суде 

<

адрес>